對(duì)房產(chǎn)置業(yè)者來說，“從緊的貨幣政策”、“套房”貸款等政策的出臺(tái)，意味著什么？我們感受到的也許便是辦理貸款不像以前那么容易了，購購套房貸款的頭付門檻更高了。其實(shí)，這些房貸新政的實(shí)施在抑制房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的同時(shí)，也顛覆了傳統(tǒng)購房置業(yè)理念。

不能忽視的房貸新政

2007 年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“要實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的作用”。這是中國(guó)貨幣政策十年來頭次明確由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”。接著，1月初，央行2008年度工作會(huì)議召開，強(qiáng)調(diào)總量上將更嚴(yán)格控制信貸。自2007年以來，央行連續(xù)十一次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到歷史性高位，已經(jīng)使得各商業(yè)銀行感到資金面緊縮的壓力。而隨著美國(guó)次級(jí)債危機(jī)持續(xù)惡化，迫使國(guó)內(nèi)銀行放貸時(shí)會(huì)更重視資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的控制，對(duì)個(gè)人房貸會(huì)更加謹(jǐn)慎。

繼2007年9月27日出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（“9.27”房貸新政）里明確指出，對(duì)已利用貸款購購住房、又申請(qǐng)購購套(含）以上住房的，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款頭付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。

起初，一些人針對(duì)各家銀行“套房”確定的不規(guī)范，以求規(guī)避政策。隨后央行便對(duì)之做出了明確的規(guī)范：以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；已利用貸款購購頭套自住房的家庭，人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，在商業(yè)銀行再次申請(qǐng)住房貸款的，可比照頭套自住房貸款政策執(zhí)行；凡是在銀行已有住房按揭貸款記錄（無論是否還清）、又不符合上述條件的借款人，一律按套房貸執(zhí)行；已利用住房公積金貸款購房的家庭，又向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，按套住房貸款政策執(zhí)行；堅(jiān)決取消轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款，不得發(fā)放無指定用途、無真實(shí)交易的轉(zhuǎn)按揭住房貸款。

　新政之下 曾經(jīng)的置業(yè)規(guī)劃要轉(zhuǎn)變了

房地產(chǎn)金融調(diào)控和信貸緊縮政策的出臺(tái)，不僅僅導(dǎo)致購房人貸款難度加大，而且，伴隨次購房貸款資金成本和頭付門檻的提高，將更加深刻地影響、改變?cè)械脑S多房產(chǎn)置業(yè)理財(cái)觀念。

誤區(qū)一、資金稍微寬裕就提前還貸，“無債一身輕”

隨著貸款利率的不斷增加，很多貸款購房人僅僅從經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的角度來看待貸款利息，把支付貸款利息看作是為銀行打工。于是，很多背負(fù)房貸者手頭資金稍有盈余，馬上想到要提前還貸，減少利息負(fù)擔(dān)，以盡短的時(shí)間還清所有債務(wù)。當(dāng)然，這在以往信貸環(huán)境寬松且個(gè)人較容易獲得貸款、其他投資渠道有限且收益率較低的情形下，也無不妥。反正沒有太好的投資收益機(jī)會(huì)，還了銀行貸款，節(jié)省了利息支出，要用錢時(shí)再貸嘛！

2007年，許多銀行推出的“轉(zhuǎn)、加按揭”、“凈值貸”、“循環(huán)貸”等新業(yè)務(wù)的確方便了借貸者，而且，銀行對(duì)于貸款購購多套住房也并未嚴(yán)格實(shí)行差別利率。然而，2008年，隨著房貸新政的嚴(yán)格貫徹和從緊貨幣政策的落實(shí)到基層銀行，轉(zhuǎn)按揭和加按揭業(yè)務(wù)被叫停，信貸形勢(shì)與往年相比有了根本性變化，人們會(huì)逐漸感覺到從銀行貸款將不再向往年那樣輕而易舉，很多情況下難以獲得優(yōu)惠的貸款利率。

建議

NO1 結(jié)合家庭今后的置業(yè)規(guī)劃決定是否歸還原有房貸。

對(duì)于許多家庭而言，出于改善居住環(huán)境，提高生活品質(zhì)的考慮，不可避免有次甚至第三次貸款購房的需求。從緊的貨幣政策環(huán)境和房地產(chǎn)金融調(diào)控舉措使得原有的優(yōu)惠利率房貸不再適用于所有人，在很大程度上具備了市場(chǎng)稀缺性特征。對(duì)于套房貸款尚仍未還清的購房者，目前大多執(zhí)行較優(yōu)惠的中長(zhǎng)期房貸利率6.6555％，而今后如再辦理購房貸款時(shí)利率則高達(dá)8.613％，比前者高出近30％。當(dāng)下，如以閑置資金盲目歸還原有房貸，節(jié)省的是相對(duì)較低的優(yōu)惠利率，而再購房時(shí)融資成本則要高出近三成，付出更多。以金額50萬元、20年期的貸款為例，月供就相差601元，非常不劃算。顯然，對(duì)于今后還有購房需求的家庭，不應(yīng)急于歸還原有房貸，如短期內(nèi)尚未有貸款購房打算，可考慮用閑置資金購一些穩(wěn)健型的理財(cái)產(chǎn)品，其預(yù)期收益甚至可以覆蓋優(yōu)惠利率房貸的支出。這樣，在保值的前提下，對(duì)閑置資金“封存”，再購房付款時(shí)手頭會(huì)更寬裕，可以少量申請(qǐng)甚至不貸款，以減輕再購房融資的高利率負(fù)擔(dān)。

NO2 根據(jù)自身投資風(fēng)險(xiǎn)偏好，結(jié)合家庭的投資理財(cái)?shù)绕渌?guī)劃目標(biāo)，決定是否繼續(xù)占用銀行優(yōu)惠利率貸款。

當(dāng)前，資本市場(chǎng)火爆，股票、基金、投連險(xiǎn)乃至黃金投資都有很大機(jī)會(huì)獲得遠(yuǎn)高于6.6555％的超額收益。對(duì)于理財(cái)風(fēng)格相對(duì)激進(jìn)者，如有寬裕資金，可以不必著急用于歸還資金成本較低的房貸，繼續(xù)占用，將能限度利用銀行貸款的杠桿作用，為自己創(chuàng)造收益。

此外，醫(yī)療和子女教育備用、實(shí)業(yè)投資等很多方面都有可能用到錢，將暫時(shí)閑置的資金很快提前歸還原有房貸，日后急需用錢時(shí)往往捉襟見肘。在偏緊的信貸政策背景下，可能很難再貸出款來，即便勉強(qiáng)貸下來，代價(jià)（利息）也將高得多。

　誤區(qū)二、“以小換大”、“梯級(jí)置業(yè)”

對(duì)于參加工作不久，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的購房者，先付些頭付，購套小房子，慢慢還月供，等收入大幅提高后再換購一套大房子，分多次、以梯級(jí)形式實(shí)現(xiàn)自己的置業(yè)目標(biāo)――這原本是備受年輕人推崇的一種置業(yè)理財(cái)方式，其理念本無可厚非。然而，房貸新政的出臺(tái)，使得再次貸款購房者，即便頭套住房貸款全部還清，也將承受高于頭套房貸近三成的利率水準(zhǔn)，這不得不讓許多原本打算通過換購升級(jí)的購房者望而卻步。雖然在新政補(bǔ)充通知里對(duì)自住型、升級(jí)換購住房貸款有所通融，提到當(dāng)購房者家庭人均居住面積低于當(dāng)?shù)厝司》棵娣e時(shí)，再次購房貸款時(shí)仍可享受優(yōu)惠利率，但此規(guī)定的可操作性還有待觀察和檢驗(yàn)。面對(duì)房貸新政所推行的差別化利率和高頭付門檻，“以小換大”、“梯級(jí)置業(yè)”的置業(yè)理念無疑將面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)。

建議：

NO1 初參加工作短期內(nèi)不購房，隨父母住或暫時(shí)租房，努力攢錢掙錢，盡快積累頭付，一步到位，多貸款直接購購大房子。

NO2 單身時(shí)貸款購購一套小戶型，準(zhǔn)備結(jié)婚前，以“他”或“她”的名義再貸款購套大房子，然后再結(jié)婚。

NO3 頭套小戶型以父母名義購購，盡量不貸款或少貸款，等時(shí)機(jī)成熟時(shí)再以自己名義多貸款、購大戶型。

NO4 婚前購購的小戶型住房面積為當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的兩倍以下（當(dāng)然，如考慮到婚后生孩子的因素，可以放寬至三倍以下），則結(jié)婚乃至生子后，因家庭實(shí)際人均居住面積低于當(dāng)?shù)厝司》棵娣e，從而在次貸款購房時(shí)仍能享受優(yōu)惠利率政策。當(dāng)然，這需要經(jīng)常關(guān)注當(dāng)?shù)厝司》棵娣e這個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，也需要事先與房屋管理部門和貸款銀行充分溝通。

NO5 如果已辦理過購房貸款確有以小換大的再次置業(yè)需求，次貸款購房時(shí)只有先暫時(shí)承受上浮利率，通過減少貸款額度或縮短貸款占用時(shí)間來節(jié)約總借貸成本。

　誤區(qū)三、 “以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”

除了自住或婚姻需要購房，很多人是基于獲取回報(bào)目的進(jìn)行房產(chǎn)投資置業(yè)。房產(chǎn)投資盈利模式無外乎兩點(diǎn)：其一、依靠房屋產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流――即凈租金收益；其二、依靠房屋轉(zhuǎn)讓交易――即低購高賣房產(chǎn)獲取價(jià)差凈收益。幾年前，低房?jī)r(jià)和低利率的市場(chǎng)環(huán)境，使得“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”置業(yè)理念頗為盛行，房產(chǎn)租金凈收益往往在抵消月供支出還有盈余，出租房產(chǎn)收益率甚至高達(dá)兩位數(shù)以上。然而，隨著房?jī)r(jià)的逐年大幅度攀升，如今，京、滬、穗等大城市房屋租售比嚴(yán)重背離，許多地段的房產(chǎn)出租收益率甚至不及存款利率，單純指望出租獲取收益已不太現(xiàn)實(shí)。房產(chǎn)投資的盈利預(yù)期已集中在購賣價(jià)差空間上。

建議：

貸款利率的提高，無疑增加了房產(chǎn)出租投資的收益期望值，尤其是套房中長(zhǎng)期貸款要承受較少8.613％的利率，以目前的樓市現(xiàn)狀，一般住宅項(xiàng)目很難有這么高的租金收益水平。如果擬購房產(chǎn)未來預(yù)計(jì)漲價(jià)空間不大的話，則需認(rèn)真思量此筆投資是否值得。換言之，如沒有太好的購賣盈利預(yù)期或非常迫切的自住需求，則應(yīng)盡量避免盲目貸款購房，不僅在于房產(chǎn)租金凈收益難以抵補(bǔ)此筆投資的機(jī)會(huì)成本（等量資金存放在銀行，定期存款利息高于租金凈收益）；而且，根據(jù)房貸新政，多一次貸款購房，今后再貸款購房時(shí)將承受更高的代價(jià)，即不得不接受更高的利率，支付更高比例的頭付款。

　　　　　(作者：周良軍)