4月1日是張先生續(xù)簽房租合同的日子,對(duì)他而言,這,就像陰云不散的春日,多少有些壓抑。他的房子距離北京5號(hào)線和10號(hào)換乘站惠新西街南口不到10時(shí)辰路程,以前3200元每月的房子,中介公司提出漲價(jià),提高到3400元。

不過(guò),這是先進(jìn)的選擇,他的研究生同學(xué)上月在同樣的區(qū)域看上一套60平米左右的房子,算下來(lái)至少要150萬(wàn),北京北四環(huán)附近二手房的均價(jià)已經(jīng)接近2.5萬(wàn)元每平米。以同樣的價(jià)格計(jì)算,張先生的這套房租售比已經(jīng)達(dá)到1:625。

國(guó)土資源部近日公布的《中國(guó)城市地價(jià)狀況2009》中,頭次提到了與“租售比”相似的“租價(jià)比”概念,并明確表示從這一概念角度分析,國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市的住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫。如果從張先生的個(gè)例看,可以說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)被吹大到令人擔(dān)憂的地步。

而3月23日,美國(guó)投資公司GMO發(fā)表了一篇名為《中國(guó)的紅色警報(bào)》,文中,房地產(chǎn)泡沫被列為中國(guó)已經(jīng)呈現(xiàn)顯著投機(jī)狂熱的癥狀之一。

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兩部委數(shù)據(jù)撞車(chē)

監(jiān)測(cè)結(jié)果更接近直觀感受

近日,國(guó)土資源部下屬中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院全國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)組發(fā)布的較新研究報(bào)告顯示,2009年全國(guó)住宅平均價(jià)格為4474元/平方米,漲幅達(dá)25.1%,為2001年以來(lái)較高水平。

研究報(bào)告全稱為《2009年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》(下稱報(bào)告),列明了從2001年到2009年間全國(guó)105個(gè)城市的地價(jià)以及房?jī)r(jià)變化。報(bào)告顯示,9年間,2008年是惟一出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的一年,降幅為1.89%。

相比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前公布的2009年全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲幅———“1.5%”,國(guó)土資源部的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯然更接近公眾的直觀感受。報(bào)告指出,“商住綜合地價(jià)與商品房?jī)r(jià)格均呈快速上漲趨勢(shì),房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)高于地價(jià),商品房?jī)r(jià)格及增長(zhǎng)率均為2001年以來(lái)較高水平。”

值得注意的是,該報(bào)告同時(shí)坦承,“房?jī)r(jià)與地價(jià)二者呈現(xiàn)較大的相關(guān)性”,35個(gè)監(jiān)測(cè)城市的居住地面地價(jià)和住宅價(jià)格相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.848。

而在去年,國(guó)土部一度宣稱,地價(jià)并非推動(dòng)房?jī)r(jià)的因素?？刹橘Y料顯示,去年7月,針對(duì)市場(chǎng)指責(zé)地價(jià)推高房?jī)r(jià)的聲音,國(guó)土部特意進(jìn)行全國(guó)性調(diào)查,并公布了“中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)平均為23.2%”的研究結(jié)果。

報(bào)告顯示,全國(guó)監(jiān)測(cè)城市居住用地的同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比均值已達(dá)到31.29%,在長(zhǎng)三角、珠三角以及環(huán)渤海等地區(qū)的一些城市,其比例更高。報(bào)告稱,天津、上海、南京、杭州、寧波5城市地價(jià)占房?jī)r(jià)比已經(jīng)超過(guò)40%,其中寧波更是頗為驚人地超過(guò)50%。

中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究副總經(jīng)理張化學(xué)表示,事實(shí)上我國(guó)對(duì)房屋售價(jià)統(tǒng)計(jì)有兩個(gè)系統(tǒng):一個(gè)是住建部根據(jù)房地產(chǎn)交易的交易價(jià)格統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)系統(tǒng)；一個(gè)是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)填報(bào)的數(shù)據(jù)形成的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)系統(tǒng)。兩種統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)相比,住建部的數(shù)據(jù)要更準(zhǔn)確。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)確實(shí)存在不準(zhǔn)、不連續(xù)、不全的缺陷。

此前,現(xiàn)任國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂也坦承,現(xiàn)行房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度和方法確實(shí)有缺陷。

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租價(jià)比驚人

泡沫蔓延至所有監(jiān)控城市

租售比,是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值,也有一種說(shuō)法認(rèn)為是每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值。

國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300至1∶200。如果租售比低于1∶300,意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小,房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200,表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大,后市看好。租售比無(wú)論是高于1∶200還是低于1∶300,均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。

而在《中國(guó)城市地價(jià)狀況2009》中,頭次提到了與“租售比”相似的“租價(jià)比”概念。租價(jià)比是不動(dòng)產(chǎn)投資收益較為敏感的判斷指標(biāo),也是衡量不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康程度的重要參考。一套房子的租價(jià)比=出租價(jià)格(一年)/房?jī)r(jià)(不含裝修與稅費(fèi))。如果這個(gè)比值低于4.5%,則說(shuō)明該地區(qū)的房?jī)r(jià)存在泡沫,如果該比值高于5.5%,則該住房尚存在升值空間。從這一概念角度分析,國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市的住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的泡沫。

國(guó)土部中國(guó)土地規(guī)劃研究院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松介紹,國(guó)土部以全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)為基礎(chǔ),持續(xù)跟蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類(lèi)物業(yè)租價(jià)比的變化趨勢(shì)顯示,近5年來(lái),由于供需失衡引致銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)租金水平的過(guò)快上漲,住宅和商業(yè)物業(yè)租價(jià)比總體呈下降趨勢(shì)。租售價(jià)格變化未能保持相應(yīng)速度,其中住宅物業(yè)自2008年以后,監(jiān)控城市便開(kāi)始逐漸出現(xiàn)泡沫的傾向,直至歷經(jīng)去年的瘋漲之后,泡沫全面蔓延至所有監(jiān)控城市。

據(jù)統(tǒng)計(jì),從2005年到2009年,北京居住物業(yè)租價(jià)比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5個(gè)典型城市租價(jià)比走勢(shì)大體相同。從率上看,在國(guó)土部選取的2009年6個(gè)樣本城市中,其住宅租價(jià)比均低于下調(diào)后的5年以上個(gè)人住房貸款利率,表明住宅長(zhǎng)期投資者的租金回報(bào)收益是非常不理想的,明顯偏離理性投資者的正常率。

此外,根據(jù)財(cái)新網(wǎng)做的一項(xiàng)租售比調(diào)查,結(jié)果顯示只有2%的住房租售比在200倍以下,92%高于300倍,分布比較平均,28%在300倍到400倍之間,20%在400倍到500倍之間,21%在500倍到600倍之間,高于600倍的24%。

如果單純從租售比考察,中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重。

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GMO發(fā)表研究報(bào)告

中國(guó)呈現(xiàn)投機(jī)狂熱特征

3月23日,美國(guó)投資公司GMO發(fā)表了一篇名為《中國(guó)的紅色警報(bào)》(下稱《警報(bào)》)的研究報(bào)告。文中指出,中國(guó)已經(jīng)呈現(xiàn)出顯著的投機(jī)狂熱的特征,一旦這些泡沫破裂,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)將脆弱不堪?！皻v史經(jīng)驗(yàn)證明,投機(jī)狂熱在泡沫破裂,陷入危機(jī)之前無(wú)法準(zhǔn)確識(shí)別。但確實(shí)有一些對(duì)金融危機(jī)的先行指標(biāo)的研究存在。幾年前,很多這些指標(biāo)顯示美國(guó)經(jīng)濟(jì)及全球其他一些地區(qū)經(jīng)濟(jì)逐漸增加的脆弱性。今天,這些紅色警報(bào)顯示指向的是華爾街目前的寵兒———中國(guó)。”

而財(cái)經(jīng)評(píng)論人Barrsons也在財(cái)新網(wǎng)發(fā)表文章稱,房地產(chǎn)泡沫可能率先引爆危機(jī)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)顯示出典型的泡沫狀態(tài),這個(gè)泡沫破裂,后果總是令人不愉快的。預(yù)測(cè)泡沫何時(shí)破滅非常困難,但如果中國(guó)無(wú)法從根本上解決問(wèn)題,只能推遲問(wèn)題的爆發(fā)。

聯(lián)系到此前網(wǎng)絡(luò)行的房地產(chǎn)崩潰時(shí)間表,一時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)泡沫將把中國(guó)經(jīng)濟(jì)引向何方,成為焦點(diǎn)。有媒體稱,這是繼2010年1月,美國(guó)的空頭投資者詹姆斯·查諾斯在接受美國(guó)財(cái)經(jīng)電視臺(tái)CNBC采訪時(shí)預(yù)言中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能面臨巨大的危機(jī)之后,關(guān)于中國(guó)是否存在泡沫的又一次大討論。

不過(guò),也有人認(rèn)為中國(guó)的樓市并沒(méi)有到如此的程度。日本央行本周二在一份研究報(bào)告中指出,“對(duì)于仍在復(fù)蘇過(guò)程中的全球經(jīng)濟(jì)而言,中國(guó)資產(chǎn)市場(chǎng)獲得長(zhǎng)足發(fā)展及中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定成長(zhǎng)非常重要?！眻?bào)告稱,中國(guó)目前資產(chǎn)價(jià)格走高,主要受人口城鎮(zhèn)化帶來(lái)的實(shí)質(zhì)需求驅(qū)動(dòng)。這與上世紀(jì)日本更多受投機(jī)資金推動(dòng)所形成的資產(chǎn)價(jià)格泡沫不同。

而摩根大通董事總經(jīng)理李晶也在華爾街日?qǐng)?bào)撰文表示,“從國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行的放貸情況看,那些地方基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目總的來(lái)說(shuō)資產(chǎn)質(zhì)量良好,與其他國(guó)家的橫向比較顯示,就宏觀經(jīng)濟(jì)層面而言,中國(guó)的投資效率一直要高于許多其他國(guó)家。與其他國(guó)家的橫向比較顯示,就宏觀經(jīng)濟(jì)層面而言,中國(guó)的投資效率一直要高于許多其他國(guó)家。”

李晶認(rèn)為,“中國(guó)像其他經(jīng)濟(jì)體一樣有自己的經(jīng)濟(jì)周期,而且某些行業(yè)已經(jīng)傳出了產(chǎn)能過(guò)剩的警訊。但那些聲稱過(guò)量投資很快將危及中國(guó)穩(wěn)定的批評(píng)人士卻有失公允?！?p>不過(guò),即便日本央行這樣的樂(lè)觀者,也給中國(guó)提出警示:“海外熱錢(qián)流入和中國(guó)當(dāng)?shù)卣涌旆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的舉措,可能導(dǎo)致房市過(guò)熱。若投資者開(kāi)始擔(dān)心中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格或?qū)⒚媾R調(diào)整可能,他們也許會(huì)撤走資金,這會(huì)激化調(diào)整幅度?！?p>(作者：胡劍龍)

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