近日，在一些已竣工入住的小區(qū)內(nèi)，業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司之間常因停車問題發(fā)生糾紛，矛盾主要集中在車庫出售、停車位收費(fèi)上。記者就一些暴露出來的矛盾和業(yè)主所反映的問題走訪了本市物業(yè)管理協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人。

　　地下停車場(chǎng)該不該賣

　　不久前，本市紅旗南路附近某小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商之間就地下車位的歸屬權(quán)問題發(fā)生了矛盾。有業(yè)主提出疑問：小區(qū)的地下停車場(chǎng)是否歸開發(fā)商所有，開發(fā)商進(jìn)行出售或出租是否合理？

　　對(duì)此物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人告訴記者，地下停車場(chǎng)的歸屬，因小區(qū)房屋銷售時(shí)是否已按公建面積分?jǐn)偠煌?，通常來說有三種情形。種，停車場(chǎng)在小區(qū)房屋銷售時(shí)未按公建面積公攤，停車場(chǎng)的房屋所有權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)對(duì)業(yè)主出售，應(yīng)得到法律保護(hù)。種，如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時(shí)已將地下停車場(chǎng)按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)與個(gè)別業(yè)主簽訂停車場(chǎng)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場(chǎng)車位的使用權(quán)。第三種，地下停車場(chǎng)是由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，開發(fā)商也無權(quán)出售。

　　地上停車費(fèi)該不該收

　　一位家住河?xùn)|區(qū)某小區(qū)的張女士日前向本報(bào)咨詢，他所住的小區(qū)內(nèi)有近百個(gè)車位，在交房入住后不久，物業(yè)公司即在上面安裝了地鎖，業(yè)主必須交月租才能使用。張女士說，現(xiàn)在不愿意租車位的業(yè)主就把車停在僅有的幾個(gè)臨時(shí)車位上或路邊，結(jié)果不該停車的地方停了車，該停車的地方卻大量空置，形成了鮮明的對(duì)照。

　　張女士想問：物業(yè)公司究竟有沒有權(quán)利向業(yè)主收取停車費(fèi)？如果有，那么這筆費(fèi)用的性質(zhì)是什么？是占地費(fèi)還是保管費(fèi)？張女士認(rèn)為，如果是占地費(fèi)，那么小區(qū)內(nèi)的場(chǎng)地是業(yè)主共有的，物業(yè)公司不該收費(fèi)；如果是保管費(fèi)，那么物業(yè)公司就應(yīng)該負(fù)責(zé)看管并承擔(dān)丟失或損毀賠償?shù)呢?zé)任。

　　對(duì)此問題，物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人說，小區(qū)內(nèi)的場(chǎng)地屬于全體業(yè)主所有，部分有車業(yè)主占用全體業(yè)主的場(chǎng)地，理應(yīng)交納一定費(fèi)用作為補(bǔ)償。在小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立以后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)出租、出售地上停車位，物業(yè)公司只是代為繳納。但按規(guī)定，費(fèi)用的一部分用作停車場(chǎng)地的維護(hù)和清潔等，余下部分的處置權(quán)歸業(yè)主所有，一般用于小區(qū)的維修基金物業(yè)管理。

　　此外，物業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人還以不久前《天津日?qǐng)?bào)》所刊載的一個(gè)物業(yè)糾紛案件為例，對(duì)一些常見的小區(qū)停車問題做了釋疑。該案件大致情況為：

　　某小區(qū)業(yè)主謝某按規(guī)定將車停放小區(qū)停車場(chǎng)內(nèi)，并每月交納保管費(fèi)。某日凌晨該車在停車場(chǎng)丟失，謝某起訴至法院要求賠償。

　　物業(yè)小區(qū)停車場(chǎng)提出，停車場(chǎng)有管理制度公示牌，已明示“車主按規(guī)定及時(shí)交納停車場(chǎng)占地費(fèi)，如有丟失由車主負(fù)責(zé)”。存車發(fā)票上亦標(biāo)有“本場(chǎng)只收占地費(fèi)，請(qǐng)保管好車輛及物品”。存車人取車，無需出示任何證明，有人登記車輛是作為收費(fèi)依據(jù)。原告車輛丟失，被告即通知了原告，并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，被告已盡到職責(zé)，沒有過錯(cuò)。此外，被告每天只收2元費(fèi)用，如承擔(dān)10多萬元賠償，顯失公平。雙方建立的是車位租賃合同而非保管合同，所以不同意賠償。

　　一審法院認(rèn)為，被告停車場(chǎng)管理制度明確要求車輛進(jìn)停車場(chǎng)關(guān)閉報(bào)警器，管理人員應(yīng)對(duì)車輛出入登記，看管好車輛，因此，停車場(chǎng)就應(yīng)對(duì)場(chǎng)內(nèi)的車輛負(fù)有保管義務(wù)。事發(fā)當(dāng)晚，管理人員對(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)的原告車輛進(jìn)行了登記，足以表明停車場(chǎng)作為保管人接受了該車，并由其實(shí)際控制，但被告在保管過程中，未完全履行保管義務(wù)，造成原告車輛損失，應(yīng)予以賠償，但應(yīng)以價(jià)格認(rèn)證的數(shù)額為依據(jù)。遂判令被告賠償原告車輛損失5.94萬元。宣判后，被告不服上訴。二審法院認(rèn)為，車主交納了存車費(fèi)用，并將車輛停放在停車場(chǎng)內(nèi)，使該車處于上訴人監(jiān)管之下，雙方之間形成了有償保管合同關(guān)系。上訴人主張收取車輛占地費(fèi)而非存車費(fèi)，與其提供的有關(guān)部門頒發(fā)的收費(fèi)許可證標(biāo)明的“小區(qū)物業(yè)存車”的內(nèi)容不符。據(jù)此，判令駁回上訴，維持原判。

　　物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人告訴記者，此案的熱點(diǎn)在于停車場(chǎng)“收費(fèi)性質(zhì)”和“管理制度的合理性”。

　　頭先，為什么法院判定該停車場(chǎng)收取的費(fèi)用是“存車費(fèi)”而不是“占地費(fèi)”？停車場(chǎng)強(qiáng)調(diào)管理制度公示牌中和存車發(fā)票上都明示了車主交納和車場(chǎng)收取的是“占地費(fèi)”。那么法院為何判定停車場(chǎng)收取的費(fèi)用是“停車費(fèi)”呢？法院對(duì)民事糾紛的判案依據(jù)，是根據(jù)訴訟雙方提出的具有法律效力的舉證和適用的相關(guān)法律條款。本案中停車場(chǎng)提交的舉證材料為管理制度公示牌和存車發(fā)票上明示了收取的費(fèi)用是占地費(fèi)，而法院采用的具有法律效力的憑證則是物價(jià)局發(fā)給的收費(fèi)許可證上面批準(zhǔn)的收費(fèi)性質(zhì)———“小區(qū)物業(yè)存車”收費(fèi)。所以，二審法院依此認(rèn)定“上訴人主張收取車輛占地費(fèi)而非存車費(fèi)，與其提供的有關(guān)部門頒發(fā)的收費(fèi)許可證標(biāo)明的‘小區(qū)物業(yè)存車’的內(nèi)容不符。”從而判定停車場(chǎng)收取的是存車費(fèi)。

　　其次，停車場(chǎng)管理混亂且管理制度條款相互矛盾。雖然停車場(chǎng)管理制度和收費(fèi)發(fā)票中均指出車主交納的和停車場(chǎng)收取的是占地費(fèi)，車主“要保管好車輛及物品”及“如有丟失由車主負(fù)責(zé)”，但在管理制度中又要求“車輛進(jìn)停車場(chǎng)關(guān)閉警報(bào)器”。眾所周知，車主自行在車輛上安裝警報(bào)器，就是為了在其離開車輛時(shí)，能夠?qū)囕v進(jìn)行有效地控制，防止車輛丟失。而停車場(chǎng)要求車主在車輛進(jìn)入停車場(chǎng)后關(guān)閉警報(bào)器，使得車主無法對(duì)車輛進(jìn)行有效控制，強(qiáng)行取消了車主對(duì)其車輛的控制權(quán)，車主必然認(rèn)為車輛在停車場(chǎng)內(nèi)是由停車場(chǎng)負(fù)責(zé)“保管”，車輛丟失當(dāng)然由停車場(chǎng)負(fù)責(zé)。近年來，類似的案例已在物業(yè)管理實(shí)踐中發(fā)生多起，且多數(shù)情況下物管企業(yè)都負(fù)有管理責(zé)任。對(duì)此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該對(duì)一些問題加強(qiáng)注意。

　　例如，物管公司在向物價(jià)局辦理收費(fèi)許可證時(shí)，對(duì)其批準(zhǔn)的“存車”收費(fèi)，是否明了它在法律上具有“保管”的性質(zhì)，以及它與自身制定管理制度中的“占地”性質(zhì)有著什么區(qū)別。

　　此外，既然物價(jià)局批準(zhǔn)的法定收費(fèi)性質(zhì)為“存車”，那么物業(yè)公司的管理制度、措施和收費(fèi)構(gòu)成是否針對(duì)原先自定的“占地”內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，使其與“保管”這個(gè)目標(biāo)相一致呢？因?yàn)椤罢嫉亍迸c“保管”所耗費(fèi)的人工、設(shè)備設(shè)施與能源大不一樣。若只強(qiáng)調(diào)“每天只交2元存車費(fèi)，卻要承擔(dān)10多萬元的賠償責(zé)任，顯失公平?！蹦敲催@種不公平在哪里？物業(yè)公司是否測(cè)算出“占地”和“保管”的管理服務(wù)成本的不同之處。這些都應(yīng)在申報(bào)及獲批準(zhǔn)之初就應(yīng)搞清楚的，到糾紛發(fā)生后再設(shè)法應(yīng)付，肯定會(huì)非常被動(dòng)的。

　　再有，在住宅區(qū)內(nèi)停車管理服務(wù)屬“占地”性質(zhì)還是“保管”性質(zhì)，各自的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)誰說了算？頭先就要明確停車用地用的是誰的地，當(dāng)然是全體業(yè)主共有的地，即共用部位。那么，這些地塊的使用內(nèi)容與性質(zhì)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)該根據(jù)業(yè)主會(huì)(前期物管則是開發(fā)商)的意愿，與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商認(rèn)定，由業(yè)主會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中明示委托此項(xiàng)服務(wù)；或在合同附件中雙方簽訂機(jī)動(dòng)車輛停放管理服務(wù)的協(xié)議；或由物管企業(yè)與停放車輛者分別簽訂機(jī)動(dòng)車輛停放協(xié)議，確定采用何種服務(wù)性質(zhì)、管理制度與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，必要時(shí)據(jù)此代表廣大業(yè)主向物價(jià)主管部門申報(bào)。而此項(xiàng)服務(wù)的收入應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)定和雙方的約定，在減除管理者合理的管理服務(wù)成本后，按比例補(bǔ)充維修基金及物業(yè)服務(wù)費(fèi)。企業(yè)不能將其全部作為自己的經(jīng)營收入而隨意支配。服務(wù)合同中有關(guān)機(jī)動(dòng)車輛停放的約定或雙方據(jù)此簽訂的協(xié)議，亦屬具有法律效力的憑證。

　　目前，很多住宅區(qū)車輛停放管理服務(wù)性質(zhì)多數(shù)還是物營企業(yè)根據(jù)自己的想法來確定并進(jìn)行申報(bào)。企業(yè)又想躲避管理風(fēng)險(xiǎn)，又想增加經(jīng)營收入，僅從“占地”和“保管”字面上做文章，不能反映廣大業(yè)主的意愿，因而缺乏業(yè)主的支持；加之管理制度制定的不科學(xué)、不嚴(yán)謹(jǐn)，管理服務(wù)肯定無法到位，遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)管理責(zé)任必定無法規(guī)避。

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