當(dāng)7折房貸利率落地的時(shí)候，購(gòu)房者形容為"地震"，若是7折后再打9折--"簡(jiǎn)直是夢(mèng)幻"，馬聰說(shuō)，接到朋友電話時(shí)，他難以置信。馬聰和太太五月底時(shí)看中了上海浦東一套278萬(wàn)的二手房，購(gòu)房前夫妻二人的初步預(yù)算是貸款150萬(wàn)，其中包括60萬(wàn)的公積金貸款和90萬(wàn)的商業(yè)貸款。

簽完合同，當(dāng)馬聰著手準(zhǔn)備讓中介幫忙辦理貸款的時(shí)候，有朋友告訴他目前有貸款公司在做更低利率的貸款產(chǎn)品，年利率3.78%，讓他先不要急著辦貸款手續(xù)先去咨詢看看。

3.78%，低于公積金3.87%的利率

通過(guò)咨詢，貸款公司幫馬聰量身制定了一套令人瞠目結(jié)舌的貸款計(jì)劃：150萬(wàn)全商業(yè)貸款，就像朋友所說(shuō)的那樣較低可以達(dá)到3.78%的年利率--"比公積金3.87%的利率還低！"這著實(shí)令人心動(dòng)，在把個(gè)人和房子的相關(guān)資料復(fù)印件交給貸款公司三天后，業(yè)務(wù)員打來(lái)電話稱，按照馬聰?shù)男庞糜涗浐唾Y質(zhì)，他可以辦3.78%的貸款；而且因?yàn)轳R聰新購(gòu)房子的房齡只有3年，還款時(shí)間還可以達(dá)到20年以上。

馬聰平時(shí)和信用卡"絕緣"，之前也沒(méi)有過(guò)任何貸款記錄，所以信用記錄自然堪稱。如今這樣算下來(lái)，150萬(wàn)的商業(yè)貸款比原先"60萬(wàn)公積金貸款+90萬(wàn)商業(yè)貸款"的預(yù)算還要省。

按3.78%的利率計(jì)算每月還款8916.76元；按組合貸款的方式計(jì)算，即使商業(yè)貸款得到7折的利率折扣，即4.158%的利率，每月也需要還款9123元；雖然每月只有207元的差距，但是積跬步而成千里，計(jì)算總本息的話，3.78%的利率方案是2140022元，組合貸款是2189979元，純商業(yè)貸款是2212000元，較高的差額可達(dá)71978元。

而使用這個(gè)利率還有一個(gè)"甜頭"，貸款業(yè)務(wù)員告訴馬聰"可以把公積金貸款留待今后二套或三套房購(gòu)購(gòu)的時(shí)候使用。"如今二套房貸款緊縮傳聞甚囂塵上，"今后商業(yè)貸款在購(gòu)購(gòu)二套房時(shí)可能享有的優(yōu)惠會(huì)越來(lái)越少"，馬聰決定先不動(dòng)用公積金貸款。三個(gè)星期后，在7月初馬聰?shù)纳暾?qǐng)審批通過(guò)并開始辦理房產(chǎn)過(guò)戶。

中行、浦發(fā)銀行放貸3.78%利率產(chǎn)品

據(jù)記者在上海的房貸市場(chǎng)了解到，目前上海多家貸款公司都有此項(xiàng)貸款產(chǎn)品。各家公司貸款辦理人員介紹，這項(xiàng)產(chǎn)品開始銷售已經(jīng)有兩三個(gè)月了，"四月底五月初就有了，辦的人很多。"上海某知名貸款公司的一位侯先生在介紹此類貸款產(chǎn)品時(shí)表示，此類產(chǎn)品不僅針對(duì)有購(gòu)房需求的客戶，如果是已購(gòu)購(gòu)住房而在貸款銀行沒(méi)有享受到低利率優(yōu)惠，并且還款已經(jīng)滿一年的，他們也可以提供轉(zhuǎn)按揭的服務(wù)，幫助客戶降低還款利率。不過(guò)此類客戶在再次辦理銀行貸款的過(guò)程中，就需要二次對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，所以需要再次繳納評(píng)估費(fèi)和公證費(fèi)。除此以外，不收任何手續(xù)費(fèi)。

目前，我國(guó)商業(yè)貸款的人民幣利率，6個(gè)月以內(nèi)的是4.86%，六個(gè)月至一年的是5.31%，中長(zhǎng)期貸款一至三年（含）的是5.40%，三年至五年（含五年）是5.76%，五年以上是5.94%。住房貸款通常的貸款利率指的是五年以上的貸款利率5.94%，為大家所熟知的7折的利率優(yōu)惠即是指在五年的利率基礎(chǔ)上7折5.94%×70%=4.158%的利率。

由于3.78%算下來(lái)正好是4.158%的90%，又有人把它稱作是較優(yōu)利率上打9折的產(chǎn)品(5.94%×70%×90%=3.78%)，也有人稱它是6.3折優(yōu)惠利率（5.94%×63%=3.78%）；比公積金貸款的優(yōu)惠利率3.87%還要低。據(jù)貸款公司透露，目前通過(guò)貸款公司做3.78%利率房貸產(chǎn)品的銀行有兩家，分別是中國(guó)銀行(601988)和上海浦發(fā)銀行(600000)。除此以外，還有一種4.032%利率房貸產(chǎn)品也已經(jīng)"上市"了一段時(shí)間，放貸銀行則是深圳發(fā)展銀行。

三年期限，續(xù)簽有風(fēng)險(xiǎn)

在記者具體了解了相關(guān)產(chǎn)品條款后發(fā)現(xiàn)：3.87%并不是所謂的6.3折或者折上折；這樣的名稱對(duì)理解產(chǎn)品的內(nèi)涵存在誤區(qū)。我們平時(shí)所指的7折利率優(yōu)惠即是指在五年的利率基礎(chǔ)上7折5.94%×70%=4.158%的利率；而目前3.78%的產(chǎn)品的折扣是針對(duì)三年期的貸款利率的7折，在操作上和傳統(tǒng)意義上的商業(yè)住房等額本息貸款有一定的差異。據(jù)貸款公司介紹，這種3.78%利率貸款產(chǎn)品主要針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶開展，一般是商業(yè)貸款金額在100萬(wàn)以上的貸款需求的客戶（50萬(wàn)以上100萬(wàn)以下的客戶也占少數(shù)）。3.78%年利率是在三年期的基準(zhǔn)年利率5.4%的基礎(chǔ)上下浮30% 即5.4%×（1-30%）=3.78%；相比較而言，3.78%年利率比公積金利率低是確定的，因?yàn)楫?dāng)前公積金利率為3.87%。

而且不管未來(lái)幾年內(nèi)利率如何變化，三年內(nèi)利率總是遠(yuǎn)低于五年以上的利率，以三年內(nèi)的利率為基準(zhǔn)下浮30%肯定是比通常的五年以上基準(zhǔn)利率7折要?jiǎng)澦恪?p>但是，值得注意，雖然客戶的還款時(shí)間和普通貸款一樣通?？梢允?5年、20年或30年，但是3.78%年利率貸款合同簽署是三年期限。據(jù)貸款公司業(yè)務(wù)員介紹，"次是簽署三年，三年后再次續(xù)簽短期或者中長(zhǎng)期合同。"但也有人指出，三年后續(xù)簽貸款合同具體不僅要看到時(shí)候的貸款個(gè)人資質(zhì)及房屋情況，還要看銀行這么低的優(yōu)惠是不是還能繼續(xù)實(shí)行。

附注的條款還包括：3.78%年利率客戶簽署貸款合同日起，一年內(nèi)不可以提前還款。一年后至三年內(nèi)可以提前還，但不能全部還完，三年后可以選擇全部還完，或者續(xù)簽貸款合同。

例如馬聰貸款150萬(wàn)，如果采用3.78%還款年利率計(jì)算，未來(lái)月供是8916.76元；馬聰可以選擇三年內(nèi)提前還款三年后全部還清，否則三年后剩下的134萬(wàn)多元就需要繼續(xù)申請(qǐng)貸款。

而在貸款成數(shù)上，這種產(chǎn)品依然嚴(yán)格和其他銀行房貸產(chǎn)品保持一致，例如套普通住宅可以貸8成，非普通可以貸7成，套以上可以貸6成；貸款人也可以選擇和其他貸款產(chǎn)品混合使用，只是在成數(shù)控制和使用公積金或其他貸款產(chǎn)品后，需要保證3.78%利率部分的貸款金額在百萬(wàn)以上即可。

時(shí)間上，一般在提供相關(guān)個(gè)人資料和房屋資料的復(fù)印件后，三天左右貸款公司的業(yè)務(wù)員在聯(lián)系了銀行信貸員后即會(huì)給予回應(yīng)，告知你是否具有辦理資格；順利的話正式申請(qǐng)后兩三周內(nèi)銀行便會(huì)通過(guò)對(duì)房屋和貸款金額的審批；然后就可以進(jìn)行房屋的上下家交易過(guò)戶；辦理相關(guān)手續(xù)后等待銀行放款。目前，有這種產(chǎn)品的銀行只有浦發(fā)和中行兩家。

4.032%年利率房貸產(chǎn)品可附帶雙周供還款

另一種備受關(guān)注的，是4.032%的年利率產(chǎn)品。3.78%的優(yōu)惠年利率是以人民幣貸款利率中長(zhǎng)期中一年到三年（含）期的利率為基準(zhǔn)，而4.032%的利率產(chǎn)品則是以三年至五年（含五年）的貸款年利率5.76%為基準(zhǔn)。該產(chǎn)品為三年至五年期的基準(zhǔn)利率5.76%下浮30%（即5.76%×70%=4.032%）。比較而言，比4.158%有一定優(yōu)勢(shì)。

和3.78%的利率產(chǎn)品類似，4.032%年利率較長(zhǎng)次可以簽署五年，附注的還款要求包括客戶簽署貸款合同日起，一年內(nèi)不可以提前還款。一年后至五年內(nèi)可以提前還，但不能全部還完，五年后全部還完或者在原來(lái)的基礎(chǔ)上續(xù)簽合同。

4.032%年利率低于市場(chǎng)通用的年利率4.158%，高于上面所說(shuō)的3.78%，但先進(jìn)不同的是可以附帶雙周供的還款方式。即在4.032%年利率的基礎(chǔ)上加快還款頻率，每?jī)芍苓€一次，縮短整體還款年限，減少利息支付。例如，馬聰?shù)?50萬(wàn)貸款如果選擇雙周供的還款方式以4.032%的年利率還款，那么他每2周的還款金額是4556元，還款總額是2100471元；如果選擇普通的等額本息方法以4.032%的利率還款，則月供9115元，20年的總還款金額是2187604元；這樣比較下來(lái)，選擇雙周供可以節(jié)省8.7萬(wàn)千多元。

據(jù)透露，提供4.032%年利率貸款產(chǎn)品的銀行主要是深圳發(fā)展銀行。和浦發(fā)和中行3.78%的產(chǎn)品一樣，它對(duì)貸款人的資質(zhì)和房屋的要求也要求嚴(yán)格，但比3.78%的利率客戶要求相對(duì)寬松，順利的話辦理貸款的時(shí)間也在一個(gè)月以內(nèi)。

銀行回應(yīng)：并不知情

記者聯(lián)系到中行、浦發(fā)銀行、深發(fā)展銀行徐匯和浦東的房貸部門的工作人員，他們都明確指出，"我們較低的房貸優(yōu)惠利率只有5.96%再7折，沒(méi)有更低折扣"，并表示對(duì)3.78%、4.032%的利率并不知曉。

上海辦此類房貸產(chǎn)品的貸款公司并不是個(gè)別，所推產(chǎn)品集中于這兩種。"并不是我們一家在做，很多貸款公司都可以辦；我們都已經(jīng)做了快兩個(gè)月了。對(duì)申請(qǐng)貸款的客戶這邊不收取任何費(fèi)用；銀行那邊和各家貸款公司有合作，會(huì)給我們一定的傭金"，東方路一家貸款公司顧問(wèn)向記者介紹道，"客戶直接去銀行有時(shí)候還辦不到這么優(yōu)惠的利率。貸款公司對(duì)銀行的房貸流程、對(duì)各家銀行的放貸標(biāo)準(zhǔn)以及各銀行房貸產(chǎn)品的特色都更加熟悉，辦起來(lái)更有效率。"

另外一家在上海很多商務(wù)辦公樓都設(shè)有代理點(diǎn)的知名貸款公司業(yè)務(wù)經(jīng)理透露，"這其實(shí)就是銀行在打擦邊球，對(duì)5.94%的利率不能打更低的折，就對(duì)5.4%、5.76%的利率打7折；還款年限不影響還可以是20年30年，但合同只簽三五年。"

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