"我的房貸利率到底能不能轉(zhuǎn)成七折？"成了老"房奴"們新年伊始問得較多的一句話。2月4日，在建行、農(nóng)行兩大國(guó)有銀行對(duì)存量客戶開閘七折利率后，2月4日，工商銀行正式發(fā)布消息稱，自2009年2月10日起，對(duì)符合條件的存量個(gè)人住房貸款利率統(tǒng)一實(shí)行7折優(yōu)惠。目前各家銀行發(fā)布的房貸新政不一，存量房貸客戶要享受7折優(yōu)惠，仍然會(huì)受到頭套房、普通自住房、貸款余額、信用記錄等前提條件的限制。

"我貸款的銀行不打7折就轉(zhuǎn)按揭。"而面對(duì)不少銀行7折利率的優(yōu)惠，轉(zhuǎn)按揭也成為不少房貸者應(yīng)對(duì)的新招。不過，銀行理財(cái)師表示，不是所有轉(zhuǎn)按揭都劃算。

新政策：七折優(yōu)惠利率相繼推出

針對(duì)此次利率調(diào)整，工行對(duì)符合條件的客戶定義作了詳細(xì)解釋。細(xì)則規(guī)定對(duì)2008年10月27日前發(fā)放的執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍的個(gè)人住房貸款，如借款人在近2年內(nèi)沒有連續(xù)2期(含)以上違約記錄、在工商銀行其他貸款無不良記錄，可自2009年2月10日起享受0.7倍的優(yōu)惠利率。而且客戶不必到工行網(wǎng)點(diǎn)逐一申請(qǐng)辦理，而是通過計(jì)算機(jī)系統(tǒng)統(tǒng)一調(diào)整。

此前，全國(guó)已有包括建行、農(nóng)行、中國(guó)銀行幾大國(guó)有大型銀行以及民生銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行等在內(nèi)的多家銀行，針對(duì)存量房貸客戶推出了7折優(yōu)惠利率。目前各家銀行在對(duì)待存量房貸客戶時(shí)，政策實(shí)施細(xì)節(jié)又有不同。因此，房貸客戶應(yīng)提前向貸款銀行了解清楚相關(guān)的優(yōu)惠細(xì)則，有的放矢。

銀行 優(yōu)惠細(xì)則

中國(guó)銀行 只要2008年10月27日前發(fā)放頭套房貸款，并且享受8.5折優(yōu)惠利率、無不良信用記錄的客戶，經(jīng)審查合格后就可享受7折優(yōu)惠利率。

農(nóng)業(yè)銀行 對(duì)存量貸款利率調(diào)整采取自動(dòng)調(diào)整和手工調(diào)整兩種方式：存量房貸在30萬元以上、沒有逾期還款等不良信用記錄、原貸款利率浮動(dòng)比例執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍的，均可自動(dòng)調(diào)整。如果存量房貸金額在30萬元以下的，需要個(gè)人主動(dòng)申請(qǐng)，由銀行審核。

建設(shè)銀行 只要調(diào)整前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、近兩年內(nèi)沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結(jié)清房貸的客戶，均可申請(qǐng)7折利率優(yōu)惠。

光大銀行 目前認(rèn)定2008年11月30日前辦理房貸業(yè)務(wù)的客戶為存量房貸。按照央行"五級(jí)分類"標(biāo)準(zhǔn)，不存在任何一次逾期還款的，銀行將給客戶進(jìn)行系統(tǒng)批量自動(dòng)調(diào)整到基準(zhǔn)利率的7折。

細(xì)算賬：20萬元房貸每月省近百元

不少房貸者問，享受7折利率的月供究竟比享受8.5折利率"省"多少呢？對(duì)此，銀行人士算了一筆賬。以20萬元20年房貸為例，經(jīng)過5次降息后，目前5年以上個(gè)人住房按揭貸款利率為5.94%。按此計(jì)算，在執(zhí)行8.5折利率的情況下，"老房貸"適用的新利率是5.94%×０.85＝5.05%，月供為1325.44元；而在享受7折優(yōu)惠利率的情況下，"老房貸"適用的新利率是5.94%×０.7＝4.158%，月供降低為1228.68元，每月月供減少了96.76元。而以一筆20年50萬元的貸款為例，目前5年以上基準(zhǔn)利率為5.94%，8.5折后利率為5.049%，月供為3313.5元。優(yōu)惠到7折后利率為4.15%，每月月供可調(diào)整到3071.69元，每月節(jié)省242多元，如果按20年利率不變來算，一共能省下58034.4元。

理財(cái)師：不是所有轉(zhuǎn)按揭都劃算

"我貸款的銀行不打7折就轉(zhuǎn)按揭。"面對(duì)不少銀行7折利率的優(yōu)惠，轉(zhuǎn)按揭也成為不少房貸者應(yīng)對(duì)的新招。銀行理財(cái)師表示，如果貸款金額較大的，所剩期限較長(zhǎng)，轉(zhuǎn)按揭就比較劃算。但如果所剩貸款金額較少，重新轉(zhuǎn)按揭，不但需要重新辦理兩證，還需要繳納違約費(fèi)和評(píng)估費(fèi)，結(jié)果不一定合算。以10萬元的貸款申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭為例，加上1%-2%的按揭費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、抵押登記手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用，累計(jì)支出可能在4000～5000元，跟原來的還款額相比，房貸者雖可節(jié)省約3000元，不過要耗費(fèi)大量的精力和時(shí)間，其實(shí)并不是非常合算。

同時(shí)，一些銀行在給予存量房貸利率優(yōu)惠的同時(shí)，也對(duì)利率打折的年限提出了一些限制條件。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，有不少銀行對(duì)他行轉(zhuǎn)按揭的存量客戶，雖然給予了7折利率優(yōu)惠，但貸款合同是以"1＋X"模式簽的，即頭年的貸款利率7折，1年后利率是否維持下浮30%，需衡量當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)利率水平以及客戶利潤(rùn)的貢獻(xiàn)度。就算能獲得優(yōu)惠，其優(yōu)惠程度也要根據(jù)當(dāng)年實(shí)際情況而定，如果房貸政策或貸款者還款水平等條件發(fā)生變化，不排除上調(diào)利率的可能。

(作者：秋寧 宋宋)

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