簽訂商品房預(yù)訂協(xié)議后，一直未能履行。焦急等待中，購房者卻接到開發(fā)單位的一紙訴狀，要求解除預(yù)訂協(xié)議。

對此，22名購房者意外又氣憤?！坝喎繒r，該樓盤的價格只有每平方米3200元左右，而現(xiàn)在已經(jīng)漲到6000元以上?！彼麄冋J(rèn)為開發(fā)單位此舉的目的顯而易見。

預(yù)訂2年新房未開工

2004年，劉先生和女友準(zhǔn)備購房辦喜事，考察市內(nèi)多個樓盤后，他們相中位于甘井子區(qū)的1個新開樓盤。10月底，他們在該樓盤14號樓訂下1套面積為88.36平方米的房子，單價為每平方米3279元。

當(dāng)時，開發(fā)單位承諾的交房日期為2005年底。交付5萬多元的訂金后，雙方簽訂了商品房內(nèi)部預(yù)訂書。

協(xié)議簽訂后，劉先生對這個項目格外關(guān)注，多次到現(xiàn)場關(guān)注工程進(jìn)展情況，很快他發(fā)現(xiàn)一個問題。他說，小區(qū)內(nèi)其他幾棟樓相繼拔地而起，可他購的這棟卻遲遲未開工。到約定期限后，他找到開發(fā)商，原來這棟樓所在位置有一戶居民一直拒絕搬遷，因此影響正常施工。對此，開發(fā)商稱問題很快就能解決。

可之后一等就是1年。劉先生說，2005年底、2006年初，其他樓的住戶陸續(xù)辦理入住手續(xù)了，可他們這棟樓仍未開工。之后，通過開發(fā)單位，20多名購房者互相聯(lián)系后，大家就拆遷的事一起找相關(guān)部門，但1年過去了仍無結(jié)果。

開發(fā)商訴22購房者要解除協(xié)議

就在20多名購房者正在為拆遷的事奔波時，一件讓他們意外的事發(fā)生了。

該樓另一購房者于先生說，大概在今年5月，他突然接到甘井子區(qū)人民法院發(fā)來的傳票。原來，開發(fā)單位將其起訴至法院，要求解除雙方簽訂的商品房預(yù)訂協(xié)議，6月份，法院將開庭審理此案。

起訴狀中，開發(fā)單位稱，協(xié)議簽訂后，位于該樓建設(shè)位置的1戶被拆遷人拒絕搬遷，并超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提出過高的拆遷補(bǔ)償要求，雙方多次協(xié)商未果后，開發(fā)單位向相關(guān)部門提出行政仲裁申請。

但裁決書生效后，這名被拆遷人仍拒不履行。之后雖經(jīng)開發(fā)單位多方工作，但該拆遷戶仍拒絕搬遷，致使購房者預(yù)訂的14號樓無法建設(shè)。事實(shí)上已不具備雙方簽訂商品房購賣合同的基礎(chǔ)條件。為避免雙方損失繼續(xù)擴(kuò)大，開發(fā)單位請求解除雙方簽訂的商品房內(nèi)部預(yù)訂書，同時開發(fā)單位返還預(yù)訂金。

該樓共有22名購房者被起訴。對此要求，他們不能接受。于先生說，購房時，該樓盤價格只有每平方米3200元左右，而現(xiàn)在已經(jīng)漲到6000元以上，開發(fā)商此舉的目的顯而易見。

[本案焦點(diǎn)]

預(yù)訂書是否有合同效力？

劉先生說，今年6月，此案開庭審理前，拆遷問題已經(jīng)得到解決，該樓隨即開始施工。目前，該樓已經(jīng)封頂。庭審時，雙方均同意庭下調(diào)解，但一直沒有結(jié)果?！霸摌欠忭敽?，我們擔(dān)心開發(fā)商將此樓另行出售?！眲⑾壬f，該樓的建筑面積約2000平方米，以現(xiàn)在的價格出售，開發(fā)單位將額外獲利約600萬元，在利益驅(qū)使下，其完全有可能這么做。

對此，遼寧新世紀(jì)律師事務(wù)所律師魏平認(rèn)為，內(nèi)部預(yù)訂書有兩種情況，頭先，如果預(yù)訂書的內(nèi)容不涉及購賣雙方的具體權(quán)利與義務(wù)，則屬于預(yù)約合同，雙方當(dāng)事人取得的也只是簽訂正式合同的優(yōu)先權(quán)。即使違約，承擔(dān)的也只是締約過失責(zé)任，而非違約責(zé)任。

其次，如果預(yù)訂書的內(nèi)容已具備房屋購賣合同的構(gòu)成要件，比如購賣雙方當(dāng)事人、房屋每平方米單價、面積、總房款以及房屋地址等實(shí)質(zhì)要件，則不再是預(yù)約合同，而是一份有效的房屋購賣合同。一旦開發(fā)商違約，即需承擔(dān)違約責(zé)任。對此較高人民法院已在相關(guān)司法解釋中加以明確。

本案即屬第2種情況，魏平認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)按預(yù)訂書的約定與購房者訂立購賣合同，不得提價，否則即構(gòu)成違約，違約方應(yīng)按預(yù)訂書的約定承擔(dān)違約責(zé)任。如果雙方未約定違約責(zé)任，或違約金不足以補(bǔ)償損失，違約方還應(yīng)補(bǔ)償購房者的實(shí)際損失。

昨天，記者得到消息，開發(fā)單位已向法院提出撤訴。對此，多名購房者表示，將要求其按協(xié)議履行，否則將訴諸法律。

[背景]

房價快漲之下 此類事件增多

近期，大連發(fā)生多起類似事件，房價大幅提升后，開發(fā)單位要求解除其與購房者以前低價簽訂的合同，從而引發(fā)糾紛。

出現(xiàn)這種情況當(dāng)然也有原材料價格上漲的因素。但一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對類似片面牟取利益的做法，相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格加以限制。同時，作為社會公共資源占有一方，在追求利益的同時，開發(fā)單位應(yīng)盡可能多地承擔(dān)其社會責(zé)任，努力在公眾面前樹立良好的企業(yè)形象。目前，大連一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對此已有足夠認(rèn)識并付諸行動。

　　　　　(作者：王勇)