頻出的樓市新政支持的是自住型和改善型居住需求。其實，受到新政影響，即使是改善型需求，交易成本同樣也會上升——

除“頭套小戶型”成本都增加

家住高新區(qū)的小李較近在為購不購房改善居住條件而猶豫不決。小李在三年前已經(jīng)購了一套80平方米的小房，而且也向銀行申請過按揭貸款。

今年，結(jié)婚兩年的小李家即將添丁，考慮到要請住家保姆照看小孩，一套小房顯然滿足不了實際需求，因此他考慮購購一套三房改善居住條件。

原本小李已經(jīng)在高新區(qū)看好了一套二手150平方米三房，但正在小李購購的節(jié)骨眼上，國家突然對樓市進行調(diào)控。因為政策原因，房東要求他來承擔稅費，小李本來談好7000元一平方米，總價105萬，加上2%的契稅，小李需付107.1萬元，但是根據(jù)國家新的政策，契稅提高一個百分點，加上該套房子不滿5年，需全額支付5.5%的營業(yè)稅，算一下來，今年小李再購這套房子，在房價不變的前提前，需多支出契稅1.05萬加5.775萬元營業(yè)稅,共計多付6.825萬元，這相當于房價“加價”6.5個百分點。此外，更讓小李更加無奈的是，他在某商業(yè)銀行咨詢時，居然得到了無法享受優(yōu)惠利率的答復，這家銀行的工作人員聽說他已申請過按揭貸款之后，便這樣告訴他。

當然，如果在2009年，小李是不會碰到這種情況的。因此去年12月相繼實施的房產(chǎn)新政在一定程度上提高了改善型需求的門檻。專業(yè)人士指出，新政總體還是支持改善型需求的，不過是特指國家定義的改善需求，即頭套房人均面積低于所在城市平均水平的。這個限制條件，將使不少人左右為難。

此外，隨著政策的執(zhí)行力度加大，以前沒有嚴格執(zhí)行的政策都將開始從緊，如二套房信貸管理以及標準認定等。同時專家分析指出，隨著稅費減免政策的調(diào)整或者取消，部分改善型需求還將面臨交易成本變相增加的情形。

用足政策應對成本增加

新政實施后，有些成本的增加不可避免，如契稅支出的增加等。但有些成本卻可以避免，不過這需要購房者采取相應的策略，即用足政策，在現(xiàn)有的政策框架下，盡可能讓自己多享受到政策的優(yōu)惠。

頭先要做到的就是要滿足改善型需求的條件。比如，新政規(guī)定只有購購普通房改善居住條件才能享受到優(yōu)惠政策，購房者如果購143平方米的房子就不會增加成本。另外，記者獲悉，契稅調(diào)整后，蘇州有些房產(chǎn)開發(fā)商對144以上大戶型的售價也相應作出調(diào)整，彌補契稅增加的帶來的成本上升。比如星嶼仁恒 (論壇 新聞)新推的148平方米 ，開發(fā)商就對價格進行相應的調(diào)整，讓出部分利潤，以減輕購房者的購房成本。

其次要做到的是盡量享受到房貸優(yōu)惠政策。通過上述計算不難看出，若能享受優(yōu)惠利率，購房成本將下降不少。如果套房貸款額不是太高的話，可以先還掉，沒有貸款銀行是按套房來操作的。還有就是要用足公積金貸款政策。購房者應該做到保證賬戶中有足夠的余額，以方便申請到較高額度的公積金貸款。此外就是不要碰受政策打壓的物業(yè)，如購購時間不足5年的二手房，而盡量選擇新房，或者購購時間超過5年的普通二手房，這種物業(yè)在交易過程中不會涉及到營業(yè)稅，因此在交易過程中便可避免稅費成本轉(zhuǎn)嫁的問題。

另外還有一個值得注意的問題就是一定要選擇合適的購房時機?？紤]到當前政府在對樓市進行調(diào)控，因此市場如何運行目前并不特別清楚，購房者如果暫時無法做出判斷，那么還不如索性靜觀其變，等到市場趨穩(wěn)之后再做決定。當然，在等待的過程中，應該密切關(guān)注市場變化，一旦看到合適的，應立即出手。

成本到底會增加多少

那么，新政實施以后，會導致改善型需求成本增加多少呢？根據(jù)新政規(guī)定，有些成本是顯性成本，如稅費減免政策的調(diào)整，導致交易過程中需要支付更多的稅費；還有一種是隱性成本，從表面上看似乎影響不到，但實際上賣家會將成本轉(zhuǎn)嫁過來，從而產(chǎn)生新增成本，如營業(yè)稅“2改5”，賣家轉(zhuǎn)嫁稅費成本，顯然會增加購房成本。

此外，由于房價的快速上漲，還會出現(xiàn)諸多普通住宅“被豪宅”的情形，千萬不要小看這種轉(zhuǎn)變，因為兩者在稅費方面存在不小的差距。

具體來看，如果購購144平方米以上的住宅，需要多支出的費用是：

——契稅比去年提高一個點，為3%，就以144平方米、單價為1萬元為例，需多付1.44萬。

——如果轉(zhuǎn)讓，滿5年的住宅，需差額征收營業(yè)稅，如果這套房子過去每平方米為5000元，144×10000-144×5000=72（萬元），72×5.5%=3.96（萬元）。

如果不到5年，則需全額征收營業(yè)稅，144×10000×5.5%=7.92（萬元）。

——貸款上，2009年政策放寬時，購套普通房與購購頭套普通房一樣，均能享受到利率的七折優(yōu)惠。如果嚴格按照套房貸款規(guī)定執(zhí)行，記者請?zhí)K州建行工作人員算過，按現(xiàn)行基準利率5.94計算，每月的還款額為2978.49元，但是之前按利率七折計算，每月的還款額僅為2842.84元。假定按坊間流傳的二套房利率還要上浮10%來算，那每月還款額還將增加。這還不包括頭付提高至四成帶來的購房壓力。

隱性成本不可忽視。隱性成本主要表現(xiàn)在兩個方面，如營業(yè)稅“2改5”，將會使得不少二手房的交易成本增加，但賣家一般會將新增成本轉(zhuǎn)移出去，如隨著新政的實施，蘇州就有不少購家將掛牌價一次性提高10%左右，以應付新增的營業(yè)稅；有些賣家以“到手價”掛牌，其實也是變相轉(zhuǎn)移稅費成本。