但在另外一家中介公司，工作人員很肯定地說：“要么商貸，要么公積金貸款，北京還不能商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金。”如何將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款成為困擾王先生購房的主要因素。

　　眾所周知，央行宣布提高個人住房貸款利率以后，公積金貸款相比商業(yè)貸款的優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)。轉(zhuǎn)換成公積金貸款后，可節(jié)省利息，還可退還保險費，而且每月供房款可先扣除當月住房公積金，較大程度地減輕了經(jīng)濟負擔。在部分外地城市已開始了商貸轉(zhuǎn)公積金的辦理，北京目前尚沒有開展此項業(yè)務。

　　況且，專家介紹，商業(yè)貸款轉(zhuǎn)換成住房公積金貸款并不適合每個人。只有那些還款期限還沒超過兩年，貸款額度在10萬元以上的貸款人辦理轉(zhuǎn)換手續(xù)后，才可省下一筆可觀的費用。一周新聞榜 ·八城市房奴生活調(diào)查京滬穗掀"搶地"潮
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　　據(jù)了解，如果想把住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金將會遇到下列問題：需交納多項手續(xù)費用。資金轉(zhuǎn)移需擔保公司出面擔保，費用將包括擔保服務費和相當于貸款金額0．6％至1％的擔保費。全部辦妥幾千元的開銷在所難免。另外還需投入較多的精力和時間，需在擔保公司、公積金管理、公積金貸款銀行、原按揭貸款銀行等多個部門辦理多項手續(xù)。一般都要20多天才能辦理完畢。需要提交大量證明材料?，F(xiàn)房需要房屋產(chǎn)權證明等。

　　此外，記者還了解到，除擔保公司可提供擔保服務外，京城一些中介公司還為客戶墊資還貸，主要應用于轉(zhuǎn)按揭客戶，但收費較高，一般辦理一宗業(yè)務要收取數(shù)千元至幾萬元不等的“墊資費”，如果墊資額度較大還會加收費用。這樣辦理相當于提前還貸后重新貸款，但由于銀行一般要求提前30天申請?zhí)崆斑€貸，且只有房屋解押后才可辦理公積金貸款手續(xù)，因此“商貸轉(zhuǎn)公積金”全套程序走完不僅費錢而且費時。

　　綜合各項因素，專家建議，原來商業(yè)貸款余額較大、剩余貸款期較長的購房者，辦理商貸轉(zhuǎn)公積金貸款比較劃算。而對于有提前還貸意向的購房人，把商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款也省不了多少利息，反而加大的轉(zhuǎn)貸成本，得不償失。

　　另據(jù)了解，商業(yè)貸款轉(zhuǎn)換成住房公積金貸款包括房改房、經(jīng)濟適用房、商品房、集資建房和二手房。
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　　精打細算提前還貸

　　王先生購了一套總價70萬元的房子，頭付50％后，貸款額為35萬元，貸款期限20年，在其采用等額本息還款法還款6個月后，考慮提前還款。此時，他所剩貸款額為335180元，其中所還利息共10117元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，僅半年時間王先生已經(jīng)支出了1萬多元的利息。而通過分別采用以下的5種還款方式計算總利息支出，算出哪種提前還款方式更經(jīng)濟省錢。

　　◆種：將所剩貸款一次性還清

　　利息總額＝提前還貸前的利息額10117元

　　◆種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限

　　提前還款10萬元，仍保持之前的月供水平，即2470元，貸款期限則縮短為10年零6個月，提前還款后的總利息為81000元。

　　利息總額＝10117＋81000＝91117元

　　◆第三種：部分提前還款，減少月供，還款期限不變

　　提前還款10萬元，貸款期限剩余19年零6個月，月供減少為1682元，提前還款后總利息為158494元。

　　利息總額＝10117＋158494＝168611元

　　◆第四種：部分提前還款，減少月供，縮短還款期限

　　提前還款10萬元，月供減少為1960元，還款期限縮短為15年，提前還款后總利息為117804元。

　　利息總額＝10117＋117804＝127921元

　　◆第五種：部分提前還款，增加月供，縮短還款期限

　　提前還款10萬元，月供增加為2589元，還款期限縮短為10年，提前還款后總利息為75470元。

　　由此可見，縮短期限是節(jié)省利息的關鍵因素。而月供減少、不變與增加將使利息的節(jié)省程度逐步提高。因此，房貸消費者要根據(jù)自己的資金實力和未來收入預期較終選擇適合自己的還貸方式。同時，提前還貸切記到保險公司辦理退保手續(xù)。

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