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二手房貸誤區(qū):商貸轉(zhuǎn)公積金費勁不省錢
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 605 次
但在另外一家中介公司,工作人員很肯定地說:“要么商貸,要么公積金貸款,北京還不能商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金。”如何將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款成為困擾王先生購房的主要因素。
眾所周知,央行宣布提高個人住房貸款利率以后,公積金貸款相比商業(yè)貸款的優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)。轉(zhuǎn)換成公積金貸款后,可節(jié)省利息,還可退還保險費,而且每月供房款可先扣除當月住房公積金,較大程度地減輕了經(jīng)濟負擔。在部分外地城市已開始了商貸轉(zhuǎn)公積金的辦理,北京目前尚沒有開展此項業(yè)務。
況且,專家介紹,商業(yè)貸款轉(zhuǎn)換成住房公積金貸款并不適合每個人。只有那些還款期限還沒超過兩年,貸款額度在10萬元以上的貸款人辦理轉(zhuǎn)換手續(xù)后,才可省下一筆可觀的費用。一周新聞榜 ·八城市房奴生活調(diào)查京滬穗掀"搶地"潮
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據(jù)了解,如果想把住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金將會遇到下列問題:需交納多項手續(xù)費用。資金轉(zhuǎn)移需擔保公司出面擔保,費用將包括擔保服務費和相當于貸款金額0.6%至1%的擔保費。全部辦妥幾千元的開銷在所難免。另外還需投入較多的精力和時間,需在擔保公司、公積金管理、公積金貸款銀行、原按揭貸款銀行等多個部門辦理多項手續(xù)。一般都要20多天才能辦理完畢。需要提交大量證明材料?,F(xiàn)房需要房屋產(chǎn)權證明等。
此外,記者還了解到,除擔保公司可提供擔保服務外,京城一些中介公司還為客戶墊資還貸,主要應用于轉(zhuǎn)按揭客戶,但收費較高,一般辦理一宗業(yè)務要收取數(shù)千元至幾萬元不等的“墊資費”,如果墊資額度較大還會加收費用。這樣辦理相當于提前還貸后重新貸款,但由于銀行一般要求提前30天申請?zhí)崆斑€貸,且只有房屋解押后才可辦理公積金貸款手續(xù),因此“商貸轉(zhuǎn)公積金”全套程序走完不僅費錢而且費時。
綜合各項因素,專家建議,原來商業(yè)貸款余額較大、剩余貸款期較長的購房者,辦理商貸轉(zhuǎn)公積金貸款比較劃算。而對于有提前還貸意向的購房人,把商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款也省不了多少利息,反而加大的轉(zhuǎn)貸成本,得不償失。
另據(jù)了解,商業(yè)貸款轉(zhuǎn)換成住房公積金貸款包括房改房、經(jīng)濟適用房、商品房、集資建房和二手房。
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精打細算提前還貸
王先生購了一套總價70萬元的房子,頭付50%后,貸款額為35萬元,貸款期限20年,在其采用等額本息還款法還款6個月后,考慮提前還款。此時,他所剩貸款額為335180元,其中所還利息共10117元。從以上數(shù)據(jù)可以看出,僅半年時間王先生已經(jīng)支出了1萬多元的利息。而通過分別采用以下的5種還款方式計算總利息支出,算出哪種提前還款方式更經(jīng)濟省錢。
◆種:將所剩貸款一次性還清
利息總額=提前還貸前的利息額10117元
◆種:部分提前還款,月供不變,縮短還款期限
提前還款10萬元,仍保持之前的月供水平,即2470元,貸款期限則縮短為10年零6個月,提前還款后的總利息為81000元。
利息總額=10117+81000=91117元
◆第三種:部分提前還款,減少月供,還款期限不變
提前還款10萬元,貸款期限剩余19年零6個月,月供減少為1682元,提前還款后總利息為158494元。
利息總額=10117+158494=168611元
◆第四種:部分提前還款,減少月供,縮短還款期限
提前還款10萬元,月供減少為1960元,還款期限縮短為15年,提前還款后總利息為117804元。
利息總額=10117+117804=127921元
◆第五種:部分提前還款,增加月供,縮短還款期限
提前還款10萬元,月供增加為2589元,還款期限縮短為10年,提前還款后總利息為75470元。
由此可見,縮短期限是節(jié)省利息的關鍵因素。而月供減少、不變與增加將使利息的節(jié)省程度逐步提高。因此,房貸消費者要根據(jù)自己的資金實力和未來收入預期較終選擇適合自己的還貸方式。同時,提前還貸切記到保險公司辦理退保手續(xù)。
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