國(guó)人信奉安居方能樂(lè)業(yè)的理念，有了房才算有了生存的根基，有了在這個(gè)城市中打拼下去的勇氣，事業(yè)才有了奔頭，生活自然也就有了盼頭。所以，無(wú)論政策的引導(dǎo)如何“苦口婆心”，甚至幾近“恨鐵不成鋼”，老百姓購(gòu)房的熱情卻從來(lái)都沒(méi)有熄滅過(guò)。住房與醫(yī)療、教育一起，成為當(dāng)下人們的三大生存指標(biāo)。

隨著我國(guó)城市化水平的不斷提高，人口密集、地價(jià)昂貴、交通擁擠、環(huán)境污染等問(wèn)題，迫使越來(lái)越多的人不得不向城市外圍轉(zhuǎn)移。于是，城市人住“郊區(qū)房”逐漸流行起來(lái)了。

但是，我國(guó)城市的郊區(qū)化明顯不同于西方國(guó)家。后者選擇在郊區(qū)居住的，大都是為尋求更好居住環(huán)境的中產(chǎn)及以上，汽車等現(xiàn)代化交通工具的普及和道路交通條件、郊區(qū)配套設(shè)施的齊全，使他們能夠享受到優(yōu)于城市區(qū)的生活舒適度。但在我國(guó)，目前大量居住在城郊的還是那些相對(duì)并不富裕的工薪和外來(lái)流動(dòng)人口，自行車和公共交通工具是他們出行的主要選擇，而且，郊區(qū)的商業(yè)、教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)業(yè)等公共基礎(chǔ)設(shè)施還相當(dāng)不到位，生活的自由度和舒適度也因此而大打折扣?；蛟S正因如此，基于房?jī)r(jià)差距、生活便捷度、居住成本、投資價(jià)值等方方面面的考慮，對(duì)“置業(yè)選址城市還是郊區(qū)”各方觀點(diǎn)不一，城市派與郊區(qū)派展開(kāi)了爭(zhēng)鋒對(duì)決。

郊區(qū)VS城市：頭開(kāi)價(jià)格戰(zhàn)

郊區(qū)派在此戰(zhàn)中高調(diào)開(kāi)腔，打出“同樣的百萬(wàn)，不一樣的‘百平’(100平方米)”的口號(hào)。以房?jī)r(jià)百萬(wàn)為界，在北京城二三環(huán)的地帶置房面積大約不足100平方米，居住環(huán)境和交通狀況不盡如人意，主要是城市污染和車輛擁堵問(wèn)題日漸嚴(yán)重，不僅不利于老人和兒童的身體健康，中青年人也要承受很大的心理壓力。如果在郊區(qū)置業(yè)，這樣的煩惱就少之又少了。年輕人如果選擇郊區(qū)置業(yè)，同樣寬敞的住房可以減少近一半的房款；城市“中產(chǎn)”用同樣的支出則可以享受到陽(yáng)光的大戶型、優(yōu)美的小區(qū)園林和完善的配套設(shè)施。周邊道路交通的改善、坐擁車的普及也會(huì)使出行成本大大降低。

但是，城市派此時(shí)也毫不示弱，亮出了“小戶型”的絕活。畢竟不是人人都能一下子砸出百萬(wàn)，拿下“百平”。經(jīng)濟(jì)學(xué)上講負(fù)債心理，中國(guó)人在這方面是比較保守的，如果某項(xiàng)投資超過(guò)了家庭總收入的 50％，那就會(huì)是危險(xiǎn)的和令人極度不安的。所以，即使是收入較好的年薪10萬(wàn)元以上的中產(chǎn)，個(gè)人頭次購(gòu)房的總投資也輕易不會(huì)超過(guò)60萬(wàn)元。這樣的預(yù)算在郊區(qū)很難購(gòu)到小樓別墅，更不用說(shuō)花園水榭。倒不如購(gòu)在城里，又熱鬧又方便。而城市中青年人購(gòu)房時(shí)，雙方父母或多或少可以提供一些資助。這樣在靠近城市地帶，以10000元／平方米的平均價(jià)格計(jì)算，可以購(gòu)到60平方米左右的配套設(shè)施相當(dāng)齊全的“小戶型”，基本能適應(yīng)上班、學(xué)習(xí)的緊張節(jié)奏。

城市VS郊區(qū)：再打便利牌

這一次城市派搶先出招。他們認(rèn)為，對(duì)購(gòu)房有極大需求的中青年人目前還沒(méi)有達(dá)到一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)，在不遠(yuǎn)的將來(lái)家庭結(jié)構(gòu)的變化必然會(huì)帶來(lái)生活需求的改變。諸如子女入學(xué)和家庭養(yǎng)老等問(wèn)題，在次置業(yè)時(shí)都應(yīng)該被積極考慮到。這個(gè)雖然收入不錯(cuò)，但支出也相當(dāng)頻繁，流動(dòng)資金相對(duì)緊張，容易傾向于選擇郊區(qū)置業(yè)。不過(guò)，幾年后當(dāng)子女進(jìn)入適學(xué)年齡時(shí)，這些家庭就得面臨孩子入學(xué)的區(qū)域選擇問(wèn)題。那個(gè)時(shí)候，或租房或購(gòu)房，他們將不得不面臨又一次的選擇和投資，對(duì)精力和財(cái)力都是一場(chǎng)巨大的考驗(yàn)。

而30多歲的年輕人正處在事業(yè)上升的關(guān)鍵時(shí)期，無(wú)論業(yè)余“充電”還是廣交朋友，城區(qū)內(nèi)的條件都要優(yōu)越得多，時(shí)間成本也低了很多。所以，選擇在城市置業(yè)可以充分利用城區(qū)的便利性，一方面利于照顧家庭，另一方面也利于人際交往。推崇郊區(qū)置業(yè)的人，無(wú)外乎也是強(qiáng)調(diào)未來(lái)郊區(qū)的城市化，只不過(guò)是為了拉近城市與郊區(qū)的距離。“購(gòu)今天的郊區(qū)，就是購(gòu)明天的城市”，這樣的口號(hào)雖響亮，但事實(shí)上還是說(shuō)明了城市的優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于城市派亮出的這一手，郊區(qū)派立刻接招，提出“城市和郊區(qū)的概念也是動(dòng)態(tài)變化的”。以北京為例，海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)較早都算京城的近郊，現(xiàn)在卻變成了高新產(chǎn)業(yè)地帶，海淀主打電子品牌，成為京城各區(qū)縣中的納稅大戶；朝陽(yáng)主推傳媒業(yè)，電視臺(tái)、北京電視臺(tái)在奧運(yùn)會(huì)后的遷址將帶來(lái)CBD的高速繁榮和發(fā)展。原來(lái)以縣為單位的郊區(qū)如順義、通州、大興等，當(dāng)下也成為市區(qū)規(guī)劃了。一座座現(xiàn)代化的商品住宅樓拔地而起，“招商引資熱”、“投資開(kāi)發(fā)熱”一浪高過(guò)一浪?，F(xiàn)在很多人心目中的城市與郊區(qū)是以環(huán)路來(lái)區(qū)分的，但是隨著環(huán)路的不斷擴(kuò)大，舊的郊區(qū)不斷變?yōu)樾碌某菂^(qū)，生活便捷度也隨之大大提高了。

郊區(qū)派拔劍出招：就年輕人而言，子女入學(xué)的問(wèn)題至少還要五六年以后才考慮，置業(yè)完全可以拋開(kāi)未來(lái)因素的干擾，享受郊區(qū)置業(yè)寬敞舒適的居家生活。而且，從交通方面看，市區(qū)內(nèi)從北二環(huán)到西單開(kāi)車大約要半個(gè)公里才能到，而一些近郊區(qū)到國(guó)貿(mào)大約也就是半個(gè)公里的車程。如今郊區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)商在戶型、設(shè)施、綠化等各方面都有了全面的提升，品牌效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。同時(shí)，家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)却蟪羞x址更多地考慮了五環(huán)和六環(huán)，2000多個(gè)停車位的大空間，在目前的城區(qū)里已經(jīng)是難覓蹤跡了，這也符合國(guó)外大超市選址的原則。五環(huán)和六環(huán)的市政配套設(shè)施以及小區(qū)硬件條件正在日趨先進(jìn)和完善，在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，郊區(qū)置業(yè)將成為回報(bào)率很高的投資。

郊區(qū)VS城市：三算“成本賬”

此次郊區(qū)派引弓直指城市派的軟肋——城區(qū)交通擁堵和環(huán)境污染嚴(yán)重。而自己的主打點(diǎn)則是“軌道交通限度地拉近了城郊的距離，縮短了通勤時(shí)間”。通常情況下，老百姓購(gòu)房頭先想到的就是位置、價(jià)格、交通、環(huán)境、戶型、朝向六大因素，其中戶型、朝向、環(huán)境是考察的“三大注意事項(xiàng)”。如果是為投資而購(gòu)房，戶型和朝向可能排在較后面，交通是個(gè)重要指標(biāo)。

對(duì)于生活在大城市的人，“30時(shí)辰”是個(gè)相對(duì)輕松的概念，無(wú)論開(kāi)車，還是乘公交都是方便快捷的，其成本也是比較合理的。因此，只要是車程在30時(shí)辰以內(nèi)的郊區(qū)樓盤，購(gòu)房者都是可以考慮和接受的。其實(shí)，無(wú)論在城區(qū)購(gòu)房還是在郊區(qū)置業(yè)，距離的遠(yuǎn)近都是個(gè)因地制宜的因素，時(shí)間成本也因此而不同。一項(xiàng)民意調(diào)查資料顯示：京城的交通狀況已經(jīng)成為人們對(duì)城市產(chǎn)生厭煩感的直接動(dòng)因。城區(qū)里因?yàn)榻煌ǘ氯?、居住密集度高、尾氣和生活垃圾多等種種原因，空氣質(zhì)量受到了嚴(yán)重影響，若遇不良?xì)夂?，情況就變得更為糟糕。所以，越來(lái)越多的置業(yè)者在權(quán)衡利弊的情況下，主動(dòng)作出了置業(yè)郊區(qū)的選擇。

而城市派這一戰(zhàn)卻是以守為攻，劍走偏鋒直奔“時(shí)間成本”這—郊區(qū)派的要害。北京城里現(xiàn)在90—100平方米的住宅，以比較合理的售價(jià)即8000元～10000元／平方米來(lái)計(jì)算，總價(jià)約為八九十萬(wàn)元，如果可以通過(guò)按揭的方式來(lái)支付，購(gòu)房者就大可不必轉(zhuǎn)戰(zhàn)到郊區(qū)。因?yàn)檫@樣做雖然支付的成本少一點(diǎn)，房屋的面積似乎也大一些，但是隨之而來(lái)的諸多生活不便，卻令工薪苦不堪言。比如交通成本的支出對(duì)于尚無(wú)坐擁車的年輕人或是收入不豐的養(yǎng)車族來(lái)說(shuō)，都會(huì)是很大的負(fù)擔(dān)。

城市派認(rèn)為，當(dāng)今社會(huì)，“時(shí)間”是個(gè)較重要的成本。正處于事業(yè)上升期的年輕人，參與的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，生活壓力也越來(lái)越大，八公里之外加班和繼續(xù)“充電”成為了家常便飯。另外，他們還要豐富自己的業(yè)余生活，包括社交、娛樂(lè)等等，城區(qū)置業(yè)無(wú)疑能夠很好地滿足多方面的需求。一個(gè)城市的發(fā)展及市政設(shè)施的改善和完備，不是短時(shí)期內(nèi)能夠一蹴而就的，它需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期的積累和沉淀。所以，單從居住成本來(lái)講，也是需要多方面考慮的。較重要的，是對(duì)未來(lái)要有一個(gè)很好的預(yù)期。

城市VS郊區(qū)：四論“投資值”

城市派在這較后一役中使出了“城區(qū)房是稀缺品”的殺手锏?！跋∪薄辈粌H意味著少，還寓意了會(huì)變得更少。觀戰(zhàn)者看到這里都不由得倒吸了一口涼氣。京城里的房子總有飽和的那，到時(shí)候能在城區(qū)擁有一套住宅該是多么有分量的事兒!所以，城區(qū)派力勸中產(chǎn)購(gòu)房者：“現(xiàn)在購(gòu)房子，一則解決居住問(wèn)題，二則將來(lái)肯定能升值，帶來(lái)巨大的?！?p> 以北京和上海為例，在這兩座全國(guó)型的移民城市中，住房的需求也是全國(guó)性的。隨著奧運(yùn)會(huì)和世博會(huì)的陸續(xù)召開(kāi)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在原有較高水平的基礎(chǔ)上還會(huì)得到大幅度提升。所以，未來(lái)城區(qū)房產(chǎn)的供應(yīng)會(huì)越來(lái)越緊張，甚至稀缺，因此城區(qū)置業(yè)擁有增值的巨大潛力。而目前城區(qū)內(nèi)年紀(jì)稍長(zhǎng)的中老年人，更愿意把市區(qū)的房產(chǎn)委托出租，在郊區(qū)購(gòu)購(gòu)兩居室甚至更加寬敞舒適的住宅，這也從另一方面說(shuō)明城區(qū)置業(yè)的未來(lái)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于郊區(qū)。

郊區(qū)派則拿出了事實(shí)，證明郊區(qū)房租翻番遠(yuǎn)高于城市，投資郊區(qū)房產(chǎn)租金增值高。自2002年以來(lái)，北京新建房屋價(jià)格一路狂飆，這一點(diǎn)城市和郊區(qū)都不例外。但是租賃房的平均價(jià)格在城市卻相對(duì)平穩(wěn)，郊區(qū)房的租價(jià)相比之下近乎漲了一倍還多，體現(xiàn)了老百姓對(duì)郊區(qū)租賃房的旺盛需求。郊區(qū)派這一掌似乎威力無(wú)比，使“郊區(qū)置業(yè)未來(lái)潛力大”的觀點(diǎn)站穩(wěn)了腳跟。

同時(shí)，郊區(qū)環(huán)境好，住房更加寬敞舒適。如果以生活的態(tài)度考量居住地，郊區(qū)置業(yè)可以更親近自然、視野更開(kāi)闊，尤其是對(duì)于老人和兒童更有益。年輕人也可以在周末邀請(qǐng)三朋四友到附近游山玩水，悠哉樂(lè)哉。如近年來(lái)逐漸被炒熱的燕郊，隨著930一線的開(kāi)通，就受到了越來(lái)越多年輕人的青睞。

此外，從發(fā)展眼光看，即使在上世紀(jì)90年代，北京國(guó)貿(mào)一帶也還只是一片酒廠，路很窄，四周也很荒涼。但是短短十多年間，國(guó)貿(mào)地帶已然成為了東三環(huán)一帶的CBD商圈，影響力輻射整個(gè)京東地區(qū)。所以，也許今天看似蠻荒的地帶，明天就是一片沃土也未可知。城市和郊區(qū)購(gòu)房的共同點(diǎn)，就是頭先一定要有增值潛力，其次一定要適合居住。主動(dòng)到郊區(qū)購(gòu)房的人，大多并非初次置業(yè)，不少人是在城市也有房產(chǎn)的情況下，選擇到郊區(qū)改善居住條件，提高生活質(zhì)量。這正好說(shuō)明了郊區(qū)的居住質(zhì)量已擁有了越來(lái)越廣泛的吸引力。

　　　　　(作者：王珂)