摘要：筆者認(rèn)為，在目前法律沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，物業(yè)管理公司對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分的物業(yè)管理，主要責(zé)任是監(jiān)督，是否封閉陽(yáng)臺(tái)是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)管理合同不應(yīng)進(jìn)行約定。所以，對(duì)未向外側(cè)擴(kuò)展、延伸的封閉陽(yáng)臺(tái)的使用行為，應(yīng)認(rèn)定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當(dāng)行為，本案約定業(yè)主不得封閉陽(yáng)臺(tái)的內(nèi)容不合理，也沒(méi)有法律依據(jù)，故法院對(duì)物業(yè)管理公司要求業(yè)主對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)的裝修予以拆除的訴訟請(qǐng)求予以駁回是正確的。

一、基本案情

原告北京市大成物業(yè)管理公司

被告李恕等長(zhǎng)安新城十二名業(yè)主

原告訴稱，我公司受北京大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大成開(kāi)發(fā)公司）的委托，負(fù)責(zé)該公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的“長(zhǎng)安新城”項(xiàng)目的物業(yè)管理。被告李恕等業(yè)主購(gòu)購(gòu)了該項(xiàng)目日1樓房屋，并于2002年6月28日與我公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，領(lǐng)取了我公司發(fā)放的物業(yè)管理公約，辦理了房屋入住手續(xù)。2003年1月18日，被告在未經(jīng)任何有關(guān)單位批準(zhǔn)，也未通知我公司的情況下擅自封閉自家陽(yáng)臺(tái)。被告的行為違反了原被告雙方簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《長(zhǎng)安新城業(yè)主公約》的相關(guān)約定，妨礙了我公司對(duì)小區(qū)的正常管理，也使我公司無(wú)法全面履行與大成開(kāi)發(fā)公司簽訂的委托管理合同的義務(wù)。在與被告協(xié)商及勸阻無(wú)效的情況下，我公司訴請(qǐng)法院依法判決被告拆除已封閉的陽(yáng)臺(tái)，恢復(fù)原狀。

被告業(yè)主辯稱，我們于2001年4月1日至5日交納定金，確定購(gòu)購(gòu)了大成開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房一長(zhǎng)安新城日1樓的房產(chǎn)。2001年6月至7月，12名被告分別與大成開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房購(gòu)賣(mài)合同》，合同中明確規(guī)定房屋陽(yáng)臺(tái)為白色塑鋼窗的封閉陽(yáng)臺(tái)。大成開(kāi)發(fā)公司提供的沙盤(pán)及口頭也多次承諾房屋為封閉陽(yáng)臺(tái)。入住后，我們發(fā)現(xiàn)日1樓南陽(yáng)臺(tái)未封閉，且存在很多問(wèn)題，如，交付使用的陽(yáng)臺(tái)違反了國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的1999年6月1日實(shí)施的《住宅規(guī)范》關(guān)于陽(yáng)臺(tái)部分的相關(guān)規(guī)定；另2002年11月26日，長(zhǎng)安新城日1樓8單元802號(hào)業(yè)主家中發(fā)生盜竊案件，隨后日1樓3單元101及6單元201室的業(yè)主房屋也相繼被非法侵入，據(jù)分析確認(rèn)犯罪嫌疑人均通過(guò)未封閉的南陽(yáng)臺(tái)侵入；不利于保暖、防塵、隔熱等等。為此，長(zhǎng)安新城日1樓的100位業(yè)主聯(lián)名起草《長(zhǎng)安新城日一樓業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的決議暨達(dá)北京市大成物業(yè)管理公司的通知》，并于2002年12月9日交與原告負(fù)責(zé)人。根據(jù)決議內(nèi)容，為保證長(zhǎng)安新城日1樓全樓的整體美觀，決定于2002年12月30日前集體封閉陽(yáng)臺(tái)。頭批15戶業(yè)主于2003年1月18日集體封閉了自家陽(yáng)臺(tái)。

另外，我們認(rèn)為與原告簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《長(zhǎng)安新城業(yè)主公約》不具有法律效力，屬于非經(jīng)雙方協(xié)商的不平等、不合理的無(wú)效合同。理由是：2002年6月28至30日，在長(zhǎng)安新城日1樓的收樓現(xiàn)場(chǎng)，大成開(kāi)發(fā)公司以及原告向業(yè)主分發(fā)了《長(zhǎng)安新城業(yè)主手冊(cè)》。該手冊(cè)《收樓指南》中明確規(guī)定了嚴(yán)格的收樓程序。此收樓程序明確告知長(zhǎng)安新城日1樓的業(yè)主如果不簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》和《長(zhǎng)安新城業(yè)主公約》將拿不到自己房產(chǎn)的鑰匙，而且無(wú)法進(jìn)入業(yè)主已經(jīng)購(gòu)購(gòu)的房屋。這些協(xié)議只規(guī)定了業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，沒(méi)有明確如果物業(yè)公司沒(méi)有達(dá)到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、出現(xiàn)失職行為等情況將如何進(jìn)行處罰。收樓期間，長(zhǎng)安新城日1樓的部分業(yè)主臨時(shí)組織起來(lái)準(zhǔn)備協(xié)商收樓程序和《物業(yè)管理服務(wù)合同》等協(xié)議的內(nèi)容，但被大成開(kāi)發(fā)公司及原告以蠻橫的態(tài)度拒絕了，并且以不交房相威脅。無(wú)奈我們?cè)诒幻{迫下，嚴(yán)格履行了收樓程序。綜上所述，原告訴訟理由不合理，也不合法，故不同意其訴訟請(qǐng)求。

二、審判情況

經(jīng)審理查明，大成開(kāi)發(fā)公司于2000年開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)坐落于豐臺(tái)區(qū)大成南里二區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房，其中長(zhǎng)安新城映日?qǐng)@1號(hào)樓于2002年6月通過(guò)有關(guān)部門(mén)的竣工驗(yàn)收，于2002年10月8日取得北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》。被告12人于2001年6月至7月分別與大成開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房購(gòu)賣(mài)合同》，以預(yù)售商品房按揭方式購(gòu)購(gòu)映日?qǐng)@1號(hào)樓房屋各一套?！渡唐贩抠?gòu)賣(mài)合同》第三條“購(gòu)受人所購(gòu)商品房的基本情況”中約定“該商品房陽(yáng)臺(tái)是[封閉陽(yáng)臺(tái)][非封閉陽(yáng)臺(tái)]。見(jiàn)雙方的補(bǔ)充協(xié)議（六）?！彪p方簽訂的“補(bǔ)充協(xié)議”第（六）項(xiàng)為“該商品房陽(yáng)臺(tái)確認(rèn)以施工圖所確定的陽(yáng)臺(tái)做法為準(zhǔn)”。該合同第十三條“出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任”中約定：出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方的約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)?！陡郊贰伴L(zhǎng)安新城裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”第8條的約定是“封閉陽(yáng)臺(tái)：白色塑鋼窗”。但大成開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有給購(gòu)房人出示過(guò)施工圖，長(zhǎng)安新城售樓處的小區(qū)沙盤(pán)中映日?qǐng)@1號(hào)樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符?？⒐ず?1號(hào)樓房屋的北陽(yáng)臺(tái)為白色塑鋼窗封閉陽(yáng)臺(tái)，南陽(yáng)臺(tái)為護(hù)欄開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)。原告認(rèn)為合同中“封閉陽(yáng)臺(tái)：白色塑鋼窗”是指如封閉陽(yáng)臺(tái)用白色塑鋼窗，北陽(yáng)臺(tái)即如此。

2002年5月9日，大成開(kāi)發(fā)公司與原告北京市大成物業(yè)管理公司簽訂《長(zhǎng)安新城物業(yè)管理委托合同》，委托原告對(duì)其新開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)安新城小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理。合同期限暫定3年，自2002年7月1日起至2005年6月30日止。

2002年6月，北京市居住小區(qū)管理辦公室審核批準(zhǔn)大成開(kāi)發(fā)公司報(bào)的《大成南里小區(qū)長(zhǎng)安新城映日?qǐng)@、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》，該公約中規(guī)定由大成開(kāi)發(fā)公司指定原告為物業(yè)管理企業(yè)，另在第九章中對(duì)房屋的使用、管理和維修作出了具體規(guī)定。

2002年6月28日至30日，長(zhǎng)安新城映日?qǐng)@1號(hào)樓業(yè)主辦理入住手續(xù)。原告印發(fā)的“收樓指南”中規(guī)定，業(yè)主要簽訂和領(lǐng)取《大成南里（長(zhǎng)安新城）物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主手冊(cè)》、《房屋使用說(shuō)明書(shū)》、《大成南里（長(zhǎng)安新城）室內(nèi)裝飾裝修管理細(xì)則》等，取得《收樓工作流程確認(rèn)單》上工作人員的所有簽字，方可辦理入住?！洞蟪赡侠铮ㄩL(zhǎng)安新城）物業(yè)管理服務(wù)合同》第十四條“甲方的義務(wù)”中第6項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主裝飾 屋時(shí)，應(yīng)遵守政府有關(guān)法律、法規(guī)和《大成南里（長(zhǎng)安新城）室內(nèi)裝飾裝修管理細(xì)則》；該《細(xì)則》條“裝修項(xiàng)目及要求”第四條中的第2項(xiàng)規(guī)定“為了保持大成南里（長(zhǎng)安新城）的整體外觀，不得擅自封閉陽(yáng)臺(tái)或平臺(tái)，不得在陽(yáng)臺(tái)上或平臺(tái)上搭建任何構(gòu)筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽(yáng)臺(tái)或平臺(tái)上安裝任何防盜網(wǎng)或防護(hù)欄。”《大成南里（長(zhǎng)安新城）業(yè)主公約》中的“裝修管理公約”第10條規(guī)定了上述相同的內(nèi)容。

被告12人等業(yè)主入住后認(rèn)為南陽(yáng)臺(tái)不封閉存在不安全、不衛(wèi)生、不保暖、不節(jié)能等弊端，多次與原告協(xié)商，要求封閉南陽(yáng)臺(tái)，并于同年12月9日交給原告有1號(hào)樓100位業(yè)主簽名的《長(zhǎng)安新城日一樓業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的決議暨達(dá)北京市大成物業(yè)管理公司的通知》；在原告仍不同意的情況下，被告12戶于2003年1月將自家居室的南陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一用白色塑鋼窗封閉。

法院認(rèn)為，大成開(kāi)發(fā)公司與被告12人簽訂《商品房購(gòu)賣(mài)合同》時(shí)沒(méi)有明確房屋的南、北陽(yáng)臺(tái)是否為封閉陽(yáng)臺(tái)，在該合同的《附件三》“長(zhǎng)安新城裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”第8條中約定“封閉陽(yáng)臺(tái)：白色塑鋼窗”，使業(yè)主在購(gòu)房時(shí)認(rèn)為陽(yáng)臺(tái)都是封閉的，影響了業(yè)主在購(gòu)購(gòu)房屋締結(jié)合同時(shí)選擇權(quán)的行使，這是1號(hào)樓業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛的主要原因。該合同是大成開(kāi)發(fā)公司預(yù)先擬訂、在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的格式合同，對(duì)其中的條款有爭(zhēng)議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。另大成開(kāi)發(fā)公司制定的《大成南里小區(qū)長(zhǎng)安新城映日?qǐng)@、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》中關(guān)于業(yè)主對(duì)房屋的使用的具體規(guī)定，審批前沒(méi)有與業(yè)主協(xié)商或通告，對(duì)被告沒(méi)有約束力。

原告為履行物業(yè)管理職責(zé)與被告簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同亦為格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者與消費(fèi)者（業(yè)主）的關(guān)系。業(yè)主作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，對(duì)陽(yáng)臺(tái)具有專有所有權(quán)，可自主使用。原告在合同中沒(méi)有考慮售房時(shí)所簽的《商品房購(gòu)賣(mài)合同》中有關(guān)陽(yáng)臺(tái)狀況約定不明的情況而強(qiáng)制不準(zhǔn)許“擅自封閉陽(yáng)臺(tái)”的約定不合理，該內(nèi)容無(wú)效。鑒于12名被告封閉陽(yáng)臺(tái)使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其它公共利益，故對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十三條款、《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條款、第四十一條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十一條、《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》十四條之規(guī)定，判決駁回原告北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請(qǐng)求。

三、評(píng)析意見(jiàn)

本案涉及的以下法律問(wèn)題需要總結(jié)和研究。

（一）物業(yè)管理公司與業(yè)主之間法律關(guān)系的性質(zhì)

物業(yè)管理公司與業(yè)主之間法律關(guān)系的性質(zhì)是研究物業(yè)管理法律問(wèn)題的基礎(chǔ)。它們之間的關(guān)系是否受消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào)整應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮。

1、消費(fèi)

消費(fèi)者保護(hù)法所謂“消費(fèi)”（Consumption）一詞，其文義是相對(duì)于“生產(chǎn)”而言，因此，“生產(chǎn)”之外為滿足生活目的的一切活動(dòng)，均屬消費(fèi)。其意義可做如下說(shuō)明：

消費(fèi)是一種為了達(dá)成生活目的直接使用商品或接受服務(wù)的行為。凡是基于追求生存、便利或生活目的，在衣食住行娛樂(lè)方面為滿足人類欲望的行為，即為消費(fèi)行為。

2、消費(fèi)者（Consumer）是“為滿足個(gè)人或家庭的生活需要而購(gòu)購(gòu)、使用商品或接受服務(wù)的自然人?！?P>3、經(jīng)營(yíng)者，依照我國(guó)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》定義，指從事商品經(jīng)營(yíng)或者盈利性服務(wù)的法人、其它經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。

從以上幾個(gè)概念進(jìn)行分析，業(yè)主接受物業(yè)管理公司的管理服務(wù)應(yīng)屬消費(fèi)行為，其是處于弱者地位的自然人。物業(yè)管理公司屬于企業(yè)法人，有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；就其性質(zhì)而言，物業(yè)管理公司以事業(yè)目的進(jìn)行活動(dòng)，屬于服務(wù)行業(yè)，應(yīng)為《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》意義上的“經(jīng)營(yíng)者”。其與業(yè)主之間的法律關(guān)系是服務(wù)者與被服務(wù)者，即物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者與消費(fèi)者的關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)受有關(guān)消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào)整和保護(hù)。

按照立法指導(dǎo)思想，合同當(dāng)事人一方為消費(fèi)者的場(chǎng)合，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮對(duì)消費(fèi)者利益的特殊保護(hù)，亦即對(duì)經(jīng)營(yíng)者一方的合同自由予以某種程度的限制。同時(shí)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中關(guān)于消費(fèi)者合同的規(guī)定，作為合同法的特別法，在適用上應(yīng)處于優(yōu)先地位。

在我國(guó)，

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