中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，“在2007年的較后幾個星期，北京的房價已經(jīng)開始下降，較后一周跌幅超過了20%?！?p>那么我們該怎樣評估一個地區(qū)的房價是否合理，是否存在泡沫，從而盡量控制房價，以避免由于房價的下跌而引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退呢？

大家知道，在衡量一個股票的價格是否被高估時，我們通常用的是P/E(PricetoEarning，國內(nèi)翻譯成市盈率，也就是股價收益比)，也就是價格和所得之比。比如宏利金融集團(tuán)(ManulifeFinancial)的股票(紐約證交所：MFC)目前的P/E值在12到13之間，屬于合理價位。而如果超過15就所謂overvalued(高估)了。當(dāng)然，在個股的具體分析時，還要看那個公司是成長型，還是成熟型的等等，不過無論如何，要是超過20，就有泡沫之嫌了。同樣，看一個地區(qū)的房價有沒有泡沫，頭先也可用一個類似的值來判斷：P/R值(PricetoRent，房價和租金比)，一般在10到15之間屬于合理范圍。如筆者目前居住的地區(qū)，一套二居室的豪華公寓平均價格在45萬加元左右，而年租金在3萬上下。P/R值15，雖還算合理，但顯然房價已經(jīng)不低了。

大家可以按照這一方式計算一下在北京、上海等地的情況，在北京，平均房價在五環(huán)附近每平方米已經(jīng)超過1萬元，一套60至70平方米的房，至少要80萬至100元萬，而年租金能夠收到3萬至4萬元應(yīng)該是合理的，也就是P/R值在20至33之間，應(yīng)該是比較高的。

其次是房價和收入比，也就是當(dāng)?shù)氐钠骄績r和當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄彝ツ晔杖胫?。一般?到5之間屬于合理，而超過6就離譜了。再拿多倫多來說事兒，多倫多這兩年房價漲得也很快，平均一棟房子的價格從10年前的20多萬漲到了40萬加元上下，是所謂的“歷史新高”。而多倫多去年年家庭收入是9萬加幣，從目前看房價收入比還不到5，雖然還沒有泡沫，也已經(jīng)快到上限了。

而北京地區(qū)，如果以家庭年均收入10萬元為基準(zhǔn)，按照上面的房價計算就是6至10之間。當(dāng)然中國的發(fā)展不能夠完全按照國外的標(biāo)準(zhǔn)，但是，對于我們計算房價來說，這些基準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)還是可以參照的，至少我們知道中國與世界的差距有多遠(yuǎn)。

以上兩個方法只要用一個，就足以判斷一個地區(qū)的房地產(chǎn)價格是否合理了。不過每個地區(qū)的房地產(chǎn)都有其特點，如果想再進(jìn)一步研究，還有另一把常用的尺可以用來衡量。在北美，一般來說，房子每平方米的價格不應(yīng)高于當(dāng)?shù)丶彝テ骄率杖氲囊话?。還是拿多倫多來說吧，平均家庭月收入在7500加元左右，而現(xiàn)在多倫多房價每平方米價格還沒有超過3500加元，看來也還算合理。注意，在北美，一個房子或公寓的大小是指使用面積，不包括建筑面積。

筆者在北京、上海和其他大城市的親友都說，這三把尺里隨便抽一把來量，他們所在的城市房價已經(jīng)不是貴了，而是“巨”貴了，應(yīng)該算是有泡沫了。那既然有泡沫，房價何時會跌呢？其實有沒有泡沫和何時跌是兩個概念。房價有沒有泡沫是可以用以上三個方式來確定的；而有泡沫的房地產(chǎn)并不是立馬就會跌的。耶魯大學(xué)教授希勒曾準(zhǔn)確預(yù)測了美國網(wǎng)絡(luò)股泡沫的破滅。可他次提出網(wǎng)絡(luò)股的泡沫是在1996年，離真正破滅還有5年之久。而就在這5年間，網(wǎng)絡(luò)股的指數(shù)又漲了150%。我覺得判斷房地產(chǎn)有否泡沫是以用數(shù)學(xué)的統(tǒng)計方式；而判斷何時下跌則要用心理學(xué)?！都~約時報》有一個較精辟的論斷：“當(dāng)消費者不再相信住房的價格將上升時，價格就將下跌?！边@和股票的何時下跌是一樣的道理。

另外，如果跌的話，會跌多少？既然是泡沫，一旦破滅，房地產(chǎn)的價格便會回歸其合理的價位。也就是回歸至合理的“房價租金比”和“房價收入比”。大家自己算算吧。

　　　　　(作者：陳思進(jìn))