房?jī)r(jià)倒掛折射觀念變化

北京的小劉正準(zhǔn)備購(gòu)置一套新房。財(cái)力有限的他較初將目標(biāo)鎖定在了二手房上。實(shí)地看房后，讓小劉頗感驚訝，“原本以為二手房能便宜些，結(jié)果一看，同一區(qū)域，二手房?jī)r(jià)格居然比新房還高”。

像小劉遇到的這種房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，正在北京、深圳、上海等一線城市出現(xiàn)。除了二手房比新房?jī)r(jià)格高外，同一個(gè)樓盤，二期比一期房?jī)r(jià)低，三期比二期房?jī)r(jià)低的情況也時(shí)有出現(xiàn)。

《市場(chǎng)報(bào)》記者目前專訪過(guò)的美景東方三期，就是這種情況，剛開(kāi)盤時(shí)的價(jià)格在1.8萬(wàn)元/平方米，由于受市場(chǎng)因素的影響，目前的價(jià)格已經(jīng)調(diào)整到了1.7萬(wàn)元/平方米左右。禧福匯，從2萬(wàn)元/平方米調(diào)到1.8萬(wàn)元/平方米。在部分一手樓盤價(jià)格略有下調(diào)的情況下，同區(qū)域的二手樓盤的價(jià)格卻一路漲勢(shì)，如山水文園的二手市場(chǎng)購(gòu)賣均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.3萬(wàn)元/平方米。

我愛(ài)我家的工作人員告訴《市場(chǎng)報(bào)》記者，出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛，是多種因素綜合作用的結(jié)果。頭先，部分開(kāi)發(fā)商需要迅速回籠資金，所以出現(xiàn)部分一手樓盤打折調(diào)價(jià)的現(xiàn)象。其次，二手房業(yè)主大都沒(méi)有嚴(yán)重的資金壓力，雖也出現(xiàn)了議價(jià)松動(dòng)，但幅度有限，因此二手房成交價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。此外，從市場(chǎng)情況來(lái)看，目前很多一手樓盤是期房，不能立即入住，購(gòu)購(gòu)人群要面臨諸多不確定因素，購(gòu)購(gòu)二手房，既可以預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，又可以即購(gòu)即住。

有分析人士認(rèn)為，新房和二手房房?jī)r(jià)倒掛，透露出一個(gè)重要信號(hào)，就是置業(yè)者的購(gòu)房觀念正在發(fā)生改變。僅在一年前，大多數(shù)置業(yè)者的想法，是在近郊房?jī)r(jià)相對(duì)低廉的地方購(gòu)購(gòu)住房，把省下的余款購(gòu)置一輛汽車。被戲稱為“開(kāi)車進(jìn)城去上班”。然而，隨著近來(lái)油價(jià)的一路飆升，出行交通成本明顯增加。同時(shí)，隨著一系列**新線路的陸續(xù)開(kāi)通，城中住戶的交通困擾有望得到部分緩解。在這樣新情況下，不少購(gòu)房者表示，“權(quán)衡利弊，在城內(nèi)即使購(gòu)個(gè)二手房，也比在郊區(qū)購(gòu)新房劃算”。越來(lái)越多的購(gòu)房者正從注重房屋的新舊、面積的大小，轉(zhuǎn)向注重交通狀況、社區(qū)配套設(shè)施等與實(shí)際生活品質(zhì)更多相關(guān)的方面。

購(gòu)房消費(fèi)更趨謹(jǐn)慎

置業(yè)者購(gòu)房觀念的改變，以潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲的方式，影響著樓市的變化，并在諸多細(xì)節(jié)方面一一呈現(xiàn)出來(lái)。

通過(guò)北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)公布的2008年1至6月份網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)可以看出，上半年北京二手房房屋吸納率為85.9%，較去年同期的55.1%上漲了30.8個(gè)百分點(diǎn)，其中以總價(jià)在60萬(wàn)元以下的房產(chǎn)房屋吸納率較高，為104.6%。顯然，房屋的吸納率越高，說(shuō)明市場(chǎng)的消化程度越好，消費(fèi)者的可接受度越大。該數(shù)據(jù)顯示，在成交量低迷，市場(chǎng)觀望情緒濃重的情況下，越來(lái)越多的剛性需求購(gòu)房者將購(gòu)房意向轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)，特別是60萬(wàn)元以下的中小戶型。記者走訪了京城的幾處樓盤，售樓人員介紹說(shuō)，雖然整體成交量在萎縮，但相對(duì)來(lái)說(shuō)，八九十平方米中小戶型樂(lè)觀些。

“鏈家地產(chǎn)”的工作人員向《市場(chǎng)報(bào)》記者表示，自去年年底以來(lái)，受政策影響，房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，業(yè)內(nèi)外對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)論爭(zhēng)不斷，而購(gòu)房者以及賣房者的陣營(yíng)也出現(xiàn)分化。部分不急于購(gòu)房的消費(fèi)者選擇觀望，而二手房業(yè)主寧可“轉(zhuǎn)售為租”，也不希望降價(jià)出售。研究人員認(rèn)為，目前市場(chǎng)上大多是剛性的自住購(gòu)房需求，購(gòu)房者在滿足自身需求的同時(shí)，開(kāi)始關(guān)注房產(chǎn)的抗跌性。房產(chǎn)的位置、配套是衡量房產(chǎn)抗跌與否的重要標(biāo)志，因此，位于市區(qū)、大型居住社區(qū)等生活配套和商業(yè)配套齊全區(qū)域里的二手房成交比重出現(xiàn)上漲。這些變化都是購(gòu)房行為趨于理性的表現(xiàn)。

在尚不明朗的市場(chǎng)走勢(shì)面前，購(gòu)房者的謹(jǐn)慎行為讓一些房產(chǎn)代理商開(kāi)始感到壓力。用混跡京城房產(chǎn)市場(chǎng)多年的王女士的話講，“購(gòu)房的人不好忽悠了”。一些購(gòu)房者干脆購(gòu)房變租房，等房?jī)r(jià)走勢(shì)清晰后再做打算。等不及的購(gòu)房者則更注重方便、實(shí)用，而不是一步到位。同時(shí)也開(kāi)始考慮到養(yǎng)房成本?！百?gòu)房和購(gòu)車一樣，不但要購(gòu)得起，還要養(yǎng)得起。社區(qū)越大，使用和維護(hù)成本越大”，王女士較近經(jīng)常聽(tīng)到客戶這樣的答復(fù)。

不僅普通購(gòu)房者觀念變了，就連投資客也改變了盲目跟進(jìn)的投資策略。北京地產(chǎn)圈曾經(jīng)流行一句話：“多貴的房子都有人購(gòu)，而且都賣的很好”。對(duì)高端房產(chǎn)的熱衷可見(jiàn)一斑。而眼下，昔日的熱度不在。記者側(cè)面打聽(tīng)到幾個(gè)高端樓盤，成交量較普通樓盤更為慘淡。據(jù)稱，不少投資客一貫認(rèn)為頭都土地資源稀缺，房?jī)r(jià)會(huì)一路漲勢(shì)，只要購(gòu)進(jìn)就能增值，但目前樓市的膠著狀態(tài)，讓投資客們不敢輕舉妄動(dòng)。

救市論調(diào)有悖理性回歸

與公眾購(gòu)房行為趨于理性密切相關(guān)的，是整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸的大背景。但令人擔(dān)憂的是，剛有理性回歸跡象，要求政府“救市”的呼聲便響起。所謂的救市理由簡(jiǎn)而言之：一是房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)巨大，二是不及時(shí)救市，可能會(huì)摧毀銀行信貸體系。

財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究主任郭田勇教授對(duì)此表示，綜合來(lái)看，房?jī)r(jià)適度下跌不會(huì)導(dǎo)致銀行出大問(wèn)題。我國(guó)近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重已是不爭(zhēng)的事實(shí)，政府為此采取了稅收、金融等多方面措施遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，其目的就是為了擠出泡沫、讓房?jī)r(jià)回歸至合理水平。就全國(guó)而言，目前宏觀調(diào)控的目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn)，談房地產(chǎn)救市為時(shí)過(guò)早。

圈內(nèi)人賈圖也認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)如果保持健康可持續(xù)發(fā)展，必須擠壓出累積的泡沫。人為中斷調(diào)整只會(huì)埋下更大的隱患。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前成交量低迷，正是市場(chǎng)步入自然調(diào)整狀態(tài)的信號(hào)。這不僅不值得擔(dān)憂，反而應(yīng)該欣慰，這說(shuō)明市場(chǎng)的力量在悄然發(fā)揮作用，而自然調(diào)整所帶來(lái)的負(fù)面影響永遠(yuǎn)是較小的。

眾所周知，目前全國(guó)房?jī)r(jià)依然高挺，降價(jià)的只是局部城市。以北京來(lái)看，也僅僅是成交低迷，增幅放緩，但房?jī)r(jià)仍然高位運(yùn)行，并未下跌。眼下的調(diào)整對(duì)市場(chǎng)、政府以及開(kāi)發(fā)商無(wú)疑都是好事，調(diào)整的過(guò)程就是理性回歸的過(guò)程。只有企業(yè)和消費(fèi)者同時(shí)回歸理性，一個(gè)行業(yè)才能持續(xù)健康發(fā)展。 (張子瑞 丁曉辰)