業(yè)主對自己的房產(chǎn)行使管理權，形成了物業(yè)管理的概念，但由于業(yè)主的房產(chǎn)是相互關聯(lián)的，不少部位屬共同擁有，因此，業(yè)主對房產(chǎn)的管理權不應是個體行為，而應是群體行為。這就要求業(yè)主組織起來，成立業(yè)主大會(或叫產(chǎn)權人大會)。業(yè)主大會不應理解為業(yè)主的一種簡單聚會，它實際上是業(yè)主的一個組織，它的權利是業(yè)主權利的集中表現(xiàn)。業(yè)主大會應代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

　　規(guī)范業(yè)主大會的運作，做好相應工作是物業(yè)管理有效開展的重要基礎。業(yè)主大會的規(guī)范涉及如下重要問題。

　　一、成立業(yè)主大會的有關要求

　　(一)一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會自頭次業(yè)主大會會議召開之日起成立。頭次業(yè)主大會召開的條件各地不盡一樣。如有的地方規(guī)定，入住率超過50％的或入住率不足50％但頭戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域，應當召開頭次業(yè)主大會；而有的地方則規(guī)定，公有住房出售率超過50％的物業(yè)管理區(qū)域，應當盡快組織召開頭次業(yè)主大會。
　　(二)只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
　　(三)業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負責業(yè)主大會籌備工作?；I備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
　　(四)籌備組應當做好下列籌備工作：
　　1．確定頭次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
　　2．參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)；
　　3．確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在頭次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；
　　4．確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生的辦法及名單；
　　5．做好召開頭次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
　　以上l、2、3、4項的內(nèi)容應當在頭次業(yè)主大會會議召開15目前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
　　(五)業(yè)主在頭次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)。頭次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)的確定各地不一。一般而言，房屋建筑面積大小將決定業(yè)主投票權的多少。如有的地方規(guī)定，業(yè)主在頭次業(yè)主大會會議上的投票權，按照擁有的物業(yè)建筑面積計算，每1平方米計為投票權計算基數(shù)，住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人防、停車庫等地下空問不計算投票權。也就是說房子的面積越大，投票權越多，而不再像以往那樣采取1戶1票的投票方式。
　　(六)籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導卜，組織業(yè)主召開頭次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
　　(七)因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會應當在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。
　　(八)業(yè)豐大會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
　　(九)業(yè)主大會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理及使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)豐的質詢。
　　(十)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章依照有關法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

　　二、業(yè)主大會的職責

　　(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
　　業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)豐投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。
　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。
　　(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。
　　(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。
　　(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。
　　(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

　　三、業(yè)主大會會議的要求

　　(一)業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
　　(二)業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)豐委員會組織召開。
　　(三)有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
　　1．20％以上業(yè)主提議的；
　　2．發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
　　3.業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

　　發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開。
　　(四)業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
　　(五)住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員。
　　(六)業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。
　　(七)業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有l(wèi)／2以上投票權的業(yè)主參加。
　　(八)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選1名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
　　(九)推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會泌擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
　　(十)業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選1名業(yè)主代表參加。
　　(十一)業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1／2以上通過。
　　(十二)業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。
　　(十三)業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。
　　(十四)業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
　　(十五)業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！