1998年5月初，北京市朝陽區(qū)某小區(qū)的12戶居民來到律師事務(wù)所，反映他

們兩年前購購的商品房出現(xiàn)的嚴(yán)重質(zhì)量問題。具體包括：

1、地下室滲水，逢雨季地下室積水達(dá)1米深；

2、墻皮脫落；

3、部分墻體出現(xiàn)裂紋；

4、廚房、衛(wèi)生間滲漏。

現(xiàn)在雨季將到，該樓居民擔(dān)心地下室滲漏對地基的安全性造成損壞。因

此向該樓的發(fā)展商要求退房，全額退還購房款。

律師隨即進(jìn)行調(diào)查，了解到該樓在建設(shè)過程中，建至第七層時(shí)出現(xiàn)停工

現(xiàn)象，并更換了建筑施工單位。目前，發(fā)展商與原建筑施工單位對該樓的建

筑施工仍存在法律糾紛。主要原因是原建筑施工單位在施工過程中，對地基

未進(jìn)行滲漏處理，并存在嚴(yán)重的偷工減料行為?，F(xiàn)該樓居民正在與發(fā)展商就

該樓的房屋質(zhì)量進(jìn)行交涉，并要求建筑質(zhì)量權(quán)威部門對該樓的房屋質(zhì)量進(jìn)行

鑒定。

商品房質(zhì)量問題現(xiàn)已成為廣大購房人關(guān)心的熱點(diǎn)。僅1997年，北京市消

費(fèi)者協(xié)會接到商品房投訴230余件，其中涉及商品房質(zhì)量的投訴就達(dá)139件。

與商品房質(zhì)量相關(guān)的法律有《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)

開發(fā)管理提高商品房質(zhì)量的通知》。自1998年9月1日起發(fā)展商在銷售和交付

商品房時(shí)，必須向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，

對提高商品房的質(zhì)量，保護(hù)廣大購房人的合法權(quán)益進(jìn)一步做了明確規(guī)定。為

更好的保護(hù)自己的權(quán)益，購房人在購房合同時(shí)，應(yīng)注意對房地產(chǎn)開發(fā)商的資

質(zhì)進(jìn)行審查。由于我國對房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行嚴(yán)格的資質(zhì)管理制度，購房人應(yīng)確

認(rèn)開發(fā)商對自己所購房屋的建設(shè)項(xiàng)目擁有相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)。另外要了解該建

設(shè)項(xiàng)目的建筑施工單位。一般而言，資質(zhì)信譽(yù)良好的施工企業(yè)，對所購房屋

有較好的質(zhì)量保證。

在履行合同過程中，購房人對工程進(jìn)度和工程質(zhì)量應(yīng)給予足夠的關(guān)注，

對施工中出現(xiàn)的停工以及更換施工單位等現(xiàn)象，購房人應(yīng)向開發(fā)商進(jìn)行質(zhì)

詢，以保證房屋施工質(zhì)量。

在交付房屋時(shí)，一定要查驗(yàn)開發(fā)商是否已取得《建設(shè)工程質(zhì)量合格證》

或《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》。對沒有取得合格證或核驗(yàn)證書的，要依法追

究開發(fā)商的違約責(zé)任。

購房人尤其要注意的是，商品房驗(yàn)收合格和商品房符合交付條件是兩個(gè)

不同的法律概念，有些購房人認(rèn)為只要商品房驗(yàn)收合格，發(fā)展商就履行了向

購房人交付房屋的義務(wù)，這是一種誤解，驗(yàn)收合格是指對工程的安全、適

用、經(jīng)濟(jì)、美觀等特性的綜合要求符合國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。而符合交付條件是

指所交房屋符合購房合同雙方對房屋交付使用必須具備的條件所做的約定。

驗(yàn)收合格是房屋符合交付條件的基本前提。購房人和開發(fā)商可能在購房合同

中對裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備做了特別約定，例如對陽臺、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、庭院

的綠化等做約定，因此，開發(fā)商向各購房人交付時(shí)，除房屋驗(yàn)收合格外，開

發(fā)商還須滿足購房合同對房屋裝修的特別約定才能交付作用。

（北京華倫律師事務(wù)所 梅向榮）

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