編者按

北美、歐洲、東南亞、大洋洲乃至中東阿拉伯世界，忽然間全球的地產(chǎn)項(xiàng)目似乎都已開始啟動中國化進(jìn)程?；蛟S是華人對于不動產(chǎn)近乎天性的追捧教育了這些海外開發(fā)商，與其費(fèi)盡心力求得中國房地產(chǎn)市場一張寶貴的“入場券”，不如放開身手以較傳統(tǒng)、較原始的方式，將中國人的流動資本吸引至自己的眼前。

此前兩年的宏觀調(diào)控被許多懷有這些想法的開發(fā)商們視為一次有利的契機(jī)。自今年上半年開始，越來越多的境外項(xiàng)目在內(nèi)地有了固定的代理機(jī)構(gòu)。當(dāng)然也有越來越多的國內(nèi)同胞有了與海外房產(chǎn)近距離接觸的機(jī)會。

這一現(xiàn)象背后所顯現(xiàn)的是中國人對于投資的長期訴求，以及長久以來缺乏有效投資途徑的困局。否則如此之多的流動資本又為何要前往異國他鄉(xiāng)尋找一種變現(xiàn)相當(dāng)不易的投資方式呢？

中國人對于不動產(chǎn)的熱情正在感染全世界。當(dāng)倫敦的銀行家們在為一份上海物業(yè)投資計劃深感振奮時(《金融時報》11月9日報道)，幾乎同期舉行的中國住交會上，來自20多個國家和地區(qū)的數(shù)十個房產(chǎn)項(xiàng)目濟(jì)濟(jì)一堂，并成為這場有史以來較為清冷的住交會上先進(jìn)的一抹亮色。

近一段時期以來，全世界關(guān)于中國的話題似乎都與房地產(chǎn)有關(guān)，無論是宏觀調(diào)控，還是懲治貪污，當(dāng)然也包括這一股股教人血脈賁張的投資熱情。

到澳洲去

10月28日，在上海城市酒店舉行的一場澳洲房產(chǎn)投資說明會上，500多人到場，情況出乎主辦方的預(yù)料。

上海漢宇地產(chǎn)市場推廣部經(jīng)理孫文勤介紹說，從今年6月10日開始，類似的說明會每月都會舉行一次。推介的澳大利亞樓盤數(shù)量也由較初的10余個增加至目前的40多個。

迄今為止，由這家機(jī)構(gòu)代理銷售的澳大利亞房產(chǎn)已成交10余套，另外每月還有多達(dá)兩套的預(yù)訂記錄。

“澳大利亞房價相比國內(nèi)并不貴?！睂O文勤笑稱。她舉例說，距離悉尼市15~20時辰車程的區(qū)位，目前兩房的均價大約在40萬~50萬澳元，折合人民幣約在200萬元左右，與上海的房價水準(zhǔn)基本相當(dāng)。

此外，依據(jù)澳大利亞的現(xiàn)行規(guī)定，非本國居民不得購購二手房，同時新開盤中本國居民的購置比例必須達(dá)到50%。因此就漢宇地產(chǎn)而言，與澳方及時溝通有效的可供銷售信息就顯得非常關(guān)鍵。而類似的做法似乎也可以為國內(nèi)控制境外投資者購房提供一些參照。

就海外購房的安全性問題，漢宇地產(chǎn)具體負(fù)責(zé)合約事宜的蘇小姐表示，所有交易都是在雙方律師的監(jiān)控下進(jìn)行的。國內(nèi)購房者可自行委托也可交由公司代理委托澳大利亞律師負(fù)責(zé)交易。在簽約時購房者僅需支付總價款的10%，并通過在中國設(shè)有分支機(jī)構(gòu)的澳大利亞銀行匯往律師指定的信托賬戶中。由此至交房期間，無論是購房者還是開發(fā)商都不能挪用這筆款項(xiàng)。

隨著代理海外房產(chǎn)業(yè)務(wù)在國內(nèi)日漸浮出水面，孫文勤介紹說，漢宇地產(chǎn)已專門成立了一個編制超過10人的海外項(xiàng)目部。他們的目標(biāo)是成為澳大利亞樓盤在中國的代理商。

看迪拜

相比漢宇地產(chǎn)，迪拜中國城房地產(chǎn)交易(下稱“中國城交易”)已儼然成為阿聯(lián)酋房產(chǎn)在中國的代言人。

中國城交易公關(guān)營銷部經(jīng)理胡衛(wèi)東表示，他們已經(jīng)獲得500多家迪拜開發(fā)商的一級代理商資格，專門負(fù)責(zé)這些項(xiàng)目在華人圈中的推廣。

本屆住交會上，中國城交易租用了兩個標(biāo)準(zhǔn)展位，并帶來一份《中國城房地產(chǎn)報》，據(jù)稱是阿聯(lián)酋頭份擁有政府許可執(zhí)照的房地產(chǎn)專業(yè)性中文報刊。這份報紙詳細(xì)列明了其代理的數(shù)十個迪拜房產(chǎn)項(xiàng)目，其中包括本·拉登家族開發(fā)的兩個五酒店。

胡衛(wèi)東介紹說，遲至2003年迪拜酋長才正式開放當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，此后樓市一路上揚(yáng)。去年10月，他就跟隨迪拜控股來上海推介過項(xiàng)目，但效果不佳。今年公司的目標(biāo)是在國內(nèi)尋找到合理伙伴，由其組團(tuán)前往迪拜購房旅游。

類似這樣的購房旅游目前在迪拜相當(dāng)風(fēng)靡，甚至已有一家英國公司在當(dāng)?shù)貙ｉT注冊了購房旅游公司。迪拜房地產(chǎn)與土地管理局也會發(fā)布“房地產(chǎn)公開旅游日”的公告，行程包括項(xiàng)目參觀以及乘直升機(jī)鳥瞰全城。

胡衛(wèi)東表示，迪拜當(dāng)?shù)氐?5萬華人是其較初的客戶，而現(xiàn)在其客戶構(gòu)成中有約24%直接來自國內(nèi)。

與澳大利亞一樣，迪拜房價相比國內(nèi)也具備一定的優(yōu)勢。以本·拉登家族開發(fā)的阿拉伯皇冠酒店(注：該項(xiàng)目為酒店式公寓)為例，106~198平方米/套的公寓售價約在3108.9~3226.2美元/平方米之間，折合人民幣不足3萬元/平方米。該酒店坐落于規(guī)劃中的迪拜樂園。依據(jù)介紹，該樂園將是全世界的樂園，同時也是世界上的旅游、休閑和娛樂。

然而相比中國，迪拜的貸款政策要嚴(yán)格許多，當(dāng)?shù)亟狗菓艏用褓J款購房。因此，中國購房者如果無法全額付清房款，就只能向開發(fā)商申請貸款，年利率約為7.95%，不僅高于國內(nèi)同期水準(zhǔn)，也高于當(dāng)?shù)氐馁J款利率。

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信用及法律存在風(fēng)險

法國南部的海景別墅、美國邁阿密的酒店以及泰國芭提雅的度假村……本屆住交會上種種令人炫目的房產(chǎn)項(xiàng)目早已超出普通中國人的想象空間。在沒有房地產(chǎn)基金可供投資的前提下，以大把外匯直接擁得片瓦收益似乎成為中國人投資境外房產(chǎn)的先進(jìn)途徑。

然而風(fēng)險不言而喻。中信銀行外匯分析師劉維明表示，類似交易只有在合法合規(guī)的前提下才能有所保障，購房者頭先需要規(guī)避的就是信用以及法律風(fēng)險。但國內(nèi)購房者了解境外機(jī)構(gòu)的信用以及相關(guān)法律信息都存在相當(dāng)大的難度。

此外，中國居民換匯以及外匯的匯出也都存在限制。劉維明舉例說，在澳大利亞案例中，頭付的數(shù)萬澳元如果要一次性匯往境外就須報外管局批準(zhǔn)。而迪拜案例中由開發(fā)商提供購房貸款也顯然不是一個穩(wěn)妥的方案，它基本類似于分期付款。不僅代價高昂，因其沒有擔(dān)保，開發(fā)商也有可能在購房者沒能按約定計劃還款時將房產(chǎn)收回。

就市場風(fēng)險而言，匯率以及項(xiàng)目所在地的樓市波動也是潛在的風(fēng)險因素。劉維明表示，目前澳元兌美元以及人民幣的匯率正處于一個敏感時期，未來6~12個月內(nèi)的漲跌情況還難以判斷。因此，如果是以換匯方式購購澳大利亞房產(chǎn)就必須對匯率風(fēng)險加以評估。

同時，全球房地產(chǎn)市場正顯現(xiàn)出回穩(wěn)態(tài)勢，無論是開工量還是成交量都在減少，部分地區(qū)的房價正在下調(diào)，各國的購房政策也在不斷調(diào)整中。如果對當(dāng)?shù)厥袌鰶]有充分的預(yù)判，其風(fēng)險可想而知。

　　　　　(作者： 黃晨)