一、 概述 　　展會時間：2010年3月18日-3月21日 　　展會地點：上海展覽 上海市延安中路1000號 　　展覽面積：近20,000平方米 　　主辦單位：上海萬耀企龍展覽有限公司、上海中昊展覽策劃服務(wù)有限公司、 　　上海展覽 　　作為滬上樓市的風(fēng)向標(biāo),為期四天的上海之春房產(chǎn)展示交易會于3月21日落下帷幕, 據(jù)主辦方透露,本屆房展會吸引了14萬本地以及周邊的市民，四天的意向成交量將達(dá)到2．2億元,比去年同期上漲10％,而現(xiàn)場近億元的實際成交量則較去年下滑了近20％。作為“兩會”后的頭個大型房展會，此次房展會將成為預(yù)測2010年樓市走向的重要依據(jù)，還是受到了業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注。 　　二、 展會概況 　　1． 參展商 　　作為歷年開發(fā)商兵家必爭之地的上海之春房展會，今年房地產(chǎn)開發(fā)商出席之少可謂稱奇。不僅萬科、保利、招商、金地等四大開發(fā)商集體缺席，就連強勢進(jìn)入上海的龍湖、綠城等開發(fā)商也沒有露臉。房展會上只有綠地、大華、中華企業(yè)和盛高四家品牌開發(fā)商布展迎客。而其余的樓盤大多是一些不知名的中小型開發(fā)企業(yè)。開發(fā)商冷落房展會的舉措也意味著未來一段時間內(nèi)，開發(fā)商推盤的動力不足。參展代理商主要有錦和、同策等。 　　2． 參展樓盤 　　在今年的上海之春房展會上，近200家參展企業(yè)攜旗下300余個樓盤參展，五成為外環(huán)外項目，僅六分之一處于中環(huán)內(nèi)，內(nèi)環(huán)內(nèi)的項目更是鳳毛麟角。近三成以上為異地樓盤，近如江蘇昆山、太倉，中等距離的像浙江嘉興、安徽黃山，遠(yuǎn)至山東威海甚至海南三亞等地。 　　在售的本市樓盤大多為外郊環(huán)的大盤，其中嘉定、浦東（南匯）、寶山為三個主力供應(yīng)區(qū)，這些區(qū)域板塊參展的樓盤周邊大多有軌道交通依托，大盤概念，商業(yè)配套逐漸完善，是普通自住置業(yè)者先進(jìn)可以選擇的對象。而另外一些位于市或擁有濱江概念的樓盤則大部分要到5月才開盤，如位于吳淞路、武昌路的外灘豪景苑，價格在80000-100000元/平方米，又如位于長寧路888弄的園林一品要到今年下半年才開盤，售價超過50000元/平方米以上。 　　隨著上海房價的不斷上漲，使不少購房者不得不把目光轉(zhuǎn)移到外地，尤其是在滬寧城際鐵路即將開通的今年，蘇州、昆山等周邊縣市的樓盤也大舉殺入上海。外地樓盤無論是數(shù)量還是質(zhì)量都要超過往年的房展會。由蘇州工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會、名城蘇州房產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的“蘇州館”，是頭個在“上海之春”上開辟的蘇州展館，匯集了雅戈爾、世茂、中茵等6家開發(fā)商的8個蘇州項目。此外，像昆山的時代御湖、吳江的水晶湖畔、太倉的綠地城等項目也是本屆展會中的看點之一。總體來看，較低的均價是這些樓盤的優(yōu)勢，以蘇州地區(qū)為例，目前該市市區(qū)住宅的成交均價在1.2萬元/平米以下，遠(yuǎn)低于上海的房價。 　　除了外地樓盤之外，專門新增了海外置業(yè)展臺，美國、澳大利亞、新加坡、泰國等國的房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)均帶來了各自的項目。 　　3． 開發(fā)商與購房者的又一場博弈 　　房價的一路攀升拉大了開發(fā)商與購房者的博弈，在“兩會”中熱議的房價問題，迎來了頭個展交會。不少開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展仍為樂觀態(tài)度，又對近期的政策緊縮持謹(jǐn)慎觀望的態(tài)勢。在展會上的表現(xiàn)僅為“混臉熟”，面對購房者的詢問，不但不透露售價，有些連開盤日期也是沒有確定，購房者可以登記。而購房者面對高房價望而卻步的同時又對后市預(yù)期的不確定令其舉棋不定，觀望氛圍日趨濃重。此次展交會旨在試探，不少購房者及開發(fā)商認(rèn)為五月的樓市值得期待。 　　4． 客戶分析 　　據(jù)調(diào)查，本次展交會以自住型購房為主，剛性需求購房意愿強烈，64%的購房者計劃在一年內(nèi)購房、購房者可承受的均價在12000-20000元/平米之間、總價在70-150萬元之間的房源、戶型面積在70-120平米的房源受到購房者的追捧。 三、 展會特點 　　1． 后“兩會”樓市的風(fēng)向標(biāo) 　　房展會向來是看作樓市的風(fēng)向標(biāo)。在兩會熱議房價問題后，此次房展會能否為樓市走向提供一個明確的“風(fēng)向標(biāo)”？此次萬科、保利、等房地產(chǎn)開發(fā)商盡數(shù)缺席，僅有綠地、大華等現(xiàn)場捧場；參展的樓盤并沒有像預(yù)料當(dāng)中瘋狂打折，現(xiàn)場促銷、優(yōu)惠手段等足以表明。要想通過一場房展會來化解仍處在“冰凍期”的上海樓市，難！ 　　2． 優(yōu)惠難覓多是噱頭 　　房展會上不僅給出優(yōu)惠活動的樓盤不多，折扣力度也不大，大部分樓盤優(yōu)惠活動對應(yīng)的折扣幅度一般在98、99折。即便有較大幅度的打折，要么是尾盤促銷，要么仔細(xì)算來讓利不大。如“藝泰安邦”喊出限量15席、限時九折、總價78萬元起的口號，初算下來單價約在13000元，該盤位于浦東（南匯）惠南板塊，根據(jù)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示該盤去年11月均價9400元/平方米，今年1月份成交均價13006元/平方米，促銷口號看似令人心動，其實只是與今年1月相比沒有漲價而已。 　　3． 海外房源現(xiàn)身展會 　　本屆展會專門設(shè)有一個海外置業(yè)專館，由于受到金融危機(jī)的巨大沖擊，海外不少地區(qū)房價有大幅下跌，此次參展的海外樓盤主要看中了既有需求又有購購力的中國市場。 　　4． 小戶型仍是香餑餑 　　從主辦方提供的資料來看，參展的上海樓盤主要集中在城區(qū)外圍區(qū)域以及郊區(qū)新城，例如松江、嘉定、奉賢等，房型也以中小戶型居多。即便是位于市單價雖高，總價仍是可接受的。 　　5． 商業(yè)項目不冷 　　外地項目扎堆參展，本地項目寥寥可數(shù)。而所有商業(yè)的投資品種中，酒店式公寓與小面積產(chǎn)權(quán)商鋪占據(jù)大部分席位。某外地項目每天意向客戶達(dá)30-40組；本市的江橋萬達(dá)廣場作為“大虹橋”戰(zhàn)略規(guī)劃板塊核心位置的大型城市綜合體，以其日益突出的投資價值及發(fā)展前景，成為了本次展交會的關(guān)注。 　　6． 媒體—房展會的新主角 　　與知名開發(fā)商多數(shù)缺席形成鮮明對比的是不論是主流地產(chǎn)媒體還是近幾年開始涉獵地產(chǎn)的媒體，今年的房展會上都以大規(guī)模建館的方式出現(xiàn)。其聲勢之大甚至超越了多數(shù)中小開發(fā)商。 　　四、 小結(jié) 　　本屆上海之春房展會意向成交量2.2億元、14萬的人流量，雖然從表面來看還算是熱鬧的，不過由于樓盤真正降價的少、和廣大普通購房者真正的心理預(yù)期、經(jīng)濟(jì)承受力仍有不少的距離，開發(fā)商無銷售壓力、面對高房價購房者還在等待，市場觀望氛圍濃厚，預(yù)計3、4月成交不會有大的提升。 　　冰凍三尺非一日之寒，要暖活上海樓市需要多方協(xié)作，通過正確的媒體引導(dǎo)健全房地產(chǎn)市場。令人欣慰的是媒體的作用日趨顯著，通過專業(yè)化分工，能讓開發(fā)商更加專注于自身所開發(fā)的產(chǎn)品，而對于推廣營銷等事情應(yīng)該交給專業(yè)的合作者來處理。 　　樓市歷來有1、2月份后有個銷售熱潮，本屆展會作為5月展會的預(yù)熱及2010年全年樓市的風(fēng)向標(biāo)是明確的。開發(fā)商及購房者對5月展會值得期待。 一、 概述 　　展會時間：2010年3月18日-3月21日 　　展會地點：上海展覽 上海市延安中路1000號 　　展覽面積：近20,000平方米 　　主辦單位：上海萬耀企龍展覽有限公司、上海中昊展覽策劃服務(wù)有限公司、 　　上海展覽 　　作為滬上樓市的風(fēng)向標(biāo),為期四天的上海之春房產(chǎn)展示交易會于3月21日落下帷幕, 據(jù)主辦方透露,本屆房展會吸引了14萬本地以及周邊的市民，四天的意向成交量將達(dá)到2．2億元,比去年同期上漲10％,而現(xiàn)場近億元的實際成交量則較去年下滑了近20％。作為“兩會”后的頭個大型房展會，此次房展會將成為預(yù)測2010年樓市走向的重要依據(jù)，還是受到了業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注。 　　二、 展會概況 　　1． 參展商 　　作為歷年開發(fā)商兵家必爭之地的上海之春房展會，今年房地產(chǎn)開發(fā)商出席之少可謂稱奇。不僅萬科、保利、招商、金地等四大開發(fā)商集體缺席，就連強勢進(jìn)入上海的龍湖、綠城等開發(fā)商也沒有露臉。房展會上只有綠地、大華、中華企業(yè)和盛高四家品牌開發(fā)商布展迎客。而其余的樓盤大多是一些不知名的中小型開發(fā)企業(yè)。開發(fā)商冷落房展會的舉措也意味著未來一段時間內(nèi)，開發(fā)商推盤的動力不足。參展代理商主要有錦和、同策等。 　　2． 參展樓盤 　　在今年的上海之春房展會上，近200家參展企業(yè)攜旗下300余個樓盤參展，五成為外環(huán)外項目，僅六分之一處于中環(huán)內(nèi)，內(nèi)環(huán)內(nèi)的項目更是鳳毛麟角。近三成以上為異地樓盤，近如江蘇昆山、太倉，中等距離的像浙江嘉興、安徽黃山，遠(yuǎn)至山東威海甚至海南三亞等地。 　　在售的本市樓盤大多為外郊環(huán)的大盤，其中嘉定、浦東（南匯）、寶山為三個主力供應(yīng)區(qū)，這些區(qū)域板塊參展的樓盤周邊大多有軌道交通依托，大盤概念，商業(yè)配套逐漸完善，是普通自住置業(yè)者先進(jìn)可以選擇的對象。而另外一些位于市或擁有濱江概念的樓盤則大部分要到5月才開盤，如位于吳淞路、武昌路的外灘豪景苑，價格在80000-100000元/平方米，又如位于長寧路888弄的園林一品要到今年下半年才開盤，售價超過50000元/平方米以上。 　　隨著上海房價的不斷上漲，使不少購房者不得不把目光轉(zhuǎn)移到外地，尤其是在滬寧城際鐵路即將開通的今年，蘇州、昆山等周邊縣市的樓盤也大舉殺入上海。外地樓盤無論是數(shù)量還是質(zhì)量都要超過往年的房展會。由蘇州工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會、名城蘇州房產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的“蘇州館”，是頭個在“上海之春”上開辟的蘇州展館，匯集了雅戈爾、世茂、中茵等6家開發(fā)商的8個蘇州項目。此外，像昆山的時代御湖、吳江的水晶湖畔、太倉的綠地城等項目也是本屆展會中的看點之一?？傮w來看，較低的均價是這些樓盤的優(yōu)勢，以蘇州地區(qū)為例，目前該市市區(qū)住宅的成交均價在1.2萬元/平米以下，遠(yuǎn)低于上海的房價。 　　除了外地樓盤之外，專門新增了海外置業(yè)展臺，美國、澳大利亞、新加坡、泰國等國的房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)均帶來了各自的項目。 　　3． 開發(fā)商與購房者的又一場博弈 　　房價的一路攀升拉大了開發(fā)商與購房者的博弈，在“兩會”中熱議的房價問題，迎來了頭個展交會。不少開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展仍為樂觀態(tài)度，又對近期的政策緊縮持謹(jǐn)慎觀望的態(tài)勢。在展會上的表現(xiàn)僅為“混臉熟”，面對購房者的詢問，不但不透露售價，有些連開盤日期也是沒有確定，購房者可以登記。而購房者面對高房價望而卻步的同時又對后市預(yù)期的不確定令其舉棋不定，觀望氛圍日趨濃重。此次展交

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