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老百姓為什么購不起房子? 開發(fā)商:攢夠錢才購是錯誤的
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 658 次
在下從99年接觸房地產(chǎn)業(yè),一直干到今天,這行讓我歡喜讓我憂,讓我賺了很多錢,真的很多很多,但是也讓我很受傷,今天我終于拿到了簽證,過完年我就帶著老婆孩子移民離開這個國家了,有幾句話,還是想說出來。
我大學(xué)畢業(yè)就干了房地產(chǎn),在一家業(yè)內(nèi)鰲頭0的公司,一步步從售樓先生干到今天的地區(qū)副總,十年后,終于感覺到累了,也看透了,以前是不能說,今天終于可以說了。
你們以為一定要財大氣粗才能做開發(fā)商?你們錯了,開發(fā)商大部分一開始都是空手套白狼,關(guān)系比資金重要的多,地才是一切的根本,只要跟政府關(guān)系夠硬,拿到了地,那銀行都巴巴的跑來,乖乖的給你貸款。
你以為開發(fā)商都是自掏腰包?你們又錯了,土地轉(zhuǎn)讓金都是貸款的,修樓蓋房都是承建商墊資的,開發(fā)商沒掏幾個錢!
你覺得蓋好房子,開發(fā)商該賣房了吧,這次還是錯了,開發(fā)商在開盤之前,會搞個內(nèi)部認(rèn)購,至少一半以上的房子都給內(nèi)部認(rèn)購掉,這個很多人知道了,其實就是找人向銀行貸款購房,這哦其實就是自己賣給自己,但也是變相把樓盤以市價賣給銀行,說白了就是產(chǎn)權(quán)變換一下,這銀行的錢就全進到開發(fā)商的腰包了,真正想購房的老百姓,次幾乎沒有能購到心儀的房子,基本都是"賣掉了",然后過兩天告訴你說有人退房,其實這都是把內(nèi)部認(rèn)購的房子轉(zhuǎn)移到老百姓手里,鈔票再一次進入開發(fā)商的腰包。
你覺得開發(fā)商拿到錢了,就該去還銀行貸款了吧,這次還是錯了,開發(fā)商怎么會那么傻,進了口袋的錢還掏出來?開發(fā)商會用這些款子再去拿地,只要拿到土地,隨便哪個銀行都乖乖的撅著屁股上門來。
如果你們問銀行就這么傻?我要告訴你,銀行就是這么傻,開發(fā)商向銀行貸款拿地,是用土地做抵押的,現(xiàn)在房子都蓋好賣掉了,開發(fā)商就算還不了拿地的貸款,銀行對這筆爛帳也沒辦法,只能去找政府,政府就把這塊地再次出讓,拆遷,補銀行爛帳。所以你們沒見嗎,但凡成熟的開發(fā)商,都是擁有好幾個相對獨立的經(jīng)濟實體,錢就這么轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去。心情好就還貸款給銀行,心情不好就再說了。你們?nèi)绻X得政府是真心希望控制房價的,你們怎么老是錯呢,真心覺得房價過高的,只是政府而已。但是政府手里沒一寸土地,土地全是地方政府的。你們知道地方政府征地多少錢一畝嗎?幾萬塊而已,可賣給開發(fā)商多少錢嗎?幾百萬一畝哦!對于地方政府來說,土地就是GDP,土地就是政績,土地就是繁榮昌盛。你說地方政府會聽的嗎?
好啊,的話地方可以不聽,那也不是吃軟飯的,于是新政策出臺了,土地轉(zhuǎn)讓從以前的出讓制度變成今天的競拍制度。而且一揮手,央企老大哥們出馬了,老大哥們揮舞著鈔票出現(xiàn)在一個個土地競拍會現(xiàn)場,大家驚呼,要控制土地了。
你們覺得央企出馬了,房價有望回落了。怎么每次都錯呢!現(xiàn)在要拿地不光靠關(guān)系了,只能是競拍,這樣很多小開發(fā)商是不行了,但是土地就基本都集中到幾個大開發(fā)商手里,變相土地兼并啊。央企老大哥是不差錢,但民企拿不到地,還不能抬抬價?競拍的時候多舉舉牌子,那價格就是幾千萬幾千萬的往上竄。央企再牛,我讓你拿地的價格跟市場房價靠攏,我讓你控制房價,你控制??!地價就這么高,你老大哥不拿,我民企拿,前面說過了,甭管什么價格,只要土地在手,不怕鈔票沒有!
老大哥們拿了地,那怎么辦,只能蓋房子賣掉,賣什么價?不可能低于低價吧。再說老大哥的錢哪兒來的,國家給的。國家的錢哪兒來的,從老百姓手里收的。是的,事實就是這么殘酷,國家從老百姓手里收錢購昂貴的土地蓋成房子再以更貴的價格賣給老百姓。
這就是房地產(chǎn)界的循環(huán),政府,土地,銀行,一次次的循環(huán),生生不息,于是房價也就滾雪球一般。
其實,真正想抑制房價,辦法很簡單,只要全民堅持兩年不購房,不要多,只要兩年,那樣會倒掉一批開發(fā)商跟槍斃一批銀行行長和一批市長,代價是大了點,但是換來的是啥大家心里清楚。
我干了10年房地產(chǎn),真的看透了,天天跟肥頭大耳的政府官員吃飯喝酒,跟腸肥腦滿的行長唱歌跳舞,真的累了。
相信我,雖然我改變了國籍,但是沒有改變我的心,我每天都會告訴我的孩子,我們是中華民族,我們的祖國美麗富饒,我們的人民勤勞勇敢。。。孩子長大了如果問我為什么要離開美麗的祖國,我會告訴他,爸爸只想讓你和媽媽生活得好一點。中國老百姓購房十大死穴專家教你如何解開{$page$}
“死穴”之一:購漲不購跌
在房地產(chǎn)市場上,購了房的人無不盼望大漲,沒購的無不盼望大跌。幾乎很少看到有異常冷靜的市民。
記得筆者在2008年12月房地產(chǎn)跌聲一片的時候,建議部分自住需求的市民可以適當(dāng)考慮出手購房,有一部分購了,很高興。然而有的會員卻認(rèn)為房價還會繼續(xù)跌,堅持再等等,然而等到2009年價格又上漲了20%的時候,急了,害怕自己不購別人會購了就沒有了,會漲得更高,便不管多少價錢都匆匆忙忙地出手購房了,憑空冤枉多支付了十多萬元甚至幾十萬元。筆者認(rèn)為:在房市,永遠沒有頂和底,也沒有哪個人會知道未來跌多少漲多少。漲就是跌的開始,而跌就是漲的先兆。
解穴辦法:當(dāng)身邊的人都在入市購房的時候,自己較好不要去湊熱鬧。因為湊熱鬧是要付出代價的。在別人恐慌的時候,自己一定要貪婪,在跌的時候購,在漲的時候賣。只有這樣,才不會白白浪費自己的血汗錢。
“死穴”之二:不研究國家政策,盲目入市
經(jīng)歷過2007年房市瘋狂大起大落的人應(yīng)該不會忘記,如果政府不出手,就深圳的房價而言完全可以炒到3萬元/平方米。而2009年,當(dāng)國家的鼓勵政策一出臺,就應(yīng)該意識到房價要開始漲是必然的。這說明房價完全是在政府的掌控之中。
解穴辦法:
我想告訴大家的秘訣就是:每天一定要看《新聞聯(lián)播》,看報紙的頭版新聞。政策鼓勵而且政策很松的時候購,政策控制開始收嚴(yán)的時候密切觀望。因為這些國家政策是較直接的涉及到市場反應(yīng)中的。
“死穴”之三:攢夠錢才購
這是一個完全的理念錯誤。其實正因為沒錢才更要購房,否則的結(jié)果是等你攢到足夠的錢時又不夠了。很多老百姓每日精打細(xì)算,要攢到足夠的錢才購房,有的甚至傻到去付全款。其實,購房一定程度要掌握竅門,頭付越低越好,月供越長越好。普通老百姓能夠“套”到國家貸款的先進機會就是房貸了,次購房利息又是如此優(yōu)惠,你不用是傻子啊。當(dāng)然,我們既不能套用美國老太太的故事,也不能套用中國老太太的故事。而是要各取其一,手中留有足夠的可以投資的現(xiàn)金。
解穴辦法:
盡量用較少的錢去購房。即使你手頭有足夠的現(xiàn)金。假如你有50萬元現(xiàn)金,可不要傻到用50萬元去購50萬元的房子,較多只拿出10萬元就夠了,剩下的40萬元你一定要用來做投資,40萬元投資一年如果你還賺不回還銀行房貸的利息,那只能說明你連較基本的理財能力都沒有。無論是投到股市還是其他,40萬元一年回報賺3、5萬元遠遠比銀行貸款的那點利息高,較差你可以去借給私人朋友也比銀行利息高。{$page$}
“死穴”之四:被動炒房
很多老百姓看到房子多漲了以后,覺得自己上班辛辛苦苦好多年還不如炒一套房一轉(zhuǎn)手賺得多,于是也忍不住加入了炒房的隊伍。殊不知炒房是一個很專業(yè)的活,一不小心就被套。因為房子變現(xiàn)手續(xù)復(fù)雜、稅費繁多、周期長,碰上調(diào)整,或者你的眼光不準(zhǔn),你就很難脫手,較后只能被動的“炒房炒成房東”。壓了資金,耗費了時間,影響了工作,較后心力交瘁,得不償失。
解穴辦法:
千萬不要有短炒的心理。要有一種長期投資的心態(tài)。如果自己要參與房產(chǎn)投資,可以選擇參加房產(chǎn)理財俱樂部,讓專業(yè)人士幫你賺錢,回報也比較穩(wěn)定。如果自己要做,就一定要多方調(diào)查了解和研究,做足功課,對自己的資金要有一個至少2年以上的安排規(guī)劃,也就是說在2年之內(nèi)不會擔(dān)心斷供問題。
“死穴”之五:迷信專家學(xué)者
現(xiàn)在所謂的專家學(xué)者滿天飛,各個領(lǐng)域的專家都在“研究”房地產(chǎn)。但每一個所謂的專家,其所有的言論背后一定有其根源。只要我們認(rèn)真看一下這些專家所處的環(huán)境,就知道他在為誰說話。比如政府機構(gòu)的專家學(xué)者,那些只是御用文人,沒有任何實戰(zhàn)經(jīng)驗,君不見北大教授就依照經(jīng)濟論打賭打輸了嗎?而一些房地產(chǎn)商贊助的研討會論壇,由房地產(chǎn)商支付報酬的專家學(xué)者嘉賓,他們講的話能為老百姓著想嗎?據(jù)說郎咸平先生參加房地產(chǎn)商的活動出場費已經(jīng)在6位數(shù)之上了,這個費用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地產(chǎn)商出錢請專家學(xué)者為老百姓說話,您覺得世界上會有這樣的好事嗎?其實很多所謂的專家學(xué)者,很多連自己購房的過程都沒經(jīng)歷過,根本不知道線的真實現(xiàn)狀,可能住的是國家分的或房地產(chǎn)商的房子,他們哪知道普通老百姓的艱難!
解穴辦法:
普通老百姓在這個問題上一定要清醒,千萬不要迷信所謂的沒有任何實戰(zhàn)經(jīng)驗整天紙上談兵的專家學(xué)者(從某種程度上說如果要實在效果的話還不如去聽一個可靠的經(jīng)驗豐富的一線房產(chǎn)中介人員的話)。其言論只能作為宏觀參考指標(biāo)之一。{$page$}
“死穴”之六:購房可以一次性到位
這又是一個讓很多老百姓犯理念錯誤的觀念。有的老百姓甚至為了所謂的一次性到位花費了很大成本,到后來賣房時才發(fā)現(xiàn)自己是浪費的。現(xiàn)代社會是一個多元化的社會,經(jīng)濟在發(fā)展,各種新的東西層出不窮。很多東西都在變化,也許你今天的想法是這樣,但過幾年你個人的家庭、工作、職業(yè)、經(jīng)濟收入等等都會發(fā)生變化,到那時
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