核心解讀：如物業(yè)公司違約，應(yīng)適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交物業(yè)費(fèi)


［事件］劉某是于洪區(qū)嘉麟花園一名業(yè)主。2002年5月8日，劉某與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議。因物業(yè)公司履行物業(yè)管理義務(wù)中存在一定瑕疵，而使其管理、服務(wù)區(qū)域內(nèi)未完全達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)。劉某據(jù)此欠物業(yè)管理費(fèi)1139.5元。物業(yè)公司因此起訴劉某。


［判決］于洪區(qū)法院判決劉某給付原告物業(yè)費(fèi)1139.5元及銀行利息損失。劉某不服，提出上訴。市法院審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人應(yīng)同時(shí)履行各自義務(wù)，物業(yè)管理公司未按《公共契約》約定為業(yè)主提供符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，系違約行為，應(yīng)由其自行承擔(dān)違約所產(chǎn)生的法律后果。劉某不向物業(yè)管理公司履行交付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，是對(duì)物業(yè)管理公司的違約行為依法行使違約救濟(jì)權(quán)的合法行為，鑒于劉某實(shí)際接受了物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，可適當(dāng)減少交物業(yè)管理費(fèi)金額，對(duì)劉某予以補(bǔ)償。故判決劉某只需給付物業(yè)管理費(fèi)968.75元及相應(yīng)的銀行利息。


［法官說(shuō)法］市法院民二庭主審法官董菁：因物業(yè)管理企業(yè)未按合同要求提供服務(wù)或其提供的服務(wù)質(zhì)量與合同約定不符而導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)或要求降低物業(yè)費(fèi)的案件，現(xiàn)在較為普遍。物業(yè)管理企業(yè)未按合同要求提供服務(wù)或其提供的服務(wù)質(zhì)量與合同約定不符的，屬于違約行為。主要表現(xiàn)在：對(duì)公用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)管理不善；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序等未盡管理職責(zé)，造成物業(yè)環(huán)境惡化；未經(jīng)業(yè)主同意，自己或許可他人利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，或?qū)⑽飿I(yè)管理權(quán)發(fā)包給他人等等。如果業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)有證據(jù)證明物業(yè)公司違約行為，法院應(yīng)判令其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。法院根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，按質(zhì)定價(jià)，適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交物管費(fèi)用，符合法律規(guī)定，體現(xiàn)了對(duì)物業(yè)公司違約責(zé)任的追究。

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