3·15國際消費(fèi)者權(quán)益日來臨之際，本報“房產(chǎn)維權(quán)熱線”異?；馃幔彿空叩哪欠N煩惱與孤獨(dú)無助，讓我們這些樓記們憤憤不平，為此，本期我們圍繞房產(chǎn)維權(quán)的一系列問題，采訪相關(guān)的律師、業(yè)內(nèi)專家，形成了下列一組稿件。

船山廣場

收取裝修保證金

案例：南昌市購房者吳女士在船山廣場購購了一套商品房，今年年初交房后，吳女士開始對房屋進(jìn)行了裝修，在裝修期間，物管公司要求她交納500元的裝修保證金，并且要求她交納全額的物業(yè)管理費(fèi)，還有其他一些雜費(fèi)，對此，吳女士想知道物業(yè)公司的收費(fèi)是否合理?

律師：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，一般以拿鑰匙作為收取物業(yè)管理費(fèi)起始時間，從拿鑰匙到入住以前按照50%收取物業(yè)費(fèi)。當(dāng)然這里面情況比較復(fù)雜，可分為以下幾種情況：一種是拿了鑰匙不裝修，另一種是拿了鑰匙就進(jìn)行裝修，裝修了以后還有業(yè)主入住和不入住兩種情況，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房屋未裝修按照物業(yè)費(fèi)的50%收取。而后兩種情況，爭議較大，又很難鑒定，業(yè)主說我裝修了但沒入住，物業(yè)公司說，你裝修有沒住人我們哪清楚，這樣就有了爭議。正確的操作方法是，物業(yè)公司按照規(guī)定預(yù)收三個月全額費(fèi)用，裝修后不入住的業(yè)主告知物業(yè)公司，雙方確認(rèn)后，這樣預(yù)收的三個月全額物管費(fèi)就可沖抵后期的物管費(fèi)。

南昌市去年出臺的《南昌市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》規(guī)定：符合基本居住條件的住宅小區(qū)(水、電、有線電視、道路已通)業(yè)主辦理入住手續(xù)后(已交鑰匙)一年內(nèi)未入住使用的，按物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%交納。不符合基本居住條件的住宅小區(qū)，業(yè)主已辦理入住手續(xù)(已交鑰匙),無論是否入住使用都不得收取公共服務(wù)費(fèi)。公共服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位全額補(bǔ)貼。

同時，《南昌市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定：業(yè)主、使用人裝飾 屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告之業(yè)主，不得收取裝修保證金。

華聯(lián)住宅小區(qū)

業(yè)主拿不到產(chǎn)權(quán)證

案例：潘先生在南昌市華聯(lián)住宅小區(qū)購購了一套商品房，現(xiàn)在已入住了幾年，房屋的產(chǎn)權(quán)證始終沒有拿到，對此，他想知道如何才能辦理到屬于自己的房屋產(chǎn)權(quán)證?

律師：建設(shè)部公佈的新修改的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：如無特殊約定，在預(yù)售的商品房自交付使用后90日內(nèi)，開發(fā)商就必須為業(yè)主完成房產(chǎn)證辦理，否則負(fù)違約責(zé)任。針對一些業(yè)主入住多年仍拿不到房產(chǎn)證的問題，新修改的《城市商品房預(yù)售管理辦法》提出，預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，併提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(即房產(chǎn)證)的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋滲漏

不構(gòu)成退房條件

案例：熊先生在某樓盤購購了一套商品房，在交房時，他發(fā)現(xiàn)牆面滲漏較為嚴(yán)重，為此，他找到了開發(fā)商交涉，開發(fā)商答應(yīng)進(jìn)行維修，但王先生擔(dān)心房屋難以維修好，他提出要求退房，詢問是否符合條件，如果開發(fā)商答應(yīng)退房，開發(fā)商該如此何來賠償他的損失?

律師：居住房屋應(yīng)具有合理的承載能力和正常使用性能。我國現(xiàn)行的一系列規(guī)定對此有明確的表述。房屋漏水不管是屋頂滲漏水還是牆面滲漏水，都屬質(zhì)量問題。按照現(xiàn)行規(guī)定，房屋滲漏水不可以退房，除非是房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，影響到居住安全。但房屋滲漏水，開發(fā)商應(yīng)在保修期內(nèi)承擔(dān)免費(fèi)保修責(zé)任，併按合同規(guī)定給予業(yè)主一定的補(bǔ)償。

如果開發(fā)商答應(yīng)退房，除了付給購房者所購房屋全價款及相應(yīng)利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出費(fèi)用。

在索要違約金方面，如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償。

在退房款方面，采用一次性付款、分期付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款購房的情況則要相對復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于購家頭付款的部分直接退還給購家，屬于購家向銀行借款的部分直接交還給銀行，併視為購家已向銀行提前還款。銀行接收還款併終止與購房人的借款合同。此外，開發(fā)商還應(yīng)支付購房人頭付款利息。即從頭付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆頭付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。

若購房者要求退房時，已在此居所居住了一段時間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中若責(zé)任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。

上海新城

逾期交房讓人憂

案例：張女士2004年12月2日，以1124元/平方米的價格在上海新城購購了一套面積為84.34平方米的二室二廳的住房，與開發(fā)商的購房合同上，原定于2004年的12月30號交房，可是一直到現(xiàn)在，也就是2005年3月份，張女士的房子還沒有交付使用。張女士稱，開發(fā)商連他們的住房按揭都還沒有辦好，購房剛開始的交付的頭付款2.48萬元也象打了水漂一樣沒有了音信。手上也只有開發(fā)商開的2張收據(jù)，連發(fā)票都沒有。每次去售樓處問情況，等來的都是售樓小姐的推脫，再等等就會交房了。較近，張女士從該售樓處小姐口中得知。開發(fā)商內(nèi)部股東也起了紛爭在打官司。連她們自己都不知道該怎么辦。這樣下去，張女士真擔(dān)心，這樣等下去，上海新城到底什么時候才能夠交得了房呀。

律師；從張女士的敘述中，南昌市上海新城很顯然是屬于違約行為的，針對這樣的情況，張女士有權(quán)要求開發(fā)商解決這個問題?？梢韵认蜷_發(fā)商遞交交房函，若開發(fā)商還不能夠解決這個問題，那么張女士有權(quán)向開發(fā)商直接提出退房要求，併要求開發(fā)商退還張女士2.48萬元的頭付款本金以及利息。

購了商品房

面積有誤差 案例：徐先生在江西省南城縣建昌鎮(zhèn)商貿(mào)城東路購了一套商品房，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證的面積與合同協(xié)議的面積誤差值超出合同簽訂的1%，合同上的建筑面積有24.93平方米，而產(chǎn)權(quán)證上的建筑面積只有24.13平方米，購房款已按合同上的建筑面積付清。開發(fā)商稱這是房管局測量的較終結(jié)果，不是實(shí)際誤差。而徐先生認(rèn)為不管怎樣測量，應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)面積(實(shí)測面積)計(jì)算,合同上也是以實(shí)測建筑面積計(jì)算。請問怎樣跟房產(chǎn)商當(dāng)面協(xié)商?

律師：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》(中華人民共和國建設(shè)部令第88號)十條:按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：(一)面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；

(二)面積誤差比完全值超出3%時，購受人有權(quán)退房。購受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購受人提出退房之日起30日內(nèi)將購受人已付房價款退還給購受人，同時支付已付房價款利息。購受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購受人；完全值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購受人。

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