近幾個(gè)月來，國家及上海市地方政府出臺(tái)了諸多抑制房地產(chǎn)炒作的政策，內(nèi)容涉及銀行按揭貸款、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)、房地產(chǎn)購賣稅收等各方面。由于房屋購賣合同從簽訂到履行完畢至少需要兩三個(gè)月，而多種政策在短期內(nèi)出臺(tái)并開始實(shí)施，確實(shí)給那些原先已經(jīng)簽訂了房屋購賣合同，但合同尚未履行完畢的交易者帶來了許多意想不到的制約和稅費(fèi)支出。在此情況下，有不少房屋購賣雙方均對(duì)是否繼續(xù)履行合同以及如何繼續(xù)履行合同產(chǎn)生了分歧，近來此類咨詢數(shù)量大增。筆者分析后認(rèn)為，國家及地方政策的出臺(tái)實(shí)施，確實(shí)有其不可預(yù)測性，也會(huì)在一定程度上影響原訂合同條款的履行，但是否能夠據(jù)此而解除合同，應(yīng)當(dāng)視原合同的約定，不能一概而論。

受此輪政策影響較大的合同條款，主要集中在付款方式及頭付款和按揭貸款的比例方面。例如，有些當(dāng)事人原先簽訂的房屋購賣合同約定了頭付款的比例為30％，余額70％按揭貸款，但受政策影響，現(xiàn)按揭貸款已無法達(dá)到70％；有些賣方簽訂合同時(shí)尚未還清原銀行貸款，合同約定以轉(zhuǎn)按揭方式付款，現(xiàn)受政策影響，銀行已經(jīng)停止辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。遇到上述情況，筆者認(rèn)為，頭先應(yīng)當(dāng)看原合同中對(duì)貸款成數(shù)不足或轉(zhuǎn)按揭無法辦理的情況下，如何處理是否有約定，如有約定，購賣雙方仍應(yīng)當(dāng)按合同的約定繼續(xù)履行；如合同對(duì)此沒有進(jìn)一步約定，那么購賣雙方可以進(jìn)行協(xié)商，對(duì)合同進(jìn)行變更或補(bǔ)充，如有一方愿意承擔(dān)墊資或提前付款的義務(wù)，在不加重另一方原訂合同義務(wù)的情況下，促使合同繼續(xù)履行的，則合同仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；只有當(dāng)合同沒有約定，雙方又協(xié)商不成，造成合同無法繼續(xù)履行，合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情況下，才能適用《合同法》。

關(guān)于“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，解除原房地產(chǎn)購賣合同。

有些政策雖然增加了購賣雙方的交易成本和稅費(fèi)支出，但是只要不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，即房地產(chǎn)交易的完成，雙方就仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。

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