在前不久北京舉辦的第十屆住交會上，與地產(chǎn)界專業(yè)、大腕們云集的“星光熠熠”形成鮮明對比的是，展廳內(nèi)的人氣明顯不足。

“轉(zhuǎn)型”是本屆住交會的主題。交易量低成為現(xiàn)在樓市面臨的問題，在購房者思考如何在購方市場中平穩(wěn)轉(zhuǎn)型的時候，開發(fā)商也需要靠轉(zhuǎn)型來應(yīng)對市場僵局。

購方市場下的謹慎消費

筆者在采訪中發(fā)現(xiàn)，住交會未能吸引到更多的購房者參觀的原因，一是由于此次住交會在位于順義區(qū)的新國展舉辦，距離市較遠，交通不便；另一更重要的原因是，持觀望態(tài)度的購房者依然占大多數(shù)。

住交會開幕頭日的購房者參觀人數(shù)就達到了此次展會期間的較高峰，不過這還是有“北京萬人購房團”等主力在“撐場面”。而這些購房團在住交會結(jié)束后，也都十分“默契”地沒有對外宣布此次成交結(jié)果。

在一項參加住交會的北京購房者問卷調(diào)查中，近期是否有購房計劃的調(diào)查結(jié)果，持“有”、“沒有”和“看看再說”態(tài)度的人的比例分別占38%、26%、36%，觀望人數(shù)的比例在三成以上。從賣方市場轉(zhuǎn)向購方市場的過程中，消費者的耐心逐漸被培養(yǎng)起來，更多有意向購房的人還在選擇等待一定幅度的降價消息和實惠的樓盤項目面世。

面對商家變著花樣的打折促銷，購房者不但理性了不少，很多人還學會了“撿便宜”。房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，京城建筑面積在90平方米以下的中小戶型商品房項目，供應(yīng)套數(shù)占到了同期總供應(yīng)量的41%，開盤均價為12384元/平方米，比大戶型低12%.

業(yè)內(nèi)人士稱，小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)化、市場低迷、購房者的觀望心態(tài)等原因

導致小戶型開盤均價較低。一些自住型、購房意愿高的購房者，選擇此時進行交易便實惠了不少。

投資與觀望呈現(xiàn)兩極化

地產(chǎn)市場中較活潑的購房者就是投資者。與大多數(shù)謹慎觀望的普通購房者不同，連日來兩則引起轟動的購房團新聞，卻代表了一部分投資派購房者的態(tài)度。

前不久，由53名私企老板、煤礦主和大學教授等組成的“山西購房團”高調(diào)抵京。據(jù)組織方負責人王一介紹，北京別墅市場的價格漲幅遠遠落后于普通住宅市場，目前的別墅價格見底，成為異地購房客抄底的主要目標。

雖然剛被證實該活動炒作成分較大，不過還是可以看到一直以銷售穩(wěn)健著稱的中高端樓盤的優(yōu)勢。其消費群體比較固定，即使在冷清的樓市大環(huán)境下依然保有一定的活力。因此，在煤炭價格回落的形勢下，老板們選擇投資房地產(chǎn)的方式也是一種對資產(chǎn)的保值。

隨后，北京又出現(xiàn)了30人規(guī)模的“美國抄底購房團”。他們計劃于明年1月出發(fā)，為期10天，分別到舊金山、洛杉磯、拉斯維加斯三個城市看房。其中六成左右是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，半數(shù)人是為了子女留學購房。據(jù)“美國樓市抄底購房團”主辦方的相關(guān)負責人楊女士介紹，抄底購房團此次看的房子基本都是受美國次貸危機影響的斷供房，房產(chǎn)售價在4萬到10萬美元之間，折合人民幣僅為25萬到70萬元之間。

中國貨幣升值對應(yīng)于美國的房價下跌和貨幣貶值，成為國內(nèi)投資者去美國置業(yè)的動力。加上美國次貸危機造成部分抵押房低價出售，更讓一些投資者加重了去美國抄底的愿望。

現(xiàn)階段，購房者呈現(xiàn)出投資與觀望兩大陣營。雖然同整個房地產(chǎn)政策利好的帶動有關(guān)，恢復了一部分人的購房信心，但更主要的是由購房者資金基礎(chǔ)不同導致的。

購房者的心態(tài)轉(zhuǎn)型

金融危機下，消費者的觀念轉(zhuǎn)型，也就是說，購房者在消費端的行為選擇必然影響未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

在此前提到的調(diào)查中，42%的人的房屋心理價位為8000元/平方米以下。不難看出，購房者希望北京的房價有一個非常大的下調(diào)。然而，44%的人表示8000~12000元/平方米的房價可以接受。顯然，經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場這兩年的風雨洗禮后，消費者逐漸邁向成熟。

雖然同為全國房價排名前幾位的城市，但與深圳、上海等城市相比，北京房價的下跌趨勢卻緩和得多。有業(yè)內(nèi)人士分析，這是因為北京有著自身城市發(fā)展的特點，人口的不斷增加和人均收入水平必然產(chǎn)生了一定的購房剛性消費需求，期望房價暴跌到中小城市的水平是不現(xiàn)實的。

準備為結(jié)婚購購房子的周小姐對筆者說：“雖然北京的房價在下跌，但是我估計地段好的房屋價格下跌幅度應(yīng)該不會很大。所以只要在我可以承受的價格范圍內(nèi)，遇到性價比高的房子我就購。畢竟我現(xiàn)在的需求更急迫?！?p>所謂較適合自己的就是較好的。中易安房地產(chǎn)擔保有限公司北京分公司副總經(jīng)理宛玉敏建議，購房者可根據(jù)手中的資金和家庭的需求，選擇一套適合自己的住房以及適合自己的貸款方式，不要太多顧慮現(xiàn)在市場上到底有多大的變化、能否抄底?！拔覀冇肋h都不要管底在哪里，只要符合現(xiàn)在的心理價位就可以了。”

而對于開發(fā)商，有關(guān)人士也建議：在購房者思考如何在購方市場中平穩(wěn)轉(zhuǎn)型的時候，開發(fā)商也需要通過轉(zhuǎn)型來應(yīng)對市場僵局。

(作者：韓笑)