24號工作人員：市房管局答復(fù)，關(guān)于自行車在小區(qū)內(nèi)丟失，物業(yè)公司是否應(yīng)作出賠償及賠償比例，目前對此類問題，沒有明確的法律法規(guī)依據(jù)，由雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行協(xié)商處理或通過司法途徑解決。針對該小區(qū)連續(xù)發(fā)生自行車失竊事件，我局已督促物業(yè)公司協(xié)助公安部門進(jìn)一步加強(qiáng)日常巡查工作，切實履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定。

核心解讀：物業(yè)是否盡到安全注意義務(wù)是關(guān)鍵


［事件］1999年3月18日，孫學(xué)文在購購沈河區(qū)一小區(qū)的房屋時，與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同———其中，該物業(yè)公司承諾，對小區(qū)實行全封閉式庭院管理，包括24公里保安系統(tǒng)，防火、防盜監(jiān)控系統(tǒng)……

2003年12月31日，孫學(xué)文購置一臺原田牌助力自行車，沒想到剛過10天就在小區(qū)西南角處車棚內(nèi)丟失。去年11月4日，孫學(xué)文訴至沈河區(qū)法院，以物業(yè)公司安全防護(hù)管理不善為由，要求其賠償丟車損失計1950元。物業(yè)公司辯稱，雙方未對車輛建立保管關(guān)系，故不同意賠償任何經(jīng)濟(jì)損失。

［判決］沈河區(qū)人民法院認(rèn)為，自行車丟失是因犯罪行為所致，與物業(yè)公司無因果關(guān)系。物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。孫學(xué)文不服，上訴至市法院。

市法院審理認(rèn)為，孫學(xué)文車輛丟失后，已向物業(yè)公司進(jìn)行反映，并向公安機(jī)關(guān)報案。在事發(fā)時的監(jiān)控錄像上，雙方的陳述截然相反———孫學(xué)文始終稱當(dāng)時錄像畫面為空白；物業(yè)公司卻稱，現(xiàn)場并無異常情況出現(xiàn)。而物業(yè)公司在無辦案機(jī)關(guān)確認(rèn)的情況下，未將該錄像資料保存，又無法舉證，可確認(rèn)其在安全防范中疏于管理，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。市法院判決物業(yè)公司按車輛總價值的20％，即390元賠償孫學(xué)文。［法官說法］市法院民二庭主審法官李方晨：這幾年業(yè)主因財產(chǎn)、人身損害要求物業(yè)管理公司承擔(dān)賠償責(zé)任的訴訟已不鮮見。《物業(yè)管理條例》對此問題已做了明確規(guī)定，即“物業(yè)管理公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！北景概袥Q對于這類案件的審判以及物業(yè)公司規(guī)范管理具有很大的借鑒意義。

應(yīng)當(dāng)明確，物業(yè)服務(wù)合同不是保管合同，物業(yè)公司對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財產(chǎn)丟失的責(zé)任承擔(dān)要根據(jù)不同情況分別確定。如果物業(yè)服務(wù)合同中約定了財產(chǎn)保管服務(wù)，在發(fā)生財產(chǎn)丟失時，除符合法定的免責(zé)條件外，物業(yè)公司應(yīng)按照雙方簽訂的財產(chǎn)保管服務(wù)協(xié)議承擔(dān)賠償責(zé)任；物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財產(chǎn)保管服務(wù)，但物業(yè)公司在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財產(chǎn)的丟失有過錯的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)違反了安全注意義務(wù)的違約責(zé)任———但物業(yè)公司畢竟不是直接的侵權(quán)人，對財產(chǎn)的損失只承擔(dān)部分賠償責(zé)任，賠償?shù)念~度應(yīng)視其違約情況而定。

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