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小戶型購(gòu)房者的悲哀:像逃不出房?jī)r(jià)掌心的猴子

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 616 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

“我就像那幾只猴子,人家讓我選擇是早上吃三顆晚上吃四顆果子,還是早上吃四顆晚上吃三顆果子,而結(jié)果終究是一樣,我仍是逃也逃不出高房?jī)r(jià)手掌心的孫猴子。”山西太原的小胡這樣對(duì)記者說。

小胡從一個(gè)小縣城來到太原,大學(xué)畢業(yè)后參加工作有五年了。快樂單身漢的生活沒過幾年,就有了女朋友,然后是準(zhǔn)備結(jié)婚。于是購(gòu)房的問題突顯出來。這時(shí)小胡才發(fā)現(xiàn),就在自己悠哉游哉談戀愛的時(shí)間里,太原的房?jī)r(jià)已經(jīng)忽忽地漲了起來,雖不能和北京、上海相比,但在中部六省省會(huì)中已經(jīng)排名。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)字,去年太原的平均房?jī)r(jià)達(dá)到3000多元,而事實(shí)上,地段稍好的房?jī)r(jià)在4000元上下。

小胡的月工資在2000-3000元之間,這個(gè)水平已經(jīng)屬于當(dāng)?shù)氐闹懈呤杖搿5c房?jī)r(jià)相比,小胡則底氣不足。自打準(zhǔn)備結(jié)婚,他便攜女友跑遍了太原大大小小的售樓部。小胡說,和其他城市一樣,在太原,100平方米以上的大戶型占了商品房的80%以上,加上高層居多,樓層系數(shù)一算上,120平方米左右的房子要四五十萬元。他發(fā)現(xiàn),自己的存款還不夠付頭付。

新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控讓小胡再次充滿希望,尤其是“自6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積在90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的規(guī)定。

“過去戶型大總價(jià)高,現(xiàn)在要求開發(fā)商蓋小房型,是給我這樣的窮人一個(gè)能購(gòu)得起房的機(jī)會(huì)。”小胡說他自己較先的想法是這樣。

然而,仔細(xì)思謀后,他卻覺得自己像是只被戲弄的猴子,稍覺輕松的心情再也樂不起來。

他說,“70%”的規(guī)定直接針對(duì)市場(chǎng)上缺乏中小戶型的問題,使市面上出現(xiàn)一批總價(jià)相對(duì)較低的住房,對(duì)多數(shù)像他這樣購(gòu)不起房的人在一定程度上是個(gè)好消息??墒聦?shí)上,這樣做卻回避了一個(gè)根本問題,就是目前的房?jī)r(jià)究竟是否合理。在房?jī)r(jià)不發(fā)生變動(dòng)的情況下,小戶型的選擇者雖然總體付款數(shù)額降低,但單位面積的支付并沒有減少,因此,無論是對(duì)賣房子的開發(fā)商還是出賣地皮的政府,他們的利益根本沒有大的變動(dòng)。

因此,強(qiáng)調(diào)小戶型只是拖延甚至掩蓋矛盾的一種辦法,對(duì)于老百姓而言,應(yīng)該說并沒有享受到實(shí)惠。

“推廣小戶型以后,單價(jià)甚至有可能在總價(jià)降低的掩蓋下而提升,”小胡說。

在太原一年前就曾推出過這樣一個(gè)小戶型樓盤,因?yàn)榭們r(jià)都在二三十萬元,因此在很短的時(shí)間里就被一空。然而,與當(dāng)時(shí)太原平均3000元左右的房?jī)r(jià)相比,其單價(jià)達(dá)到了4000多元。小胡說,“這不是明著坑‘窮人’嗎?”

這次“國(guó)六條”出臺(tái)后,已經(jīng)有一些開發(fā)商在公開場(chǎng)合稱,小戶型商品房成本將加大,有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。同樣的規(guī)劃建筑面積,大戶型比中小戶型樓盤墻體面積少,同時(shí)可以減少水管、電線、門窗等設(shè)備的安裝成本,至于銷售成本的變化就更加明顯了。從現(xiàn)在市場(chǎng)上的銷售情況來看,實(shí)際上套型越小價(jià)格越高,小戶型只是總價(jià)低,單價(jià)并不低。小戶型不僅會(huì)增加建筑成本還會(huì)增加公攤面積,其結(jié)果是總價(jià)降低而單位房?jī)r(jià)不降,實(shí)用面積降低了。同時(shí),因?yàn)槭切粜唾u得比較快,進(jìn)入的門檻比較低,小戶型價(jià)格抬起來就會(huì)使整個(gè)均價(jià)提升。

有可能漲價(jià)的不僅是小戶型,小胡說,他有一個(gè)朋友購(gòu)了一套150平方米的商品房。本來打算轉(zhuǎn)手賣出去掙點(diǎn)差價(jià),可是這次“國(guó)六條”關(guān)于五年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定讓他不得不推遲賣房時(shí)間。而70%中小戶型的限定則讓他的朋友很有期待。從現(xiàn)在的市場(chǎng)供需看,大戶型的市場(chǎng)需求并不少。就拿他朋友這套樓盤來說,兩年前銷售期房的時(shí)候,180-200平方米的戶型早早就銷售一空,他朋友手中這套150平方米的房子算是整個(gè)樓盤里較小的,也是較后才賣完的。所以,他分析,國(guó)家限制戶型的政策一出臺(tái),大戶型一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)量少了,必然導(dǎo)致許多需求轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng),所以他手中的這套房子在未來升值的可能性很大。

小胡說,老百姓購(gòu)不起房,歸根結(jié)底是房?jī)r(jià)太高,不僅僅是總價(jià)高,而是單價(jià)也高?,F(xiàn)在不管單價(jià),只是通過限制戶型控制總價(jià),并不是治根的辦法。

同時(shí),“70%”是政府的強(qiáng)制規(guī)定而非市場(chǎng)選擇的結(jié)果,產(chǎn)品的同質(zhì)化使消費(fèi)者可挑選的房屋變少,供求比例失調(diào)會(huì)否引發(fā)新的矛盾也未可知。“國(guó)六條”從表面上控制了房屋的套型面積,但它并沒有控制房屋的檔次。90平方米以下的中、小戶型同樣可以修得很豪華,賣價(jià)也可以高達(dá)每平方米四五千元。同時(shí),90平方米以下自住型房子頭付下降到20%,這看上去是對(duì)低收入者有利,可是誰能分得清自住還是投資呢?這樣對(duì)于炒房者也許更有利,因?yàn)槭袌?chǎng)上較熱炒的戶型恰恰是小戶型,它的總價(jià)低,更容易被炒購(gòu)。突出中小戶型,只是對(duì)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了限制,在土地供應(yīng)方面并沒有新的規(guī)定,比如沒有對(duì)土地進(jìn)行限價(jià),沒有提到增加土地的總體供應(yīng)。所以,目前宏觀調(diào)控的目的只是為了讓更多老百姓購(gòu)得起房,而不是簡(jiǎn)單地讓房?jī)r(jià)下降,因此,總體上看,房?jī)r(jià)不會(huì)下降。

小胡的父母在一個(gè)小縣城,家里還有爺爺、奶奶以及兄弟姐妹,是一個(gè)“四世同堂”的大家庭。“這么多人,購(gòu)一套90平方米的房子肯定不夠住。市面上中小戶型居多,必然導(dǎo)致大戶型價(jià)格上漲,父母該怎么辦呢?而且在縣城里,房?jī)r(jià)并不是很高,是不是也必須要有70%的限制呢?畢竟不能用大中城市的標(biāo)準(zhǔn)來衡量中小城鎮(zhèn)?!毙『f,“關(guān)鍵的問題還在我們,如果現(xiàn)在我們購(gòu)了六七十平方米的房子,將來有了孩子,還要請(qǐng)保姆,父母老了也想讓他們和我們一起住,這么小的房子怎么夠住呢?”

在太原工作近五年了,小胡也巴望著能購(gòu)到便宜一些的經(jīng)濟(jì)適用房,可是近幾年來,政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃與投入少之又少,僅有的一些也大多是一些有錢有權(quán)的單位給職工的自建住房。今年小胡聽說政府要加大經(jīng)濟(jì)適用房的投入,但是地段卻在非常偏遠(yuǎn)的郊區(qū)。

小胡說,高房?jī)r(jià)下,人們購(gòu)不起大房子,所以關(guān)注的焦點(diǎn)在于房?jī)r(jià)該不該這么高,進(jìn)而要求探究房?jī)r(jià)的構(gòu)成,于是或者指責(zé)開發(fā)商利潤(rùn)過高,或者指責(zé)政府地價(jià)過高。而當(dāng)中低收入者以同樣甚至更高的單價(jià)購(gòu)到了中小戶型的房子,這時(shí),人們還會(huì)不會(huì)或者有沒有資格再去聲討高房?jī)r(jià)了呢?如果聲討的話,會(huì)不會(huì)被斥為“刁民”呢?

更讓他擔(dān)憂的是,在現(xiàn)有的土地供應(yīng)與房屋購(gòu)賣體制下,如果房?jī)r(jià)得不到有效扼制,攀高到“窮人”們連小戶型房屋都購(gòu)不起的時(shí)候又該怎么辦呢?

     (作者:張帆)


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