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理財(cái):節(jié)省利息大于墊資費(fèi)用 房貸搬家細(xì)算賬
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 800 次
2009年1月1日,各銀行開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)存量房"房貸七折優(yōu)惠"的相關(guān)條件,一時(shí)間,存量房貸款申請(qǐng)打折成為房貸市場(chǎng)較為熱烈的現(xiàn)象。而當(dāng)前各家銀行在申請(qǐng)七折的門檻不一,很多房貸消費(fèi)者因不符合原銀行的申請(qǐng)條件,而需要轉(zhuǎn)到其他銀行申請(qǐng),從而引發(fā)了一場(chǎng)"房貸大搬家"的現(xiàn)象。"房貸搬家"還是應(yīng)該從兩方面細(xì)算賬,以保障轉(zhuǎn)行后可以得到化的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。
頭先,確保轉(zhuǎn)行節(jié)省的利息大于墊資費(fèi)用
2009年開(kāi)始,存量房貸款客戶開(kāi)始執(zhí)行新的浮動(dòng)利率,經(jīng)過(guò)2008年的五次降息后,新的0.85倍優(yōu)惠利率為5.05%,而0.7倍優(yōu)惠利率為4.16%。按這兩種利率進(jìn)行還款計(jì)算,二者之差即為節(jié)省的利息,大于墊資費(fèi)用,轉(zhuǎn)行申請(qǐng)才有必要。轉(zhuǎn)行需要發(fā)生的墊資費(fèi)用一般為貸款余額×2%。據(jù)"鏈家地產(chǎn)"研發(fā)主任王志偉表示,還款中后期一般節(jié)省利息不能沖抵墊資費(fèi),再轉(zhuǎn)行不劃算。例如,以等額本息還款法貸款,貸款余額20萬(wàn)元時(shí),如果貸款期限為49個(gè)月的時(shí)候,執(zhí)行原有的0.85倍優(yōu)惠利率,需支付利息為21746.37元,轉(zhuǎn)行后執(zhí)行0.7倍較低利率所需支付利息為17814.76元,所節(jié)省利息僅為3931.61元,已經(jīng)不能沖抵4000元的墊資費(fèi),也就是說(shuō)還款期限短于50個(gè)月的時(shí)候,再轉(zhuǎn)行已經(jīng)不劃算了。
其次,轉(zhuǎn)行后的還款方式
2008年執(zhí)行的優(yōu)惠利率為6.66%左右,轉(zhuǎn)行后執(zhí)行的較低利率變?yōu)?.16%,實(shí)際的還款能力已經(jīng)大大增強(qiáng)。在支付能力不變的情況下,可酌情選擇利息相對(duì)較少的等額本金還款法。
剩余貸款金額越大,剩余貸款時(shí)間越長(zhǎng)越適合選擇等額本金還款法。例如,剩余貸款金額為30萬(wàn),剩余貸款期限25年即300個(gè)月,在2008年時(shí)按等額本息還款法,每月還款2055.72元;2009年按五次降息后的七折利率等額本金還款法計(jì)算,個(gè)月還款2040.10元,以后每個(gè)月還款遞減,完全在既有的支付能力之內(nèi),利息總計(jì)156535.2元;而2009年如果再次選擇等額本息還款法,月還款額為1610.20元,利息總計(jì)183060.18元。從此可以看出盡管選擇等額本息還款法,前期的月還款相對(duì)輕松,但利息支出總計(jì)要多出3萬(wàn)多元。因此在支付能力允許的情況下,可以酌情選擇等額本金還款法,或者選擇等額本息還款法將貸款期限縮短。
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