海南省人民代表大會常務委員會公告(第49號)

　　《海南經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》已由海南省第四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議于2010年7月31日通過，現(xiàn)予公布，自2011年1月1日起施行。

　　海南省人民代表大會常務委員會

　　2010年8月1日

　　海南經濟特區(qū)物業(yè)管理條例

　　(2010年7月31日海南省第四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議通過)

　　章 總 則

　　條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本經濟特區(qū)實際，制定本條例。

　　條 本經濟特區(qū)內住宅區(qū)物業(yè)與非住宅區(qū)物業(yè)管理及相關監(jiān)督管理活動適用本條例。在本省經濟特區(qū)以外其他區(qū)域的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

　　第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第四條　省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門對本經濟特區(qū)的物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導。

　　市、縣、自治縣人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理的重大問題。

　　市、縣、自治縣人民政府物業(yè)管理主管部門對本行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導。

　　規(guī)劃、城管、環(huán)衛(wèi)、物價、財政、公安等相關部門按照各自職責，共同做好物業(yè)管理有關工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)助物業(yè)管理主管部門對物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導，調解物業(yè)管理服務糾紛。

　　居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理相關工作。

　　第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，負責制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務規(guī)范，督促物業(yè)服務企業(yè)誠信經營和服務，促進行業(yè)健康發(fā)展。

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　　章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第六條 依法登記取得或者根據(jù)物權法的有關規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。

　　基于房屋購賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利、義務按照法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約、物業(yè)服務合同的約定執(zhí)行，但不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第七條 市、縣、自治縣人民政府物業(yè)管理主管部門應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素具體劃定物業(yè)管理區(qū)域的范圍。

　　第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。

　　只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　第九條 下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約;

　　(二)選舉業(yè)主委員會或者更換、罷免業(yè)主委員會委員;

　　(三)制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建物業(yè)共用部位、共用設施設備;

　　(七)改變共有部分的用途;

　　(八)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

　　(九)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

　　(十)申請合并或者分立物業(yè)管理區(qū)域;

　　(十一)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　　決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款第十項規(guī)定的事項，應當分別征得相關物業(yè)管理區(qū)域內三分之二以上業(yè)主的同意;決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　決定款第六項、第七項和第十項規(guī)定的事項，應當依法辦理有關手續(xù)。

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　　第十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書交每一位業(yè)主;無法達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。

　　業(yè)主書面意見征集、統(tǒng)計辦法和存檔期限由業(yè)主大會決定。

　　本條例第九條款項、項、第六項、第七項和第十項規(guī)定的事項不得采用書面征求意見形式。

　　第十一條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形的，應當召開頭次業(yè)主大會會議，選舉業(yè)主委員會：

　　(一)房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上;

　　(二)已交付使用的30%以上業(yè)主書面聯(lián)名向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門提交籌備召開頭次業(yè)主大會會議和成立業(yè)主委員會、并已推選業(yè)主代表組成頭次業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)的報告。

　　物業(yè)管理主管部門自接到報告之日起10日內進行審核并公告籌備組成員名單。

　　籌備組自公告之日起正式成立。

　　物業(yè)管理主管部門對召開頭次業(yè)主大會會議和成立業(yè)主委員會應當予以指導和協(xié)助。

　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當在30日內報告物業(yè)所在地人民政府物業(yè)管理主管部門;物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主也可以向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門報告。

　　物業(yè)管理主管部門接到報告并經核實后，或者在管理過程中已知物業(yè)管理區(qū)域房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置向業(yè)主公告。

　　物業(yè)管理主管部門不依照前款規(guī)定公告的，不影響業(yè)主依照本條例第十一條款第(二)項的規(guī)定提交有關報告。

　　第十三條 分期建設的物業(yè)管理區(qū)域，頭期完成建設，房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達到當期建筑物總面積50%以上的，也可以依照本章有關規(guī)定籌備頭次業(yè)主大會會議和設立業(yè)主委員會。

　　后續(xù)各期分別完成建設，房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達到當期建筑物總面積50%以上，且當期已交付使用的30%以上業(yè)主書面聯(lián)名向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門提出要求重新選舉業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會自行終止，并由現(xiàn)有全體業(yè)主按照本章有關規(guī)定重新召開業(yè)主大會會議、選舉業(yè)主委員會。

　　第十四條 籌備組應當在成立后90天內完成下列籌備工作，并于頭次業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置向業(yè)主公告：

　　(一)確定頭次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內容;

　　(二)確認業(yè)主身份及其在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

　　(三)提出頭屆業(yè)主委員會委員候選人名單;

　　(四)擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

　　(五)其他籌備工作。

　　業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)按其擁有的專有部分面積計算，每平方米為1票，不足1平方米的不計算。

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　　第十五條 頭次業(yè)主大會會議應當對下列事項進行表決：

　　(一)選舉產生業(yè)主委員會;

　　(二)管理規(guī)約草案;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

　　(四)需要由業(yè)主共同決定的其他事項。

　　第十六條 頭次業(yè)主大會會議選舉產生業(yè)主委員會但沒有表決通過管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案的，業(yè)主委員會成立后，應當依照國家和本省有關規(guī)定修改管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案，并提交業(yè)主大會會議表決。

　　管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案未經業(yè)主大會表決通過的，業(yè)主委員會不得行使前款規(guī)定以外的職權。

　　第十七條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)草擬管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的修訂草案;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(五)監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約;

　　(六)法律、法規(guī)和業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　前款所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人以及業(yè)主之外的其他實際使用物業(yè)的人。

　　第十八條 業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、能模范履行業(yè)主義務和有一定工作能力的人員擔任。

　　業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產生，每屆任期三至五年，可以連選連任，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會從委員中推舉產生。

　　第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔，經費的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主委員會應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經費的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　十條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案：

　　(一)業(yè)主委員會成員名單及相關資料;

　　(二)召開業(yè)主大會會議的有關原始資料;

　　(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主大會決議的其他事項。

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