廚房窗戶太小　裝上排煙管還打不開　律師稱“國(guó)家驗(yàn)收”并不是主管部門直接檢測(cè)

購了房，不一定就省心了，收房時(shí)，可能還有一堆問題等著您。購購了幸福家園的吳先生就遇到了這樣的事兒。

收房案例　收房前去看看發(fā)現(xiàn)多處有問題

　　吳先生在廣渠門橋以西的幸福家園購了一套總價(jià)近百萬元的房子。4月底，開發(fā)商通知吳先生去收房。

在其他業(yè)主忙著交納各種契稅和基金并辦理入住手續(xù)的時(shí)候，吳先生提出要先到房間里去看看，這一去，竟看出了新房中的不少問題。

吳先生說，頭先，臨街的落地窗前有一道護(hù)欄，然而欄桿之間的間隙非常大，有安全隱患。其次，廚房的窗戶小，起不到通風(fēng)和采光的作用。而且，廚房中的這個(gè)先進(jìn)的小窗是向內(nèi)開的，外置煙道的預(yù)留孔竟然比窗戶的上沿還低。如果設(shè)置排煙管，窗戶根本就打不開。除此之外，空調(diào)機(jī)位的下水口和廚房下水管附近的防水也有一定問題。

要求整改未果業(yè)主至今仍未收房

吳先生找到物業(yè)，填寫了一份《項(xiàng)目整改報(bào)告》，決定等房子改好后再辦入住。但目前，除了欄桿的間隙問題得到了解決外，其他幾項(xiàng)都沒能很好地解決，吳先生至今沒有辦理收房手續(xù)。

通過國(guó)家驗(yàn)收開發(fā)商認(rèn)為沒問題

記者實(shí)地查看了吳先生的新房后，和吳先生一起拿著《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》和《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)———住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999找到開發(fā)商。

開發(fā)商方面一位姓邢的先生表示，他們的工程的確是按上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收的,但業(yè)主不是專業(yè)人士，業(yè)主提出房屋存在問題，他們不予認(rèn)可。邢先生說：“我們是經(jīng)過國(guó)家驗(yàn)收的，您說我們不合標(biāo)準(zhǔn)必須拿出專業(yè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)報(bào)告?！?p>吳先生生氣地說：“國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)白紙黑字規(guī)定了廚房窗地比較小也要達(dá)到1比7。我們家窗戶面積約為0.6平方米,而廚房面積為9.41平方米,二者比例約為1比16,遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于1比7的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。存在這么明顯的問題難道說還是經(jīng)過國(guó)家驗(yàn)收合格的嗎？”

如不告到法院很難檢測(cè)房屋質(zhì)量

國(guó)家建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)的王工程師說，他們這里進(jìn)行的工程質(zhì)量檢測(cè)具有法律效力，但必須雙方委托才能進(jìn)行。如果只是業(yè)主一方進(jìn)行單方面委托，那+么檢測(cè)出來的結(jié)果開發(fā)商很可能不予認(rèn)可也不會(huì)承擔(dān)費(fèi)用。但雙方都同意檢測(cè)的可能性也很小，除非是開發(fā)商有十足把握，覺得自己的工程不存在任何問題。

因此，大多數(shù)的情況都是等糾紛訴諸法律后，由法院委托他們進(jìn)行檢測(cè)。

由于目前國(guó)家相關(guān)部門還沒有開通業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行投訴的渠道，因此，一旦出現(xiàn)問題，業(yè)主只能先找開發(fā)商協(xié)商解決，若協(xié)商無果，那就只能訴諸法律。

律師點(diǎn)評(píng)

針對(duì)吳先生的購房經(jīng)歷，北京市包律師事務(wù)所的周丹律師和北京市冠衡律師事務(wù)所的李向榮律師分別進(jìn)行了以下解讀。

勿輕信“國(guó)家驗(yàn)收”

2000年1月國(guó)務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》將工程竣工驗(yàn)收由驗(yàn)收制改為了備案制，即建設(shè)行政主管部門不再核發(fā)竣工驗(yàn)收證明，而是采用了驗(yàn)收備案的辦法，改變了房屋建筑工程竣工驗(yàn)收制度。也就是說，主管部門不再直接進(jìn)行檢測(cè)，而是把開發(fā)商提供的檢測(cè)結(jié)果進(jìn)行備案。

所以，律師稱，所謂國(guó)家驗(yàn)收，其實(shí)只是開發(fā)商、設(shè)計(jì)方、施工方、監(jiān)理方進(jìn)行的四方驗(yàn)收。業(yè)主切不要以為開發(fā)商宣稱房屋經(jīng)過國(guó)家驗(yàn)收并出示了《工程竣工備案表》，就萬事大吉。

　收房前應(yīng)擦亮雙眼

設(shè)計(jì)方的圖紙業(yè)主們是看不到的，施工方是否按圖紙施工也無從考察，監(jiān)理方也是開發(fā)商通過招投標(biāo)的方式自己請(qǐng)來的。因此，房屋究竟在哪個(gè)環(huán)節(jié)上出了問題業(yè)主自己是很難調(diào)查的。其實(shí)，業(yè)主只同開發(fā)商存在購賣合同關(guān)系，但開發(fā)商總會(huì)以“就是這么設(shè)計(jì)的”、“就是按圖紙進(jìn)行的施工”、“我們通過了國(guó)家的驗(yàn)收”等理由來搪塞業(yè)主。

律師稱，業(yè)主必須付全款才能入住，房屋又是具有不可替代性的大額商品，因此，購房人處于天然弱勢(shì)，必須擦亮雙眼，盡量躲避層層“機(jī)關(guān)”。

律師九大提醒

1　收房前一定要查驗(yàn)“兩書一表”，即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《工程竣工備案表》。(注：《工程竣工備案表》一般是不向個(gè)人提供的，業(yè)主應(yīng)在查看時(shí)記錄下其編號(hào)等重要信息)

2　要求開發(fā)商出示專業(yè)測(cè)繪單位提供的《實(shí)際測(cè)量報(bào)告》，并檢驗(yàn)實(shí)測(cè)報(bào)告的日期是否在竣工備案日期后。否則，業(yè)主應(yīng)提請(qǐng)開發(fā)商委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新測(cè)繪。

3　查看實(shí)測(cè)報(bào)告上規(guī)定的公攤面積是否與商品房購賣合同附件內(nèi)容相符。如實(shí)測(cè)報(bào)告上規(guī)定的公攤面積在合同中沒有提及，要以實(shí)測(cè)報(bào)告為準(zhǔn)，開發(fā)商不應(yīng)向業(yè)主索取費(fèi)用。

4　查看安防設(shè)備是否完善及有無在公安機(jī)關(guān)登記備案。

5　可要求開發(fā)商出示供水系統(tǒng)水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告及相關(guān)的衛(wèi)生許可證。

6　收房前一定要先進(jìn)房間查看水、電、天然氣等生活必需設(shè)施是否開通并達(dá)到使用狀態(tài)。

7　看房時(shí)，應(yīng)對(duì)照中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版的《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文(房屋建筑部分)》，查看房屋結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施有哪些不符合國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范的規(guī)定。如確實(shí)存在質(zhì)量問題，應(yīng)提出書面報(bào)告要求開發(fā)商整改，而且較好能約定開發(fā)商由此延期交房所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任及違約金的支付辦法及時(shí)間。

8　收房時(shí)不要草率簽字，應(yīng)先對(duì)房屋進(jìn)行仔細(xì)檢查、驗(yàn)收。一旦在《房屋交接驗(yàn)收單》(或《物業(yè)交付核驗(yàn)單》)上簽字接收，則意味著開發(fā)商完成了交付房屋的義務(wù)。

9　收房時(shí)不要草率交費(fèi)。

京地稅征[1997]389號(hào)文件和京地稅地[2000]478號(hào)文件中規(guī)定，北京市地稅局只委托過北京國(guó)土資源和房屋管理局代征契稅，而代征人不能委托其他單位代征。因此，開發(fā)商沒有權(quán)利代征契稅。

京國(guó)土房管物字[2001]1170號(hào)文件中規(guī)定，各區(qū)縣房地局、小區(qū)辦不得委托建設(shè)單位代為歸集維修基金。因此，開發(fā)商和物業(yè)均無權(quán)利收取“大修基金”。

在交納物業(yè)費(fèi)的時(shí)候，一定看清物業(yè)代收的水、電等費(fèi)用是否遵循物價(jià)局的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。以“人工費(fèi)”等為由在水、電等費(fèi)用上加價(jià)是毫無根據(jù)的。

　記者幫您查規(guī)劃

本欄目推出后，許多讀者給本報(bào)打來了咨詢電話，但由于版面有限，我們今天只能刊登出部分內(nèi)容。

有何關(guān)于規(guī)劃的問題，您可以發(fā)郵件或打電話告訴我們。郵箱：fwrx@ynet.com電話：58635320

讀者俞先生問：東風(fēng)橋西北角汽車電影院以北直至霄云路的這一片將來準(zhǔn)備做什么？現(xiàn)有消息說是朝陽公園北擴(kuò)，也有人說是第三區(qū)。

答：據(jù)記者了解，朝陽公園沒有北擴(kuò)的計(jì)劃。按照北京市總體規(guī)劃，臨近麗都商圈的這一區(qū)域被規(guī)劃為第三區(qū)，未來共有10個(gè)國(guó)家的大在此“扎堆”。

家住嘉銘桐城的張先生問：小區(qū)南側(cè)的小營(yíng)北路何時(shí)拓寬？

答：據(jù)悉，該路將在今年年底前進(jìn)行拓寬，目前正在開工籌備中。

讀者黃女士問：宣武醫(yī)院對(duì)面(東面)有什么規(guī)劃，什么時(shí)候能拆遷？

答：記者從宣武區(qū)政府了解到，目前那里暫無拆遷的計(jì)劃。

讀者曹女士問：**9號(hào)線到底什么時(shí)候能動(dòng)工修建？

答：據(jù)了解，**9號(hào)線南起世界公園，北至白石橋的頭都體育館。目前仍無具體動(dòng)工日期，但較晚會(huì)在2009前以前建設(shè)完畢。

讀者羅先生問：宣武區(qū)煤市街地區(qū)將如何規(guī)劃？

答：宣武區(qū)建委危改辦的工作人員說，目前正在做方案，具體措施還沒有擬定。

住在林大北路的王先生問：雙清路上收廢品的三輪車特別多，給交通帶來擁堵，什么時(shí)候能整治呢？

答：市市政管委已制定整治計(jì)劃,目前雙清路正在整治之中。

家住大望路附近的居民李小姐問：現(xiàn)在西大望路東郊市場(chǎng)北側(cè)正在進(jìn)行拆遷，是否有什么項(xiàng)目待建？

答：據(jù)了解，目前正在拆遷的地方，將建的項(xiàng)目是耀輝國(guó)際城，是類似于現(xiàn)代城的商住兩用樓。該樓盤建成后，將對(duì)大望路地區(qū)的居住環(huán)境產(chǎn)生較大的影響。

家住學(xué)院路的王女士問：清華東路從學(xué)院路到勞動(dòng)大廈段何時(shí)拓寬路面？

答：此路屬2008年奧運(yùn)工程，北京市已將其列入2005年改、擴(kuò)建計(jì)劃，由北京市公聯(lián)公司組織實(shí)施。

家住大興區(qū)的丁女士問：我們一家都很愛吃麥當(dāng)勞，可大興這邊一家都沒有，能不能在舊宮附近建一個(gè)？

答：記者在北京麥當(dāng)勞公司了解到，麥當(dāng)勞餐廳的選址要經(jīng)過慎重的考慮，目前正在大興區(qū)物色合適的地方。

國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)

國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合頒布的《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)———住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999中有明確規(guī)定：為防止兒童鉆出，欄桿的垂直桿件間凈距不應(yīng)大于0.11米。

關(guān)于自然通風(fēng)的規(guī)定是：廚房的通風(fēng)開口面積不應(yīng)小于該房間地板面積的1/10，并不得小于0.6平方米。

采光標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：廚房窗戶和地面的面積比值應(yīng)該為1比7。

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