昨天，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（以下簡稱意見），該意見從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房貸政策、稅收政策、土地政策、信息制度披露政策等多個(gè)方面對(duì)５月１７日出臺(tái)的“國六條”進(jìn)行了細(xì)化。

其中規(guī)定，從６月１日起，個(gè)人住房貸款頭付比例提高到三成（９０平方米以下的自住客戶仍可付兩成）；凡新審批、新開工的商品房項(xiàng)目，建筑面積９０平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的７０％以上；個(gè)人購購商品房轉(zhuǎn)手征收全額營業(yè)稅的時(shí)間也從“兩年”延長至“五年”。以上三項(xiàng)政策無論是從執(zhí)行時(shí)間的緊迫性還是從政策的剛性來看，對(duì)東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都堪稱“地震”。

記者連夜采訪了東莞市各大開發(fā)商、房地產(chǎn)中介人士以及地稅局、銀行界負(fù)責(zé)人，他們都表示：新政策無論對(duì)一手市場(chǎng)還是二手市場(chǎng)，短期內(nèi)的震動(dòng)都較大，其中，“９０平方米”的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的硬性規(guī)定，被多數(shù)開發(fā)商和消費(fèi)者認(rèn)為不太符合東莞市的發(fā)展現(xiàn)狀。而對(duì)于頭付三成，不少自住型消費(fèi)者也受到波及。但大部分消費(fèi)者及業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：新政策從整體上確實(shí)能打擊大部分投資性需求，東莞市的房價(jià)上漲幅度將在下半年趨向平緩。

關(guān)鍵詞１?。梗捌椒矫?

在國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（以下簡稱《意見》）中，提到少數(shù)城市“住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出”。

在之前剛剛公布的“國六條”中，條便提出了要切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。而今次“九部委”不但提出“十一五”時(shí)期要發(fā)展普通商品住房，而且還明確了新建住房結(jié)構(gòu)比例：自２００６年６月１日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積９０平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的７０％以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。

這對(duì)大部分主力樓盤的戶型設(shè)計(jì)都是中大戶型的東莞市場(chǎng)來說，影響無疑將是巨大的。

【焦點(diǎn)１】

９０平方米規(guī)定與東莞實(shí)際需求是否有矛盾

業(yè)內(nèi)人士：

新政要求與市場(chǎng)需求相悖

針對(duì)限制開發(fā)９０平方米以上戶型的規(guī)定，記者采訪的大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均表示：“這種做法是不符合東莞的實(shí)際情況的”。東莞市瑞峰物業(yè)投資顧問有限公司總經(jīng)理陳強(qiáng)認(rèn)為，東莞以往開發(fā)和需求的住宅大部分是以３房為主，３房單位普遍面積都要超過９０平方米，如果強(qiáng)制執(zhí)行該規(guī)定，也就會(huì)造成主力戶型的供嚴(yán)重小于求，這種調(diào)控反而不符合市場(chǎng)規(guī)律。

根據(jù)東莞市房管局的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息，記者發(fā)現(xiàn)，今年１至４月份，東莞住宅銷售中三房和三房以上單位占到７４％。而三房的戶型，面積基本都是超過９０平方米，部分鎮(zhèn)區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目，甚至兩房單位面積都超過９０平方米，也就意味著市場(chǎng)需求的正是“超過７０％的戶型應(yīng)該是９０平方米以上的”，這種需求結(jié)構(gòu)與新政策的要求正好完全顛倒。

消費(fèi)者建議：

以１２０ｍ２為界可能更合適

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，正常的三房和四房還是屬于居家型，如果規(guī)定實(shí)施，將來造成想購９０平方米以上的房都購不到，這反而不好，甚至也有東莞的本地消費(fèi)者認(rèn)為政策不切實(shí)際。一位已經(jīng)購有一套住房的王小姐表示：雖然政策的出發(fā)點(diǎn)是好的，但如果是要限制大戶型開發(fā)的話，限制在１２０平方米以下還是比較合適，畢竟東莞的主力戶型需求還是三房兩廳，現(xiàn)在自己居住的９６平方米的小三房，由于近兩年添了小孩和老人已經(jīng)十分擁擠，９０平方米還不到“宜居”的要求，以后自己要換大戶型反而更難了（供應(yīng)少了，選擇面小了），到時(shí)大戶型可能會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)情況，反而會(huì)對(duì)消費(fèi)者不利。她建議：還是以１２０平方米為界比較合適。

思創(chuàng)動(dòng)力地產(chǎn)總經(jīng)理湛華北也認(rèn)為，一個(gè)國家這么大，各個(gè)城市的情況不同，就是一個(gè)城市，不同地域的情況也不同，東莞即使要求大部分區(qū)域多開發(fā)中小戶型的住宅，而作為政治經(jīng)濟(jì)和文化的區(qū)，多開發(fā)些中高端產(chǎn)品，也是合理的，這種一刀切的做法不符合市場(chǎng)要求和規(guī)律。

針對(duì)該政策，有部分發(fā)展商已經(jīng)提出了對(duì)策，一位不愿意透露姓名的發(fā)展商認(rèn)為，到時(shí)肯定會(huì)迫使發(fā)展商開發(fā)適合打通的房子，消費(fèi)者根據(jù)需要購購兩套后將其打通。但對(duì)規(guī)定如果真正實(shí)行，會(huì)采取怎樣的發(fā)展策略，各發(fā)展商則表示還要拭目以待。

【焦點(diǎn)２】

近期市場(chǎng)供應(yīng)是否會(huì)有較大波動(dòng)　　

短期內(nèi)供求平穩(wěn)

該政策的出臺(tái)和將來的實(shí)施，是否會(huì)在近期對(duì)東莞樓市造成較大影響呢？這是消費(fèi)者普遍關(guān)注的問題。記者了解到，目前東莞已經(jīng)取得施工許可證的項(xiàng)目和施工面積還比較多，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均表示，短期內(nèi)對(duì)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況不會(huì)有太大影響。

記者了解到，２００６年１－３月份東莞的商品房施工面積為５７５．９２萬平方米，其中住宅為４０３．９５萬平方米，約３７８２３套，量還是比較大的。甚至有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，加上取得施工許可證還未施工的部分，應(yīng)該可以達(dá)到約８００萬平方米，這已經(jīng)夠市場(chǎng)消化一段時(shí)間了，因此該政策在短期內(nèi)不會(huì)對(duì)其有太大的影響。

大于９０ｍ２戶型房價(jià)或小幅上揚(yáng)

該政策在保障及加大中小戶型開發(fā)的同時(shí)，也會(huì)減少大戶型的上市，如果該政策在東莞實(shí)行，勢(shì)必造成一年以后市場(chǎng)上９０平方米以上的三房和四房單位供應(yīng)大幅度減少，這會(huì)不會(huì)造成將來的大戶型成為稀缺產(chǎn)品而價(jià)格上漲，從而影響到現(xiàn)有在售和即將上市的三房和四房單位，讓其因消費(fèi)者的追捧而價(jià)格上揚(yáng)呢？

對(duì)此，光大地產(chǎn)項(xiàng)目總監(jiān)黃?？”硎荆瑢聿慌懦写髴粜蛢r(jià)格上漲的可能。他認(rèn)為，如果將來按照該比例要求設(shè)計(jì)戶型，肯定大戶型數(shù)量有限，物以稀為貴，在產(chǎn)品減少而需求量較大的情況下，價(jià)格正常情形下肯定會(huì)上漲，即使市場(chǎng)出現(xiàn)大量可以打通的戶型，但肯定不如正常設(shè)計(jì)，因此，將來的大戶型產(chǎn)品價(jià)格或會(huì)上升。而近期，由于市場(chǎng)的供應(yīng)量還比較大，而且受到國家平抑房價(jià)政策的影響，房價(jià)應(yīng)該不會(huì)有太大的漲幅。

【焦點(diǎn)３】

對(duì)已審批未取得施工許可證的項(xiàng)目影響

對(duì)建筑面積９０平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的７０％以上的政策，《意見》明確規(guī)定，過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。這對(duì)已經(jīng)審批但還未取得施工許可證的企業(yè)無疑影響是的。

黃海俊認(rèn)為，這種情況對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，企業(yè)如果要改變戶型設(shè)計(jì)，勢(shì)必也要改變建筑設(shè)計(jì)甚至整體規(guī)劃，從改變項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)再到建筑設(shè)計(jì)、園林等，再報(bào)審批，再出施工圖然后施工，房地產(chǎn)企業(yè)增加的費(fèi)用自不必說，建設(shè)時(shí)間起碼要延緩半年。其他發(fā)展商也都表達(dá)了對(duì)這類企業(yè)影響的看法，一發(fā)展商表示，這兩天一些已經(jīng)報(bào)批但沒有拿到施工許可證的企業(yè)肯定要“各顯神通”了，再怎么也要通過一切辦法在政策實(shí)施之前將施工許可證拿下來。

那么，東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)上到底有多少已經(jīng)審批但還未拿到施工許可證的項(xiàng)目呢？大部分業(yè)內(nèi)人士表示，這個(gè)數(shù)字尚難統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目從通過審批到取得施工許可證時(shí)間有長有短，一般的情況約需要兩個(gè)月左右時(shí)間。一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)該不會(huì)特別多，畢竟現(xiàn)在樓很好賣，發(fā)展商只要項(xiàng)目通過審批，都會(huì)盡力盡快拿到施工許可證從而將項(xiàng)目上馬，因此有這種情況的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)很多，對(duì)市場(chǎng)影響也不會(huì)很大。

■　消費(fèi)者說法

炒樓消費(fèi)者將明顯減少　年輕白領(lǐng)自住購房受阻

觀點(diǎn)一：

炒樓的速度會(huì)降下來

投資客周先生認(rèn)為，“對(duì)購購住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅”的規(guī)定會(huì)顯著遏制短線炒樓者的行為。近兩年來，周先生本人在南城ＣＢＤ一帶投資了多套小戶型，今年初趁著房價(jià)升高，他拋售了其中的３套，賺到了近１０萬元的純利潤。

針對(duì)“九部委意見”，周先生表示，有點(diǎn)后悔手中的房子拋得遲了，眼下能做的還是把房子租出去劃算。“過五年后說不定會(huì)增值更多了”，他這樣安慰自己。

觀點(diǎn)二：

對(duì)長線投資影響不大

在東莞經(jīng)商的陳先生從前年起開始涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，他專挑繁華地段的大戶型做長線投資。由于資金充裕，陳先生先后在幾個(gè)鎮(zhèn)的區(qū)購下１０多套１２０平方米以上大戶型用來出租，每個(gè)月每套房子都有３０００多元的租金收益。針對(duì)新出臺(tái)的“九部委意見”，王先生說，自己搞的是長線投資，購房主要是用來出租，賺取租金收益，根本沒有短期內(nèi)轉(zhuǎn)出去的想法，因此對(duì)自己沒有什么影響。至于頭付增加到３成的規(guī)定，對(duì)資金雄厚的陳先生更顯得無關(guān)痛癢，“我購的幾套房子頭付也都是交了３成的，這樣可以少給銀行做貢獻(xiàn)”。

觀點(diǎn)三：

老百姓購房還是要勒緊褲帶

“看來住大房子的愿望要推遲了”，對(duì)于“個(gè)人住房按揭貸款頭付款比例不得低于３０％”的規(guī)定，南城某企業(yè)白領(lǐng)王先生這樣認(rèn)為。

昨天下午“九部委意見”在網(wǎng)上發(fā)布后，王先生表示，像他這樣的中等收入人群購大房子會(huì)吃力不少。按東莞目前的房價(jià)來算，１２０平方米的房子約需５０萬元，頭付增加１成就意味著要多掏５萬多元?！拔乙粋€(gè)月工資５０００多元，這個(gè)數(shù)目不吃不喝還要多攢上一年”，王先生有些無奈地說。此外，他作為過渡房購進(jìn)的小戶型也不能在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)讓，因?yàn)椤鞍慈~征收營業(yè)稅已經(jīng)無利可圖了”，沒錢人想購大房子還要再等上幾年。

關(guān)鍵詞２　頭付三成

【焦點(diǎn)１】

新政策對(duì)銀行業(yè)影響較大

將加班加點(diǎn)辦理住房貸款

就個(gè)人住房貸款頭付普遍將提高到三成，記者采訪了工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行東莞市分行住房金融業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人。三位負(fù)責(zé)人反應(yīng)都表示：“這下很麻煩。５月份審批了很多貸款，估計(jì)這兩天會(huì)加快速度辦理?！比毅y行負(fù)責(zé)人都表示：正考慮在接下來的３０、３１日兩天加班加點(diǎn)，將以前審批的貸款發(fā)放下來。

據(jù)其中一家銀行負(fù)責(zé)人

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