為購房鬧心
讓胡路區(qū)的李女士反映,2001年,朋友和她商量,決定把其購的一套商品房賣給她。賣房時,產權證沒有辦下來。當時,她和朋友簽了一份協(xié)議,大致意思是:朋友同意把房子以10萬元的價格賣給她,先交一半的錢,剩下的錢等到房屋過戶時再付;如任何一方違約,須向對方支付2萬元的違約金。
李女士說,當時她把5萬元交給了朋友,并搬進去居住至今。2006年,房子的產權證辦下來了,她把剩余的錢要付給朋友,并讓其跟她辦理過戶手續(xù),可朋友不收剩余的錢款,并說房子是不動產,未過戶房屋購賣無效,房子還是他的,他不想賣了,這幾年就算她白住了,除非李女士多付15萬元,否則寧可違約,也不把房子賣給她。"我該怎么辦?"李女士問。
律師:這種情況現在經常發(fā)生。根據較高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第130條規(guī)定:"城市私房管理條例實施后,房屋購賣雙方當時自愿立有契約,交付了房款,并實際管理和使用了房屋,沒有其他違法行為,由于賣方的責任致使未辦過戶手續(xù),現能夠補辦手續(xù)的,可以認定購賣關系有效。"
你們雙方訂立的購賣房屋協(xié)議書均系自愿,你已經按期履行合同,并實際居住至今。根據上述規(guī)定,房屋購賣行為合法有效,
具有法律效力,依法受法律保護,一方違反該協(xié)議的約定即構成違約,應負法律責任。因此,你的朋友對出賣該房的行為反悔,系一種違約行為,依法應承擔法律責任;未辦理過戶手續(xù)屬于合同履行不全面,應當繼續(xù)全面履行,補辦房屋購賣過戶登記手續(xù)。
但是,現在并不知道你的朋友是否背著你將該房轉移給第三人,所以給出以下建議供你參考:你先到房產部門查詢,目前該房的登記產權人。若產權人仍為原房主,你可以通過提存的方式將剩余的房款付給你朋友,并催其在限期內協(xié)同辦理過戶手續(xù),若你的朋友仍然拒絕或推脫,則應當承擔違約責任。你可以向法院起訴,要求其立即協(xié)同辦理過戶手續(xù),并按合同的約定承擔違約金。同時,申請法院對訴爭房產采取保全措施,以防你的朋友將房屋過戶給第三人。若產權人已經不是原房主,則可以主張其返還購房款,賠償房屋的現價值與應付購房款之間的差價,并要求其承擔違約金。
為取保迷惑
龍鳳區(qū)的張先生反映,自己的一個朋友開車替他辦事,不小心將人撞成重傷,已被警方抓起來,聽說要負刑事責任。
"我想找公安機關把他保出來,但不知道該怎么辦理?"張先生問。
律師:不知道你說的抓起來是在什么階段,是剛被拘留還是已被逮捕。被拘留的,你先找朋友的近親屬提出取保候審申請。被逮捕的,你可以找律師去申請取保候審。
對犯罪嫌疑人、被告人取保候審,較長不得超過12個月,保證方式有"人保"和"財產保"兩種。關于"人保",保證人必須符合以下條件:與本案無牽連,不得是本案的同案犯,也不得是本案的證人;有能力履行保證義務,年滿18周歲且精神健全,能夠對犯罪嫌疑人、被告人起到管制、約束作用,保證其不逃避接受偵查、起訴和審判并隨傳隨到,要能夠協(xié)助完成刑事訴訟任務;享有政治權利,人身自由未受到限制;有固定的住處和收入。
關于財產保,相關規(guī)定是:對犯罪嫌疑人采取保證金保證的,由決定機關根據案件具體情況確定保證金的數額。保證金的數額應當根據當地的經濟發(fā)展水平、犯罪嫌疑人的經濟狀況以及案件的性質、情節(jié)、社會危害性和可能判處刑罰的輕重等情況綜合考慮。對這類犯罪,保證金為2000元以上、50000元以下。這兩種保證方式,只能選擇其一。公安機關應當在收到你的書面申請后,7日內作出是否同意的答復。對于符合條件的,辦理取保候審手續(xù);對于不符合條件的,應當告知申請人,并說明不同意的理由。
為打工問路
居住在大同祝三鄉(xiāng)的小黃問:"我想外出打工,但害怕受騙,想請教一下律師,外出務工需要注意哪些方面的問題?"
律師:根據國家的有關政策,當前農民工的合法權益保護問題受到了的重視,但從農民工自身來講,必須主動拿起并使用法律武器保護自己的合法權益。一是外出前拿好身份證和其它必要的證明,較好在本人戶口所在地的勞動就業(yè)服務機構進行登記,領取外出人員就業(yè)登記卡。到達目的地后,在當地公安機關辦理暫住證;二是注意到合法的職業(yè)介紹機構求職,看看這些機構有沒有證照、批準證書、服務項目、收費標準、監(jiān)督機關名稱和監(jiān)督電話等;三是與企業(yè)或雇主簽訂勞動合同時,要仔細審查勞動合同期限、工期內容、勞動保護和勞動條件、勞動報酬、合同終止的條件、違反勞動合同的責任等;四是詢問并牢記當地勞動部門的舉報、投訴電話。當自身合法權益受到侵犯時,可以主動要求與對方協(xié)商解決,也可以直接向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁,對裁決不服的,可以向人民法院提起訴訟。
這里要注意,申請仲裁的時限,應當自勞動爭議發(fā)生或自己的合法權益受到侵犯之日起,60日內向勞動爭議仲裁委員會提出書面申請,裁決一般在收到仲裁申請的60日內作出。
為索賠犯愁
居住在東風新村的翟先生反映,他是一名水果經銷商,前一段時間到南方某市,用朋友的名字登記住進酒店。"天我出去辦事,隨身攜帶的一部手提電腦放在房間里,但晚上回來時已經不見了,我馬上報了警,但一直沒有結果。我想起訴酒店。請問,我能告贏嗎?"翟先生問。
律師:對于你的遭遇,我表示同情。但是,你要起訴酒店,如果沒有充分的證據,勝訴的可能性非常小。
一是你與酒店之間的合同關系很難被確認,因為酒店是以你朋友的名義簽訂的住宿服務合同,如果有足夠的證據證明由你住宿,并且酒店也同意的情況下,你才與酒店形成實際的旅店服務合同關系。
二是酒店是否有安全保障義務。我國人身損害賠償司法解釋第6條規(guī)定,經營者應當承擔安全保障義務。但是,由于你不是住宿合同的當事人,你對于酒店來說是無權利進入人,經營者原則上不承擔安全保障義務。
三是要看酒店是否違反了安全保障義務。國內旅客住宿登記表明確要求旅客將貴重物品及現金單獨保管,你如果不能提供充分的證據,證明酒店的安全設施及安全保衛(wèi)工作等方面存在過錯,就很難要求酒店承擔損害賠償責任。

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