文眼

　　歷經(jīng)多年的喧鬧與博弈，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)終于走到了十字路口，開始由過往的“狂飆突進(jìn)”轉(zhuǎn)向新的路徑選擇。房地產(chǎn)市場(chǎng)是就此沉淪、一路下墜？還是理性調(diào)整，走向發(fā)展的新常態(tài)？這是個(gè)有待觀察的大問題。

　　——亞夫

　　■從一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期考察我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)政策傾向、貨幣環(huán)境、城鎮(zhèn)化是決定樓市運(yùn)行主線的三大變量，而由財(cái)富效應(yīng)引發(fā)的投資、投機(jī)性需求成為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的巨大擾動(dòng)因素。今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)以往那種“狂飆式”的增長(zhǎng)將結(jié)束，市場(chǎng)將進(jìn)入理性與平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)。

　　■當(dāng)前及未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大的庫(kù)存消化、市場(chǎng)需求萎縮、住宅投資屬性弱化、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加快暴露等矛盾。在新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速由過去的兩位數(shù)增長(zhǎng)下降至個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度將進(jìn)入換擋期。

　　■在當(dāng)前市況下，支持居民的住房金融需求，限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目購(gòu)地開發(fā)，選擇性參與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，將會(huì)顯示出巨大的靈活性，也能有效防范房地產(chǎn)金融資產(chǎn)質(zhì)量惡化。

　　□項(xiàng)崢

　?。?14年，將是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)值得一書的一年。新年伊始，杭州樓市降價(jià)之風(fēng)平地而起，并由杭州向全國(guó)輻射。在市場(chǎng)迷離觀望之中，各地樓市成交急劇萎縮?；艁y時(shí)刻，地方政府急不可耐，紛紛松綁購(gòu)房限購(gòu)政策。但樓市拐點(diǎn)已然確立，市場(chǎng)顯示出其巨大力量，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市達(dá)到64個(gè)，一直被認(rèn)為是房?jī)r(jià)“穩(wěn)若磐石”的北京兩年以來(lái)頭次下跌。這些情況表明，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將從過去“狂飆式”增長(zhǎng)進(jìn)入到理性與平穩(wěn)發(fā)展新常態(tài)。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以往運(yùn)行特征

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的政策產(chǎn)物。改革開放前，住房實(shí)物分配，并不需要房地產(chǎn)市場(chǎng)存在。上世紀(jì)90年代初，由鄧小平南行講話所引發(fā)的開發(fā)大潮沖擊下，我國(guó)區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)從萌芽、瘋狂到較后崩潰僅有一步之遙。1993年上半年海南房?jī)r(jià)為7500元/平方米，較1991年上漲435.71%。1995年海南房地產(chǎn)泡沫破滅，留下一地焦土，至今仍有現(xiàn)實(shí)警示意義。

　　為應(yīng)對(duì)1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后我國(guó)內(nèi)需擴(kuò)張動(dòng)力不足，1998年7月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從同年下半年開始全面停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正形成。

　　從一個(gè)較長(zhǎng)的歷史時(shí)期考察1998年至今的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史，不難發(fā)現(xiàn)政策傾向、貨幣環(huán)境、城鎮(zhèn)化是決定樓市運(yùn)行主線的三大變量，由財(cái)富效應(yīng)引發(fā)的投資投機(jī)性住房需求成為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行軌跡巨大擾動(dòng)項(xiàng)。

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　　一是過去我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的政策市。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正形成，離不開1998年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了較初的原動(dòng)力。2003年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確了房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，統(tǒng)一了市場(chǎng)預(yù)期，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)大跨步時(shí)代的到來(lái)。

　　為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)再度被寄予厚望，2008年下半年到2009年期間，國(guó)家通過下調(diào)住房契稅稅率、暫免個(gè)人購(gòu)賣印花稅和營(yíng)業(yè)稅、免個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅、降低頭付比和個(gè)貸利率等，終止了2008年下半年漸行漸近的樓市調(diào)整進(jìn)程，以一線城市為代表，各地樓市以“跳漲”迎接政策紅利到來(lái)。

　　2003年-2012年期間，十年時(shí)光九年出臺(tái)全國(guó)性房地產(chǎn)調(diào)控政策。為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，從需求端入手到供給方發(fā)力，到需求與供給兩手都要“硬”，表明決策層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的認(rèn)識(shí)也在動(dòng)態(tài)深化中。房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向與房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)反向變化，這是決策層與市場(chǎng)始料而未及。主要原因在于，房地產(chǎn)政策效果不顯，其對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的短期調(diào)整，為后續(xù)爆發(fā)式增長(zhǎng)埋下伏筆，進(jìn)而為房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期建立路徑依賴，每一次房地產(chǎn)政策出臺(tái)半年后房?jī)r(jià)均有跳躍式增長(zhǎng)，從而完成預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)的過程。

　　二是過去我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的貨幣市。

　　不管承認(rèn)與否，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融天生孽緣，“剪不斷，理還亂”。金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐，不僅體現(xiàn)在供應(yīng)端的土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款，而且還反映在需求端的個(gè)人購(gòu)房貸款。截至2014年6月末，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為16.16萬(wàn)億元，占全部貸款的比重為20.82%；我國(guó)房地產(chǎn)信托余額為12616.24億元，占全部信托資產(chǎn)的10.72%。過去十年間，我國(guó)貨幣供應(yīng)在多大程度上支持了房?jī)r(jià)上漲，可能還有爭(zhēng)論，但僅僅是對(duì)兩者增長(zhǎng)情況直觀對(duì)比，走向與趨勢(shì)吻合度較高。

　　應(yīng)該看到，在2009年以來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲較為瘋狂的時(shí)候，也恰恰是我國(guó)貨幣供應(yīng)量超常增長(zhǎng)的期間。截至2012年末，我國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為97.4萬(wàn)億元，為2008年末的2.05倍。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年，我國(guó)住宅商品房平均銷售價(jià)格為5429.93元/平方米，是2008年的1.52倍。

　　金融政策調(diào)整，往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整前兆。2008年，我國(guó)實(shí)施適度從緊的貨幣政策，金融管理部門對(duì)社會(huì)融資嚴(yán)格管控，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條緊張。從2008年下半年開始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。以北京市場(chǎng)為例，二環(huán)以內(nèi)商品住宅均價(jià)從2萬(wàn)元多回調(diào)到2萬(wàn)元以內(nèi)，調(diào)整幅度超過10%。2014年以來(lái)的樓市周期性調(diào)整，也與商業(yè)銀行警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主動(dòng)收緊融資政策不無(wú)關(guān)系。

　　三是過去我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由城鎮(zhèn)化進(jìn)程驅(qū)動(dòng)。

　　城鎮(zhèn)化是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張的內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力。2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為53.73%，較1998年提高了23.33個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化率大幅提升的背后城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模顯著增加。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局，2013年末北京市常住人口達(dá)2114萬(wàn)人，與2000年相比，全市常住人口年均增加58.4萬(wàn)人。過去13年，北京市人口增量中，有3/4的增長(zhǎng)是外來(lái)人口帶來(lái)的；外來(lái)人口的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市戶籍人口增速。第六次人口普查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，溫州市常住人口為912.21萬(wàn)人，同第五次全國(guó)人口普查時(shí)的755.80萬(wàn)人相比，十年共增加156.41萬(wàn)人，增長(zhǎng)20.69%，年平均增長(zhǎng)率為1.90%；其中市外流入人口284.22萬(wàn)人，占全市常住人口的31.16%。

　　城鎮(zhèn)常住人口大幅增加，帶動(dòng)住房需求持續(xù)穩(wěn)定擴(kuò)張。2000-2013年，我國(guó)實(shí)現(xiàn)商品住宅銷售面積84.85億平方米，按照三口之家90平方米計(jì)算，大約滿足9427萬(wàn)戶家庭（2.83億人）居住需求。其中，2013年實(shí)現(xiàn)商品住宅銷售面積11.57億平方米，是2000年的6.98倍。

　　四是過去我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性需求過度釋放。

　　住房具備投資屬性。住房交易市場(chǎng)與住房租賃市場(chǎng)存在動(dòng)態(tài)平衡機(jī)制，關(guān)鍵紐帶在于住房租售比。在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，投資投機(jī)性住房需求主要關(guān)注住房租金收益率，若住房租金收益率過低，則需求萎縮，反之則擴(kuò)張。但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)另類獨(dú)行，即使房?jī)r(jià)收入比、住房租售比過度偏離合理值，投資投機(jī)性住房需求依然保持旺盛態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲。據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查和研究調(diào)查，截至2014年3月末，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭擁有多套房的比重達(dá)到21%。

　　2009年以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲明顯受到投資投機(jī)性住房需求的驅(qū)動(dòng)。一方面是2009年以來(lái)我國(guó)貨幣供應(yīng)量超常增長(zhǎng)，當(dāng)年各項(xiàng)人民幣貸款增量接近10萬(wàn)億天量。數(shù)據(jù)顯示，2001-2012年期間，我國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格增速與貨幣供應(yīng)量增速之間的相關(guān)系數(shù)為0.41。另一方面是投資渠道狹窄，房地產(chǎn)具有良好的抗通貨膨脹性能，受到各路資金的追捧。2009年至今，我國(guó)多數(shù)城市同一區(qū)域住房重置價(jià)格上漲超過3倍，明顯超過了同期貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)速度，顯示出投資投機(jī)性住房需求的巨大力量。

　　當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾

　　2013年下半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始顯露出增長(zhǎng)乏力之勢(shì)。只不過上半年住宅銷售“量升價(jià)漲”，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期正在轉(zhuǎn)換過程之中。當(dāng)前及未來(lái)一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大庫(kù)存消化、市場(chǎng)需求萎縮、住宅投資屬性弱化、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加快暴露等主要矛盾。

　　一是巨大庫(kù)存如“泰山壓頂”。

　　截至2014年7月末，我國(guó)待售商品房面積為55230萬(wàn)平方米，按照今年前7個(gè)月商品房銷售面積56480萬(wàn)平方米計(jì)算，消化庫(kù)存至少需要7個(gè)月時(shí)間。2014年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積451577萬(wàn)平方米，同樣按照今年前7個(gè)月商品房銷售面積計(jì)算，大約需要4.6年時(shí)間消化。2013年，我國(guó)住宅新開工面積14.58億平方米，住宅竣工面積19.27億平方米，合計(jì)將形成33.85億平方米的住宅供應(yīng)，按照人均30平方米計(jì)算，大約能夠滿足1.13億人（占我國(guó)內(nèi)地總?cè)丝诘?.31%）居住需求。

　　據(jù)某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，截至2014年7月末，受監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26594萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.4%，同比增長(zhǎng)22.8%，創(chuàng)近5年來(lái)新高。其中，一線、二線、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3402萬(wàn)、19336萬(wàn)和3856萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)分別為4.4%、1%和1.2%，同比增長(zhǎng)分別為27.5%、22%和23%，均呈現(xiàn)出環(huán)比與同比雙升態(tài)勢(shì)。

　　二是住房需求呈萎縮態(tài)勢(shì)。

　　2014年1-7月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降7.6%；其中住宅銷售面積同比下降9.4%，住房需求呈萎縮態(tài)勢(shì)。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民擁有住房比率已達(dá)87%。剩余13%的城鎮(zhèn)居民主要是低收入人群，其住房需求由國(guó)家提供廉租房等保障性住房滿足。

　　據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)分析，目前我國(guó)有24.6%的家庭存在剛性需求，但真正有能力購(gòu)房的家庭只占其中的18%-39%，而2013年我國(guó)住房空置率是22.4%。雖然新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快會(huì)形成增量住房需求，但因?yàn)檗r(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口收入水平較低，難以承受城鎮(zhèn)高房?jī)r(jià)壓力。2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均

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