國家的宏觀調(diào)控并沒有阻止房產(chǎn)價格持續(xù)上漲的趨勢，股市的紅火好像也不能真正給房產(chǎn)市場帶來真正的沖擊，相反，在5月30日開始的股市高位震蕩頻頻顯現(xiàn)，凸現(xiàn)了房產(chǎn)投資的穩(wěn)健特性。但是，隨著房產(chǎn)價格的一路高走，房產(chǎn)投資的風(fēng)險正在逐漸加大。

近日，“鏈家地產(chǎn)”根據(jù)自身實際成交的502個有效樣本所作的《2007年上半年北京二手房售租比分析報告》顯示，從目前1居室、2居室和3居室的售租比來看，1居室的售租比為272，雖然離國際成熟市場的上限300還有一定的空間；不過，增長速度非常明顯?！版溂业禺a(chǎn)”認為，1居室的售租比迅速上漲，源于在房產(chǎn)價格逐漸走高得情況下，部分消費者的需求受其購購力因素的影響，只能將自住的需求也偏向于小戶型的1居室，從而出現(xiàn)了小戶型房產(chǎn)的自住需求與投資需求的雙重疊加，使得小戶型房產(chǎn)的售價上漲，推動了售租比的快速高升。

另外，今年上半年的2居室和3居室售租比均值已經(jīng)達到了292和293，與國際成熟市場的售租比上限300已經(jīng)近在咫尺，直逼300大關(guān)。因此，單純從2居室和3居室的靜態(tài)指標(biāo)來看，其售價租金比已經(jīng)逼近國際警戒上限，投資風(fēng)險已經(jīng)較高；不過，相比1居室的售租比而言，其售租比值的增長幅度已經(jīng)明顯放緩。

城市化進程的快速推進，極大的拉高了郊區(qū)的房產(chǎn)價格。大興、昌平、通州、亦莊等郊區(qū)的售租比，除了亦莊各居室售租比還處于300之內(nèi)外，其他三個郊區(qū)的各居室售租比均超過了300，其值已經(jīng)處于明顯的高位。而當(dāng)前郊區(qū)還缺乏足夠的配套設(shè)施能夠支撐租金的上揚與售價的上漲成比例。同時，在當(dāng)前北京城區(qū)房產(chǎn)價格處于明顯高位和郊區(qū)價格依然具有較大上漲空間預(yù)期的雙重推動下，消費者的購房需求很容易被轉(zhuǎn)移至郊區(qū)，從而進一步拉高郊區(qū)房產(chǎn)價格；而租房的需求不會如購房需求能帶動價值增值沖動，特別是租房的偏好在于當(dāng)前的配套完善程度，這就決定了郊區(qū)的租金相對處于低位，從而體現(xiàn)出了售價比的明顯高位。

“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認為，如果單純的從售價租金比這一指標(biāo)來衡量房產(chǎn)市場的泡沫狀況，即使是當(dāng)前處于相對低位的1居室售租比，也已經(jīng)呈現(xiàn)出“泡沫”趨大的狀況；但是，由于當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場還處于一個快速的增長階段，售價租金比的高低更大程度受制于區(qū)域本身房產(chǎn)的升值動力，而房價的上升與租價的上漲之間存在的極大不對等現(xiàn)狀，更進一步拉高了售價租金比。因此，如果不考慮房產(chǎn)市場快速增長帶動的房產(chǎn)升值部分，目前絕大多數(shù)區(qū)域的房產(chǎn)已經(jīng)處于價值偏離狀態(tài)。

　　　　　(作者：陸昀)

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