日前，官方媒體人民日報發(fā)文指出，2010年，為了遏制房價過快上漲，國家對樓市進行了嚴厲的調(diào)控，2011年調(diào)控仍將繼續(xù)，市場有可能進一步企穩(wěn)。在政策逐漸落實起效的同時，要讓房地產(chǎn)市場真正實現(xiàn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，還需要購房者轉(zhuǎn)變住房消費觀念，逐步樹立“先租后購，先小后大”的理性住房消費觀。

　　先租后購和先小后大，在理論上是可行的，但為何在實踐中卻不能流行開來呢？我們認為，主要有以下幾個因素在作怪。

    ，先租后購的前提是要有房源可租，當房租價格高漲的時候，有廉租房和公租房進行平抑。但是，我國現(xiàn)在的公租房和廉租房之類的保障房，房源還是遠遠滿足不了需求，雖然有77元每月的廉租房之類的冠冕榜樣，但這畢竟不是所有的人都能租到這么廉價的房子。以至于上海、北京等大城市，不得不進行分割出租，群租以滿足更多租客需求。從整體上而言，我國房租和房價問題，從根子來說，還是供給和需求有很大的缺口，導致租價和房價不斷地上漲。因此，所謂先租后購分時段和批次進行，在理論上是可行的，但是在實際上依然沒有解決房源少的問題，因此，先租后購并沒有解決問題。

    ，先租后購的一個重要前提，就是房價和房租都比較穩(wěn)定，這樣，租房者就不會覺得自己吃虧。因為如果房價大幅度上漲，租房者越往后推遲購房，付出的代價越高，收入減去租金增長率，遠遠落后于房價漲幅，那么，這種理念是不行的，等于收入變相貶值。曾經(jīng)一位朋友，以前是一個外企的高管，工資很高，但是一直租房沒購房，現(xiàn)在這位哥們很后悔，既要替房東納糧，又要承擔高了幾倍的價格去購購同一類型的房子。在現(xiàn)實生活中，多少踏空者都在設想，假如……事實上，這個世界沒有假如。因此，很多人將此轉(zhuǎn)嫁到唱空派頭上，有些死空頭當年確實有很多擁躉或者說fans，但后來反戈相擊的很多。踏空房市一時是等不到調(diào)整的機會的，所以，很多人就很生氣。因此，考慮到房子的金融屬性和投資屬性的時候，先租后購的可行性是受到質(zhì)疑的。

　　第三，先租后購譬如“先戀愛后結婚”，這是現(xiàn)在社會的主要特色，但是，現(xiàn)在很多年輕人都是“先上車后購票”，先購房再說。這里面背后因素很多，比如說，“無房不婚”、“一步到位”、“低齡購房”、“啃老購房”行為，導致購房成為一種潮流。人生的消費黃金年齡，往往都集中于此。另外，現(xiàn)實教訓也促使這些行為成為主流，不能僅僅一批了事，認為這些行為是錯的，而后指點一番，問題是，在得到現(xiàn)實教訓之后，大家選擇了那些行為，而且直到目前，還是正確的行為，不會因為你認為錯的，就會改變了。比如說一些女孩子要房子，在某種意義上來說太物質(zhì)化了，但同時他們又都這么做，搞得男人很疲憊，有頭歌正是唱出這種無房男人的痛苦，“老大不小了，還是沒老婆”原因在于“可是哥沒有房啊，房價它天天漲”；還有一些一步到位的行為，也考慮到未來的價格因素和換房政策因素，如此等等，這些看似愚蠢的觀念背后，其實才是真正應當關注的東西。

    在中國構建一個比較完整的梯度住房，其實很難，比宏觀調(diào)控下下命令和文件難得多了，較起碼需要充足的房源，才能做到這一點，和當年短缺經(jīng)濟時代電器一樣，隨著電器的充裕度不斷增加，相對稀缺性不斷減少，租房和購房，都大致是付出一樣的成本的時候，不用鼓勵，這些精于計算的市場人，都會根據(jù)自己的條件，選擇先購或者先租。

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