“購(gòu)了房才發(fā)現(xiàn)關(guān)于房子的問題這么多，維權(quán)這么費(fèi)周折！”這是很多消費(fèi)者的心聲。數(shù)據(jù)顯示，2010年1月，僅石家莊市區(qū)商品房成交面積就達(dá)47.95萬平方米，同比增長(zhǎng)227.3%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)銷售糾紛也在日益增多。為使廣大消費(fèi)者更有的放矢地保護(hù)自己的合法權(quán)益，近日，省消協(xié)及石家莊市律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)聯(lián)合對(duì)消費(fèi)者發(fā)布消費(fèi)提示。

-售后包租包退不可信

描述：業(yè)內(nèi)人士介紹，售后包租通常的形式是，消費(fèi)者在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，開發(fā)商通常會(huì)推出一個(gè)“戰(zhàn)略合作伙伴”(通常是某個(gè)從未聽說過的“國(guó)外大公司”)，與消費(fèi)者簽訂長(zhǎng)達(dá)二三十年的租約，以“鐵的事實(shí)”證明項(xiàng)目的十分靠譜。問題在于這家“國(guó)外大公司”通常是該開發(fā)商注冊(cè)的、專門為售樓服務(wù)的公司。其實(shí)細(xì)想就會(huì)發(fā)現(xiàn)，因?yàn)槭袌?chǎng)情況不可預(yù)測(cè)，任何一家正常經(jīng)營(yíng)的公司都不會(huì)簽訂如此長(zhǎng)期的租房合同。而且，從法律角度來說，這家公司即使隨時(shí)解約，開發(fā)商都不會(huì)因此承擔(dān)任何責(zé)任。

提醒：這種手段集中在公寓、寫字樓項(xiàng)目的銷售中，效果“靈驗(yàn)”，目前在大城市已經(jīng)銷聲匿跡，但又“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”往縣級(jí)城市。

-“投資購(gòu)房”風(fēng)險(xiǎn)大

描述：所謂投資購(gòu)房，其實(shí)是開發(fā)商的一種融資方式，開發(fā)商會(huì)與投資者簽訂一個(gè)自己擬定的房屋銷售合同，以售房的名義吸引社會(huì)閑散資金，合同約定投資者每年可按一定比例獲得回報(bào)，并約定返還本金的年限，通常是三至五年。開發(fā)商會(huì)在合同中承諾，約定期限到期后，如果投資者不想收回本金而想購(gòu)房，還可享受價(jià)格優(yōu)惠。

提醒：因?yàn)橛蟹孔颖５祝S多投資者會(huì)認(rèn)為這是“零風(fēng)險(xiǎn)”的投資行為——— 如果開發(fā)商還不了款，至少還有一套房子在自己名下。特別需要提醒投資者注意的是，風(fēng)險(xiǎn)也恰恰在于此。與正規(guī)的購(gòu)房合同不同，這個(gè)合同是開發(fā)商自擬的，簽訂后也不會(huì)在房管部門做銷售備案，從制度上沒有辦法杜絕其“一房二賣”甚至“多賣”。而且往往是尚不具預(yù)售資格的項(xiàng)目才會(huì)采取這種“投資購(gòu)房”的方式，一旦項(xiàng)目做不成，消費(fèi)者就會(huì)落個(gè)錢房?jī)煽铡?p>-購(gòu)房要防止“一房二賣”

提醒：簽訂房屋購(gòu)賣合同的時(shí)候，暫時(shí)還不能辦理過戶登記手續(xù)的，提示消費(fèi)者簽訂合同時(shí)要約定“預(yù)告登記”條款，并應(yīng)及時(shí)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，這樣即使未能辦理過戶登記手續(xù)，也可防止賣房人“一房二賣”。

-工業(yè)用地上建住宅屬違章建筑

描述：工業(yè)用地上建住宅是違反《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的，沒有任何房地產(chǎn)報(bào)建手續(xù)，不能辦理產(chǎn)權(quán)證，是違章建筑。

提醒：可查土地證，上面已注明用地性質(zhì)。而且，住宅與商用房要區(qū)別清，住宅的土地使用年限是70年，商業(yè)用房的土地使用年限是40年。另外水、電、暖、燃?xì)?、通訊等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。

購(gòu)房常識(shí)要記清

省消協(xié)還特別提示了一些購(gòu)房常識(shí)：

★購(gòu)房前，認(rèn)清產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

目前市場(chǎng)上出售的房產(chǎn)大致有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、職工集資建房、小產(chǎn)權(quán)房等等，一般市民可選購(gòu)商品房，“小產(chǎn)權(quán)房”是指在集體土地上建設(shè)的村民住宅，其實(shí)質(zhì)是“無合法產(chǎn)權(quán)”，建議不要購(gòu)購(gòu)。

★購(gòu)房時(shí)，注意驗(yàn)“五證”

消費(fèi)者購(gòu)房前必須查看開發(fā)商是否具備“五證”，即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

★虛假?gòu)V告不可信

消費(fèi)者不要輕信廣告宣傳，如開發(fā)商不將綠地、公共設(shè)施、交通等情況寫入合同，消費(fèi)者維權(quán)就難有保障，只能追究其虛假?gòu)V告的責(zé)任。

★預(yù)交定金要慎重

依據(jù)法律規(guī)定，定金的數(shù)額不能超過總房款的20%。

★房屋面積約定清

如果購(gòu)房時(shí)的預(yù)測(cè)面積與竣工后的實(shí)測(cè)面積不符，若合同有約定的從約定，沒有約定的按以下原則處理：面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算；面積誤差比完全值超出3%，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸購(gòu)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還購(gòu)受人，購(gòu)受人也可請(qǐng)求解除合同。

★設(shè)計(jì)變更要知情

根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知購(gòu)受人。購(gòu)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)受人的，購(gòu)受人有權(quán)退房。

★收房時(shí)索要“兩書一證”

新建商品房交房時(shí)開發(fā)商都需提供，“兩書”即商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書，“一證”即竣工驗(yàn)收證明。

★物業(yè)合同莫忽視

許多業(yè)主急于入住新房，而忽視了物業(yè)合同。為此，一定要認(rèn)真簽訂物業(yè)服務(wù)合同，尤其是“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”和“收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”要看清。如果對(duì)哪項(xiàng)有異議，可以增加或減少條款。

★物業(yè)交接要辦清

物業(yè)交驗(yàn)時(shí)，購(gòu)賣雙方較好一起到物業(yè)公司辦理水、電、氣、暖等其他相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算手續(xù)，并當(dāng)場(chǎng)填寫“物業(yè)交驗(yàn)單”，雙方簽字確認(rèn)。

(作者：付薇 張曉麗)