臨近春節(jié)，等待了不少時(shí)間的人們，終于迎來(lái)了收房的日子。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近期入住的新盤數(shù)量大約為80個(gè)。

遷入新居本是高興事，可是，所謂的好事多磨，偏偏收房時(shí)就遭遇了煩心事。天之驕子的業(yè)主們就遭遇了這樣的事，與開發(fā)商對(duì)簿公堂。本來(lái)是很簡(jiǎn)單的交房逾期案，卻因?yàn)橘?gòu)房合同中的問題而導(dǎo)致案情一波三折。較近曝光的逸翠園業(yè)主拒絕收房事件中，據(jù)了解，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)要簽10份合同，其中9份是開發(fā)商的附屬合同，在附屬合同中，開發(fā)商幾乎規(guī)避了所有可能出現(xiàn)的問題。如果不是其房屋質(zhì)量實(shí)在問題太大，業(yè)主幾乎不會(huì)得到賠償。購(gòu)房合同中浮現(xiàn)了諸多實(shí)操問題，這些問題的產(chǎn)生，提醒購(gòu)房者，簽署購(gòu)房合同一定要慎之又慎。

合同條款要看仔細(xì)

自2005年3月15日，北京市建設(shè)委員會(huì)和北京市工商行政管理局出臺(tái)《北京市商品房預(yù)售合同》標(biāo)準(zhǔn)文本，規(guī)范北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，杜絕以前在《北京市商品房購(gòu)賣合同》中約定不明而使某些人從中取利的行為。購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)期房，所要簽訂的合同是新版的《北京市商品房預(yù)售合同》，該文本嚴(yán)格限定市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的建成時(shí)間,明確其違約責(zé)任，從而保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)存在的諸多關(guān)于配套延期交付使用的糾紛，在審理過(guò)程中有法可依。

在天之驕子案件的兩次庭審中，開發(fā)商嘉利恒德方面堅(jiān)持認(rèn)為，業(yè)主按照延期交房、延期交付市政基礎(chǔ)設(shè)施（包括電、燃?xì)?、熱水）、延期交付其他設(shè)施（包括公共綠地，公共道路，公共停車場(chǎng)，會(huì)所，溫泉、游泳池等體育設(shè)施）分項(xiàng)收取支付違約金是不合理的。開發(fā)商的代理律師認(rèn)為，這是“將違約天數(shù)放大”，“業(yè)主購(gòu)一套住房卻提出數(shù)套的索賠”。

業(yè)主代理律師韓松認(rèn)為，《商品房預(yù)售合同》中之所以對(duì)交房時(shí)間、市政基礎(chǔ)設(shè)施、其他涉及的交付時(shí)間分開單列，就意味著這些權(quán)利是應(yīng)該單獨(dú)主張的，“如果可以合并主張，為何還要單獨(dú)做出約定”。有業(yè)主補(bǔ)充，包括園林、綠地、會(huì)所等配套都是計(jì)入購(gòu)房的公攤面積內(nèi)的，購(gòu)房人已經(jīng)為這部分權(quán)利購(gòu)單，自然應(yīng)該在權(quán)利受損時(shí)按合同約定主張賠償。

有法律界人士認(rèn)為，從2005年3月《商品房預(yù)售合同》文本的出臺(tái)至今，當(dāng)下已經(jīng)迎來(lái)使用該合同文本的房地產(chǎn)項(xiàng)目交付使用的高峰期，這個(gè)案子的判決結(jié)果將很大程度上影響這類案件今后的審理。如果法院認(rèn)同開發(fā)商合并計(jì)算違約金的方式，將使標(biāo)準(zhǔn)文本的實(shí)操性面臨更多疑問。

賠償金基數(shù)需弄清

交房延期，需要賠償違約金，這是毋庸置疑的，但是關(guān)于賠償金如何賠付則存在不少問題。天之驕子的業(yè)主就面臨了這樣的問題，違約金金額的賠償基數(shù)該如何計(jì)算。在這方面也存在陷阱。

開發(fā)商方面提出，違約金額的數(shù)額應(yīng)該按照未完成部分的金額來(lái)確定，超過(guò)部分應(yīng)視為無(wú)效。按照這個(gè)思路，開發(fā)商嘉利恒德方面只認(rèn)可將小區(qū)的園林、綠地以及會(huì)所、游泳池視為未完成部分，其提供的金額數(shù)據(jù)是：會(huì)所、游泳池的造價(jià)為400萬(wàn)元，園林、綠地的造價(jià)為700萬(wàn)元，工程造價(jià)共計(jì)1100萬(wàn)元。事實(shí)上，按照業(yè)主和開發(fā)商當(dāng)初簽訂的商品房預(yù)售合同，其中約定：如果出現(xiàn)逾期交房，開發(fā)商應(yīng)該按照總房款的萬(wàn)分之二支付違約金。

以一套100平方米（房?jī)r(jià)9000元/平方米，總房款為90萬(wàn)元）的住宅為例，按照開發(fā)商的思路，開發(fā)商每天只需向該戶型業(yè)主賠償1100萬(wàn)元÷770戶×萬(wàn)分之二＝3元；按照合同約定，開發(fā)商每天需要向該戶型業(yè)主支付90萬(wàn)元×萬(wàn)分之二＝180元。前后計(jì)算方法得出的賠償金額相去甚遠(yuǎn)。

韓松指出，被告方所依據(jù)的是1981年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)合同法》當(dāng)中的條款，但事實(shí)上1999年《合同法》頒布后，《經(jīng)濟(jì)合同法》已經(jīng)自然失效，被告方是將失效的法律條款作為自己的立論依據(jù)。

購(gòu)房貸款發(fā)放要盯緊

貸款逾期發(fā)放的問題一般很少出現(xiàn)，因此，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，消費(fèi)者不太在意。認(rèn)為只要手續(xù)齊全，貸款一定會(huì)如期發(fā)放，不會(huì)存在逾期違約的情況。但是，所謂的，小心駛得萬(wàn)年船，以防萬(wàn)一。這不，這事也讓天之驕子的業(yè)主遇上了。本來(lái)是一樁交房逾期案，開發(fā)商又牽出案中案，反訴部分業(yè)主貸款發(fā)放延期，給開發(fā)商造成了損失，要求業(yè)主賠償。

開發(fā)商的訴訟請(qǐng)求依據(jù)是購(gòu)賣雙方簽訂的商品房預(yù)售合同，合同附件五“付款方式及期限的約定”中的第2、3條規(guī)定。第2條規(guī)定：簽署《北京市商品房預(yù)售合同》后60日內(nèi)，購(gòu)受人（購(gòu)房人）應(yīng)辦理完畢銀行貸款手續(xù)，將貸款款項(xiàng)劃撥至出賣人（開發(fā)商）賬戶；第3條規(guī)定：購(gòu)受人須在《北京市商品房預(yù)售合同》簽訂之日起7日內(nèi)向貸款銀行提出正式申請(qǐng)，并按該銀行規(guī)定提交申請(qǐng)貸款所需的各項(xiàng)資料并繳清有關(guān)費(fèi)用。

據(jù)了解，在此案中被告的20名業(yè)主中，有19名涉及到開發(fā)商的“因購(gòu)房人原因?qū)е沦?gòu)房貸款延期發(fā)放”問題，其中較長(zhǎng)的延期不超過(guò)4個(gè)月，較短的延期20多天。

韓松認(rèn)為，合同中還有另一約定。同樣是在合同附件五“付款方式及期限的約定”中的第3條規(guī)定：如因購(gòu)受人提交的貸款申請(qǐng)資料不真實(shí)、不完整，或因其不配合貸款銀行的審查工作等原因，導(dǎo)致購(gòu)受人的貸款未能在《北京市商品房預(yù)售合同》簽訂后60日內(nèi)獲得銀行的批準(zhǔn)，則購(gòu)受人須在上述期限屆滿后7日內(nèi)，以其他付款方式向出賣人支付剩余房款，若非購(gòu)受人原因造成貸款無(wú)法如期獲得銀行批準(zhǔn)，則購(gòu)受人可不承擔(dān)違約責(zé)任。

辦理購(gòu)房貸款牽涉到4個(gè)環(huán)節(jié)，分別是購(gòu)房人、開發(fā)商、開發(fā)商指定辦理貸款的律師事務(wù)所以及發(fā)放貸款的銀行。辦理的流程是:購(gòu)賣雙方簽訂商品房預(yù)售合同；購(gòu)房人到開發(fā)商指定的律師事務(wù)所交納相關(guān)費(fèi)用、提交個(gè)人信用證明，同時(shí)，開發(fā)商把已簽完的商品房預(yù)售合同拿到主管建委去備案；負(fù)責(zé)辦理貸款的律師事務(wù)所拿到購(gòu)賣雙方的上述資料，且資料齊全、審查合格后,統(tǒng)一報(bào)到貸款銀行；之后是銀行辦理相應(yīng)的貸款手續(xù)。換句話說(shuō)，其中有一方不善盡義務(wù)，都可能導(dǎo)致貸款逾期發(fā)放。

韓松認(rèn)為，這其中業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)是：將貸款所需的個(gè)人信用資料提交給律師事務(wù)所，并如數(shù)交納相應(yīng)費(fèi)用（律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和抵押登記費(fèi)）。業(yè)主一旦做到這些事情，而且資料完整、真實(shí)的話,就不應(yīng)當(dāng)為逾期發(fā)放房貸承擔(dān)責(zé)任。

通過(guò)這一事情可以看出，購(gòu)房合同中，存在諸多陷阱，律師提醒購(gòu)房人，不能因?yàn)閱栴}不易發(fā)生就疏忽。每一個(gè)環(huán)節(jié)都要小心謹(jǐn)慎，明確責(zé)任，留下書面的東西，以備日后不時(shí)之需。

　　　　　(作者：趙麗萍)