商品房租售比例是反映一個城市房地產(chǎn)市場發(fā)展水平的"試金石"。正常情況下，房屋的供求關系在售價和租價上的體現(xiàn)是一致的，當房屋供不應求時，二者都會上漲。然而，如果房屋市場投機成分過多，房屋售價這個經(jīng)濟指標就會被嚴重扭曲，無法反映正常的房屋供求關系，這時房屋租價一般比較客觀?？梢哉f，在租金波動不大的情況下，房價的迅猛上漲即可判斷出房價存在虛高。

　　目前，有部分業(yè)內(nèi)人士認為"當前房價已經(jīng)回歸理性，價格與內(nèi)在價值比較接近"，筆者以為這樣的判斷過于主觀和樂觀。頭先，價格是否已經(jīng)回歸價值是一個很復雜的問題，很難簡單判斷。如果一定要尋找一個尺度來測量的話，那么租金與房價的比值是比較合適的。因為從投資角度而言，當租金回報率高時，人們會購進更多的住房用于出租，房價會在購購需求增加時上升。如果由于房價的上升使租金回報率過度下降時，購購行為就會減少，使房價上升的幅度降低或下降。當房價下降到租金回報率提升到增加購購需求時，租金又影響著房價的上升，并靠市場中的供求關系保持上升中的相對平衡。租金影響著房價，房價影響著租金，相互制約。

　　而這一尺度較基本的要求就是出租回報率至少要高于存款利率，也就是說，按目前的銀行利率標準，房屋出租的回報率較低應達到4%。對于像北京、上海、深圳、廣州這樣的城市而言，當下房屋的租金肯定是達不到這一回報率的，房價無疑還有很大的泡沫。

　　對于目前東莞房產(chǎn)市場而言，以南城為例，一套100平方米的房子，裝修后的當下市值約60萬元，這樣一套房屋的月租金至少要達到2400元(考慮一個月的空置期以及一個月的中介費)，才能達到4%的回報率，而目前南城片區(qū)這么大的房子，能租到2000元以上的都并不多見。鑒于國內(nèi)各大城市房屋出租市場都是由租賃雙方共同承擔中介費用，而東莞房屋出租市場卻由房主承擔中介費用這一慣例來看，東莞的房屋出租市場可以說從來都是"購方市場"，租房人在交易上處于主動地位,有任意選擇房屋的主動權(quán)。從這一角度來看，房價是否還有調(diào)整空間是不言而喻的。

　　房屋售價與租價比是國際上一個衡量房地產(chǎn)業(yè)泡沫的標準。按照國際慣例，房價一般是月租金的100-200倍，一旦超出這個標準，兩者會相應做出調(diào)整，自動修正房價，重新尋找平衡點。而包括東莞在內(nèi)的國內(nèi)大部分城市的房屋售價與租金相比，現(xiàn)在都遠超過了200倍。當租金處于不變或下降趨勢時，房屋售價卻處于上升趨勢。說明購房者購房的目的不是自住而是投機，這不是一個好的征兆，更不是一個健康的房地產(chǎn)市場所應該存在的現(xiàn)象。

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