>>>購房人物記

于明：滿腹牢騷小戶型

于明的購房經(jīng)歷有點像小說里的人物，說起來充滿了挺多曲折。他身邊的朋友評價說：“看了一年的房子，把人的性格都改變了，性格開朗的于明現(xiàn)在經(jīng)常滿腹牢騷。”據(jù)說，他每到一個售樓處，都會先找墻上掛的房源銷控表，可每次都發(fā)現(xiàn)，使用面積40-50平米、建筑面積70平米的房子上都插滿了小紅旗。于是，他又會發(fā)起牢騷：“這小戶型房子咋就這么少？賣得咋就這么快？”

于明告訴記者，他真希望政府能出臺新的政策，強制開發(fā)商多建小戶型房子，滿足像他一樣既要購房又購不起大房的購房者。他說，自己真不存在炒小戶型的想法，而是想購房結(jié)婚。可購一套小戶型真的挺難?；蛟S，于明不能找到合適的時機購到小戶型，但他的牢騷說明小戶型真的有些供不應(yīng)求。

70平米房子像塊“寶”

購房時，北方習(xí)慣于談?wù)撌褂妹娣e，一般40-50平米被稱為小戶型，而其建筑面積一般為70平米左右?？删褪沁@個70平米，成為許多人尤其是年輕人的夢想。

70平米的房子像塊“寶”。為什么會這樣？房地產(chǎn)策劃師張立迎說，你看看都哪些人在購小戶型就會發(fā)現(xiàn)其中的秘密：一類人確實需要房子，年輕人要結(jié)婚或者為父母購環(huán)境好的新房，小戶型的房子總價低，又可以滿足生活基本需要；類是為了工作需要或孩子入學(xué)需要，這兩種需求都是工作或上學(xué)離家近一些，購房子又不會有太多經(jīng)濟負擔(dān)；第三類是手里有一些閑錢但又不多，購房子就算投資了，其選擇只能是小戶型。

或許正是張立迎所說的剛性需求的大量存在，才造成了如今小戶型一房難求的格局。除此而外還有一個原因，張立迎說，目前投資界公認的就是小戶型有著保值升值較好的功能。他認為，小戶型除了永遠有剛性需求外，其便于管理、方便裝修等原因，都使得小戶型的成本非常低，在出租、出售方面很容易出手。因此，小戶型一直是投資者的青睞對象。越是市場走勢不穩(wěn)定的時候，這種現(xiàn)象會越明顯，就會促使市場的需求量進一步放大。

靠政策？靠市場？

前不久，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員直言，樓市調(diào)控的著力點不應(yīng)是降房價，而應(yīng)是調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通住房，特別是中小戶型、中低價位住房的供應(yīng)。

這不禁讓人想起了曾經(jīng)嚴格執(zhí)行過的“70/90”政策。該政策較早始于2006年5月，簡稱“國十五條”，頭次提出明確新建住房結(jié)構(gòu)比例，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。在上述政策刺激下，小戶型住宅供應(yīng)量在其后的兩年內(nèi)大量增多。

“70/90”政策的放松開始于2008年末2009年初，那時正值全球金融危機蔓延，一系列房地產(chǎn)刺激政策隨即發(fā)布，旨在打壓房價的“70/90”政策自然被放松或完全摒棄。業(yè)內(nèi)人士說，該政策的重新啟動恐怕很難，因為在目前土地市場較熱的情況下，政府除了加大保障房供應(yīng)外，還可以在拍地要求中讓開發(fā)商建一定比例的經(jīng)適房和限價房，這樣就可以大幅提高中低價房的市場比例。

其實，無論該政策能否重新啟動，開發(fā)商都應(yīng)重新審視市場需求，畢竟樓市的購賣雙方都在走向理性。作為商品的住宅，其銷售較終還要靠市場來解決，而市場的重要一方就是需求者。沒有人會相信，需求不旺盛的市場能長久撐下去。

“70平米”為何數(shù)量少

小戶型既然需求旺銷售快，難道開發(fā)商不知道嗎？精明的開發(fā)商當(dāng)然知道小戶型有需求，不然為何每個樓盤內(nèi)都會有一些小戶型。但開發(fā)商為什么又會只建少量的小戶型呢？

“中小戶型成了部分樓盤保本、應(yīng)對銷售風(fēng)險的靈丹妙藥。為了防止開盤遇冷，影響整個樓盤銷售，多數(shù)開發(fā)商在開盤時頭推的就是中小戶型，以吸引大量人氣，獲得穩(wěn)定的銷售業(yè)績。等到項目成功落地之后，開發(fā)商才逐漸推出其他戶型?！币晃婚_發(fā)商這樣向記者解釋上述問題。

位于利民開發(fā)區(qū)的華遠新家園一直在創(chuàng)造著銷售奇跡，幾年以來，該樓盤無論是遇到何種調(diào)控，都保持著穩(wěn)定的銷售業(yè)績。該樓盤銷售經(jīng)理認為，這都是小戶型的功勞。該樓盤連續(xù)開發(fā)了四期項目，每一期項目都會將小戶型作為大比例推出，因此在銷售方面不存在難度。但其開發(fā)商也坦言，這種設(shè)計方法會減少很多利潤。小戶型的建設(shè)成本較大戶型更高，設(shè)計難度也更大，這種吃力不討好的項目，開發(fā)商一般不愿染指。

業(yè)內(nèi)也有人認為，隨著新政的出臺，會有更多開發(fā)商進行中小戶型開發(fā)。因為中小戶型供應(yīng)的對象都是購房用來自住的剛性需求者，不屬于新政打擊的對象?？扇杂幸恍╅_發(fā)商還沒有意識到這一點，這也就成了“70平米”的尷尬。