請(qǐng)律師代理購(gòu)房在國(guó)外許多國(guó)家已約定俗成，但大多中國(guó)的購(gòu)房者仍傾向于自主決斷。那么，律師代理購(gòu)房制推行難的原因何在?其解決的對(duì)策有哪些?本刊將在律師專欄中分兩期加以闡述。

任何制度的產(chǎn)生關(guān)乎社會(huì)發(fā)展的需要，我國(guó)已故臺(tái)灣法學(xué)家章孝慈先生曾說(shuō)過(guò)“法律制度是有生命的，是活的，它與社會(huì)的變動(dòng)之間有密不可分的關(guān)系，法律制度因社會(huì)的變化而變動(dòng)，法律制度也直接影響社會(huì)變動(dòng)的方面，彼此密不可分，而且法律制度和社會(huì)的變化之間必須緊密配合。”律師代理購(gòu)房制的產(chǎn)生也是如此。律師代理購(gòu)房作為一項(xiàng)保護(hù)購(gòu)房者利益、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的制度全面推行舉步維艱、阻力重重，其中存在制度上、社會(huì)文化、法律政策等諸多方面的原因。

調(diào)查取證障礙重重

律師代理購(gòu)房制的核心是律師為保護(hù)購(gòu)房者的利益必須為其代理行為承擔(dān)法律責(zé)任。但要真正實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，必須為律師的調(diào)查取證掃清障礙，否則對(duì)律師是不公平的。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及商品房購(gòu)賣行為本身的復(fù)雜性因素，律師審查賣方開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、辦證等合法性，要向規(guī)劃、土地、房屋、建設(shè)、消防、稅務(wù)等眾多行政管理部門(mén)進(jìn)行調(diào)查取證，才能完成其義務(wù)，向購(gòu)房者提出客觀準(zhǔn)確的專業(yè)建議，否則，在任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都將給購(gòu)房者造成損失，而根據(jù)《律師法》第49條“律師違法執(zhí)業(yè)或者因過(guò)錯(cuò)給當(dāng)事人造成損失的，由其所在的律師事務(wù)所承擔(dān)賠償責(zé)任。律師事務(wù)所賠償后，可以向有故意或者重大過(guò)失行為的律師追償”的規(guī)定，律師要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

就現(xiàn)狀而言，律師的調(diào)查取證或查詢工作并非十分通暢，甚至說(shuō)非常難，經(jīng)常受到行政機(jī)關(guān)各種阻撓，行政機(jī)關(guān)在觀念上還沒(méi)有轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)行政，“怕家丑外揚(yáng)”也是某些少數(shù)行政機(jī)關(guān)工作人員排斥律師調(diào)查取證的原因之一。

市民法律意識(shí)薄弱

改革開(kāi)放以來(lái)，我們公民的法律意識(shí)和權(quán)利意識(shí)雖已有很大提高，但與西方發(fā)達(dá)國(guó)家、香港等地區(qū)相比，還有很大差距，許多人還不習(xí)慣于在權(quán)利受到損害的時(shí)候通過(guò)法律途徑解決，更不用說(shuō)聘請(qǐng)專業(yè)律師代理購(gòu)房來(lái)事前防范風(fēng)險(xiǎn)。這與香港、西方發(fā)達(dá)國(guó)家的情況不同，香港律師代理購(gòu)樓，不是由法律規(guī)定，而是社會(huì)約定俗成。同香港比，內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)仍不規(guī)范，購(gòu)房者自然形成購(gòu)房找律師的“習(xí)慣”，顯然需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

行政部門(mén)角色轉(zhuǎn)換難

律師代理購(gòu)房說(shuō)到底還是一種雙方民事法律行為，需要在律師事務(wù)所與購(gòu)房人之間形成一種合意。因此，通過(guò)行政命令的方式來(lái)推動(dòng)實(shí)際上違反行政法治原則。有些地方在推行律師代理購(gòu)房制時(shí)，規(guī)定了諸如律師代理資質(zhì)必須經(jīng)過(guò)行政管理部門(mén)的批準(zhǔn)的內(nèi)容，違反《律師法》關(guān)于律師執(zhí)業(yè)的規(guī)定，因而無(wú)法獲得通過(guò)。

既得利益者的抵觸

律師代理購(gòu)房制的出臺(tái)將嚴(yán)格區(qū)分發(fā)展商聘請(qǐng)的律師、銀行的按揭律師、代理購(gòu)房的律師，并嚴(yán)格禁止律師事務(wù)所同時(shí)代理購(gòu)賣雙方的行為。

而在目前房地產(chǎn)購(gòu)賣交易中，大多是由發(fā)展商或銀行來(lái)指定律師事務(wù)所與購(gòu)房者簽訂購(gòu)賣合同或辦理按揭手續(xù)，律師費(fèi)由購(gòu)房者承擔(dān)。從表面上看似乎是律師“通吃”購(gòu)賣雙方，但實(shí)際上，這其中的潛規(guī)則是：本應(yīng)由發(fā)展商或銀行支付的律師費(fèi)卻轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上，更為嚴(yán)重的是某些律師事務(wù)所收取的律師服務(wù)費(fèi)中相當(dāng)一部分返回給發(fā)展商或銀行，導(dǎo)致發(fā)展商、銀行、律師三方或雙方形成一個(gè)利益共同體，損害購(gòu)房者的利益，于是本應(yīng)讓人信賴的律師卻變成了發(fā)展商的“同謀”。發(fā)展商或銀行以及與發(fā)展商或銀行有密切關(guān)系的律師出于眼前利益的考慮，對(duì)于律師代理購(gòu)房制并不太感興趣，甚至于漠然視之。

收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)難確定

目前律師代理購(gòu)房的收費(fèi)不一，少則一千，多則上萬(wàn)。因?yàn)橘?gòu)房手續(xù)非常繁雜，從購(gòu)房者繳納定金到拿到房產(chǎn)證，律師須花費(fèi)大量物力和財(cái)力，并要承擔(dān)相當(dāng)大的責(zé)任，律師收費(fèi)不能太低。但收費(fèi)太高，購(gòu)房者又無(wú)法接受。因此，制訂相對(duì)客觀公平的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有一定的難度，這也是制約律師代理購(gòu)房制的因素之一。

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