公積金貸款跟隨加息0.18% 直接打擊改善型置業(yè)

時(shí)間：2010年10月21日 08:07:27 中財(cái)網(wǎng)

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80萬20年房貸月供增76元

繼前天央行宣布加息后，昨日國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也宣布了住房公積金跟隨加息的消息。五年期以上公積金貸款利率上調(diào)0.18%至4.05%，也就是說市民一筆80萬元20年期的等額本息貸款，月供將增加約76元。

不過，對比5年期商業(yè)貸款上調(diào)基準(zhǔn)利率0.2%至6.14%，公積金貸款加息0.18%還算溫和，并且公積金貸款和商業(yè)房貸之間的利率差進(jìn)一步擴(kuò)大，相信在同樣加息的情況下，公積金將成為更多市民購房按揭的頭選。

80萬20年期貸款總利息增1.8萬

國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布，從2010年10月20日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下(含五年)從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。

按照目前廣州個(gè)人公積金貸款金額上限是50萬元、夫妻兩人貸款金額上限是80萬元計(jì)算，一筆20年期的貸款（等額本息還款方式），月供分別要增加約47元和76元，而20年的總利息就將分別增加約1.1萬元和1.8萬元。據(jù)了解，由于樓價(jià)不斷上升，廣州市區(qū)樓價(jià)幾乎都在2萬元/平方米以上，因此無論是個(gè)人還是兩人合貸，很多市民在購樓時(shí)都會用盡公積金的貸款額度，甚至還要再用部分商業(yè)貸款，以組合貸款的方式才能夠完成按揭購房。

市民張?zhí)袊@："現(xiàn)在日常生活用品樣樣漲價(jià)，加息后，月供可能要多幾十元，會覺得生活壓力加大。雖然月供款要明年1月份才開始增加，但今天購菜時(shí)就已經(jīng)有意識要省點(diǎn)花。"

公積金貸款利率比商貸低2.09%

由于公積金的加息幅度比商業(yè)房貸稍低，因此公積金與商業(yè)貸款的利息差也進(jìn)一步擴(kuò)大。加息后，五年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為6.14%，而公積金貸款則是4.05%，兩者相差2.09%。即使是頭次置業(yè)的市民，商業(yè)貸款可以獲得基準(zhǔn)利率打8.5折的優(yōu)惠利率，但打折后商業(yè)貸款利率仍與公積金有1.17%的差距。以一筆50萬20年期的等額本息貸款計(jì)算，按照商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率，月供為3623元；即使是基準(zhǔn)利率打8.5折，月供也要3361元，而公積金貸款月供為3043元。

10月15日，廣州公積金貸款也出臺新規(guī)定，二套房公積金貸款頭付必須是五成，但二套房的公積金貸款利率則沒有變化。在商業(yè)貸款對二套房貸實(shí)行基準(zhǔn)利率1.1倍的情況下，加息后，二套房貸的商業(yè)貸款利率達(dá)到6.754%。這樣，二套房貸商業(yè)貸款和公積金貸款的利率差達(dá)到2.7%。同樣是一筆50萬20年期的等額本息貸款，二套房商業(yè)貸款月供要3803元，比二套房公積金貸款月供多760元。

加息直接打擊改善型置業(yè)

前日，央行突然加息0.25個(gè)百分點(diǎn)。專業(yè)人士認(rèn)為，對中國進(jìn)入加息通道的預(yù)期，將對購房市民造成較大的心理影響。另二套房貸利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，加息后改善型置業(yè)貸款成本增加遠(yuǎn)高于頭次置業(yè)者，而一旦進(jìn)入加息通道，將直接打擊改善型置業(yè)。

對樓市更多在心理影響

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成表示，國家出于控制通貨膨脹預(yù)期的目的，采取了加息的措施，當(dāng)然這對房地產(chǎn)市場也會有影響。其認(rèn)為，未來可能會進(jìn)入加息通道，這次的加息是在釋放信號。

白云區(qū)某樓盤營銷負(fù)責(zé)人表示，一次加息對樓市影響不會太大，怕的是進(jìn)入加息通道，很多購家可能因?yàn)閾?dān)心加息不斷而不敢入市。

改善型置業(yè)較受打擊

"頭次置業(yè)房貸打8.5折后利率是5.22%。但二次置業(yè)房貸加息后利率達(dá)到6.754%。"剛交納頭期款申請了二套房貸的羅先生驚呼。

的確，以這次加息為例，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率增加0.2%，而頭套房貸打8.5折后實(shí)際利率上升0.17%，二套房貸利率升1.1倍后則增加0.22%。按100萬元貸款20年期計(jì)算，頭套房貸月供增加94.5元，而二套房貸者月供增加130.2元。而每加一次息，二套房貸都要按1.1倍遞加，這樣對這種申請二套房貸的改善型置業(yè)影響會越來越大。

廣州樓市加快量價(jià)齊跌

業(yè)內(nèi)人士表示，在廣州限購令和三套房貸停貸政策出臺后，廣州投資客基本離場，樓市購購力主要來自頭次置業(yè)和二次購房的改善型置業(yè)。一旦中國進(jìn)入加息通道，改善型置業(yè)需求將重受打擊，或迫使不少改善型需求押后。僅剩下頭次置業(yè)需求的市場不可能支撐目前的高房價(jià)，廣州樓價(jià)將會下降。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜坦言，加息的出臺,將使得樓價(jià)的下降比預(yù)期來得早，接下來的廣州樓市可能量價(jià)齊跌。

　房奴：再加息就提前還貸

●二套以上房貸市民

再加息就把錢都拿來還貸

今年上半年剛購房的何女士是二套房貸購房。她購的房價(jià)格160萬元，因?yàn)樯暾埛抠J時(shí)銀行已經(jīng)非常嚴(yán)格，只能申請到五成頭付，貸款80萬元，利率上浮1.1倍。"這次加息后，我算了一下，明年開始月供增加104元，還可以接受。"據(jù)了解，何女士目前20年期月供5981元，明年則會升為6085元。但何女士也表示如果接下來不斷加息，每次月供加個(gè)100多元也受不了，會考慮盡可能提前還貸。"現(xiàn)在利率已經(jīng)6.754%了，很多投資都達(dá)不到這個(gè)回報(bào)率。所以要是再加息，就不考慮其他投資，把錢都拿來還貸算了。"

●2010年前購房市民

影響不大利率仍可打7折

據(jù)了解，在2010年以前購房的市民，頭套房貸大多能獲得7折利率優(yōu)惠，不少二套房貸和三套房貸購家也獲得了7折利率優(yōu)惠。這次加息對他們影響較小，不少購房市民都表示暫時(shí)不會考慮提前還貸。

2009年購房的小珍大呼："幸好我2009年購房了，即使加息也打了7折。"小珍算了一下，加息以后貸款利率從原來的4.158%調(diào)升至4.298%，真正加了0.14個(gè)百分點(diǎn)，80萬元貸款20年期月供只增加59.7元。"人家較多要加130多元，這樣比起來就不算多。"小珍表示，即使手上有閑錢也不一定會提前還貸，而會考慮投資其他產(chǎn)品，"只要回報(bào)率高于貸款利息，我肯定不會考慮先還貸。"

●頭次置業(yè)者

頭套房貸不用公積金貸款

畢業(yè)到廣州工作了一年多的小羅，父母正張羅著給她一筆頭付款，讓她購一套五六十平方米的小房子居住，也算有個(gè)安樂窩。聽到加息的消息，小羅表示這次購房就不動用自己的公積金貸款了。"如果購套就用公積金貸款，利率是比商業(yè)貸款低一些，但以后購二套房按揭利率就得1.1倍。如果繼續(xù)加息，那我購二套房時(shí)，貸款利率不是高得嚇人？"

小羅算了一下，按較新的公積金貸款利率，5年期以上利率為4.05%，而商業(yè)貸款打8.5折后是5.22%，80萬元貸款20年期公積金貸款月供是4869元，而商業(yè)貸款月供是5377元，相差508元。而二套房貸按1.1倍利率計(jì)算月供為6085元，與公積金貸款相差了1216元。這樣算來肯定是套房申請商業(yè)貸款，套房申請公積金貸款比較劃算。

股市反應(yīng)

地產(chǎn)板塊應(yīng)聲落3.59% 跌幅

加息的消息出臺，對大盤整體沖擊并不大，昨日滬指低開后一路上揚(yáng)，較終仍收在3000點(diǎn)上方。但加息后受到負(fù)面影響較直接的地產(chǎn)股反應(yīng)明顯，地產(chǎn)板塊昨日整體下挫3.59%，成為兩市跌幅的板塊。

此前在各地政府不斷收緊三套房貸款的影響下仍然表現(xiàn)堅(jiān)挺的地產(chǎn)股，在加息消息的打擊下終于失守。昨日，萬科(000002)A下跌6.11%，保利地產(chǎn)(600048)跌幅達(dá)7.78%，招商地產(chǎn)(000024)跌幅7.48%，金地集團(tuán)(600383)跌幅5.91%。港股方面，富力地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)跌幅都在5%左右，碧桂園則下挫3.5%。

明顯增加的利息負(fù)擔(dān)對消費(fèi)者的購房欲望形成負(fù)面影響，商品房銷量下滑已是多家機(jī)構(gòu)的共同認(rèn)識。銷售萎縮、房價(jià)受壓、資金趨向緊張等一系列后果在加息后都有可能出現(xiàn)。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，此次加息形成的沖擊可能只是短期效應(yīng)，但如果我國正式進(jìn)入加息周期，未來中長期房地產(chǎn)股的走勢都不容樂觀。[第01頁] [第02頁]

(作者：陳昊旻 謝蔓)

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