2010年7月29日，北京市海淀區(qū)法院通報，因認(rèn)定新國十條屬于"無法預(yù)見"的重大變化，法院判決解除張先生購購第三套房的合同，賣方須返還15萬元的購房定金。筆者認(rèn)為法院裁判欠妥，評析如下。

，該案件不能適用情勢變更原則。該案的法律依據(jù)是2009年5月13日起施行的較高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）十六條關(guān)于情勢變更的規(guī)定。但情勢變更原則不是在任何情況下都能適用的。什么樣的客觀情況或者事件的發(fā)生構(gòu)成適用上述原則呢？根據(jù)較高法院之規(guī)定，可以看出，此事件應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)事件的發(fā)生是在訂立合同之后；(2)當(dāng)事人訂立合同時不能合理預(yù)見事件的發(fā)生；(3)當(dāng)事人不能克服事件的發(fā)生；(4)事件的發(fā)生不屬于正常的商業(yè)風(fēng)險；（5）須因情勢變更而使原合同的履行顯失公平。

本案購方因房地產(chǎn)信貸政策的調(diào)整無法獲得貸款的事實，是否符合上述法律規(guī)定的"客觀情況"呢？

1、該案件中，房地產(chǎn)貸款政策的變化購購人應(yīng)該預(yù)見也能夠預(yù)見。理由是，自從2005年起，我國政府通過信貸政策調(diào)整房地產(chǎn)市場不是偶然的，也不是突發(fā)的，是一個持續(xù)的常態(tài)行為。國務(wù)院、建設(shè)部、銀監(jiān)會對于商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，根據(jù)風(fēng)險狀況，及時發(fā)布調(diào)整政策，尤其是利用信貸政策調(diào)控市場，已經(jīng)是政府對房地產(chǎn)行業(yè)管理的主要手段。貸款頭付款比例和貸款利率隨時調(diào)整已經(jīng)是非常正常的抑制需求控制價格高漲的管理行為。根據(jù)筆者統(tǒng)計，僅自2010年1月1日起到2010年5月4日，相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策就有13條。在本案雙方當(dāng)事人簽署購賣合同（涉案合同簽署是4月12日）的前幾天，即2010年4月2日，中國人民銀行營業(yè)管理部發(fā)布報告顯示，一季度北京居民住房投資性需求創(chuàng)新高。近期房地產(chǎn)調(diào)控政策對居民售房和購房意愿的影響明顯。

在本案雙方簽署購房合同時期，不僅僅是國家相關(guān)部門已經(jīng)三令五申要加強控制，而且大多數(shù)民眾對于國家調(diào)控房地產(chǎn)市場已經(jīng)有所預(yù)見。而本案中的購方，已經(jīng)購購了兩套房產(chǎn)，第三套投資性購房行為非常明顯，即使是對詳細的政策出臺無法準(zhǔn)確預(yù)見，但對于房地產(chǎn)信貸政策更加嚴(yán)厲的趨勢并因此導(dǎo)致的后果應(yīng)該有所預(yù)見。 當(dāng)事人在合同中約定"如果購房人貸款未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)貸款數(shù)額不足，應(yīng)補足購房頭付款"，該約定充分證明，購房人不僅在主觀上已經(jīng)預(yù)見到可能無法獲得貸款，而且也做好了無法獲得貸款情況下繼續(xù)履行合同的思想準(zhǔn)備。當(dāng)事人訂約時能夠預(yù)見要發(fā)生的事情，屬于自己應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的風(fēng)險范圍；或者當(dāng)事人事實上沒有預(yù)見，但根據(jù)誠信原則應(yīng)當(dāng)預(yù)見的，當(dāng)事人就不能主張情事變更。

2、本案合同能夠繼續(xù)履行，而且繼續(xù)履行不會造購方重大損失。情事變更通常產(chǎn)生兩種結(jié)果，一種是使合同履行不能，種是加重了一方的負(fù)擔(dān)而給他造成艱難情勢。此時如果繼續(xù)按原合同規(guī)定履行義務(wù)，將會使受影響的一方當(dāng)事人遭受重大損失，雙方當(dāng)事人利益失衡，從而顯失公平、違背誠實信用原則。本案購方因政策變化無法獲得貸款的情況下，合同是否能夠繼續(xù)履行？繼續(xù)履行是否導(dǎo)致購方重大損失呢？

頭先，合同能夠繼續(xù)履行。購方完全可以另外途徑籌集款項支付房款，比如出售另外兩套房產(chǎn)來籌集款項，合同繼續(xù)履行沒有問題。按照合同原理，從合同不成立或者無法履行，并不必然導(dǎo)致主合同無法履行。

其次，繼續(xù)履行不會導(dǎo)致購方重大損失。很顯然，此種情況下，購方繼續(xù)履行合同購購到房產(chǎn)，支付的成本還是合同的約定的價款，只是款項來源之不同。此時如果購方另外籌集款項履行合同，與能獲得貸款而履行合同的收益與風(fēng)險基本一致，并不導(dǎo)致其遭受重大損失的結(jié)果發(fā)生。這樣，繼續(xù)履行合同不會造成雙方利益嚴(yán)重失衡，也不違背公平合理的原則。

再次，即使購方繼續(xù)履行合同遭受損失也與無法獲得貸款沒有因果關(guān)系。根據(jù)2002年，較高人民法院關(guān)于《審理建設(shè)工程合同糾紛案件的暫行意見》十七條，"因情勢變更導(dǎo)致建材價格大幅上漲而明顯不利于承包人的，承包人可請求增加工程款。但建材漲價屬正常的市場風(fēng)險范疇，漲價部分應(yīng)由承包人承擔(dān)。"可以看出，較高人民法院所謂的情勢變更與當(dāng)事人之間的損失要有直接因果關(guān)系的。本案購方無法獲得貸款，如果繼續(xù)履行合同，即使有損失，也是市場經(jīng)濟條件下的商業(yè)風(fēng)險，與無法貸款沒有關(guān)系。

綜上所述，該信貸政策變化購方應(yīng)該預(yù)見而且也能夠預(yù)見，在簽約時也為該變化作出了應(yīng)對的思想準(zhǔn)備；合同繼續(xù)履行不是不可能，而且，繼續(xù)履行不會額外造成購方重大損失，所以，該案件不符合情勢變更的適用原則，法院裁判的根據(jù)錯誤。

，即使適用情勢變更，也不能當(dāng)然準(zhǔn)許解除合同。適用情勢變更原則，其目的是消除或者改變因特殊情況下對受影響一方顯失公平的狀態(tài)，而這一改變的措施，應(yīng)該是頭先變更合同，如果變更合同無法改變顯失公平的狀態(tài)，或者根本上履行合同成為不可能，則才可能允許解除合同。本案中不存在必須解除合同的事由。

第三，本案的裁判結(jié)果顯失公平，背離法律精神。我國《民法通則》規(guī)定"合同的變更或者解除，不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利"，"當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。"另外，《合同法》第九十七條規(guī)定"合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。"2009年7月7日，較高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)[2009]40號）指出"在調(diào)整尺度的價值取向把握上，人民法院仍應(yīng)遵循側(cè)重于保護守約方的原則。適用情勢變更原則并非簡單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在訴訟過程中，人民法院要積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。"很顯然，本案中，法院支持購方解除合同而不承擔(dān)任何責(zé)任，賣方無辜遭受損失，結(jié)果是法院保護一方權(quán)益而損害另一方權(quán)益，人為制造新的不公平。如此裁判違背公平原則，也與我國的法律精神相違背。

第四，該案件的裁決顯然不符合嚴(yán)格慎重適用情勢變更原則的精神。誠實守信，嚴(yán)格履約，是契約經(jīng)濟的基石，也是市場經(jīng)濟的必然要求，而情勢變更原則的是對于契約必須遵守原則的對立，其意義在于，通過司法權(quán)力的介入，強行改變當(dāng)事人事先的約定，在合同雙方當(dāng)事人訂約意志以外，重新分配交易雙方的利益和風(fēng)險，其追求的價值是公平與正義。因此，必須嚴(yán)格把握其條件，慎重適用。如果不恰當(dāng)?shù)剡m用這一原則，法官不受約束使用自由裁量權(quán)，則會增加交易的不安全感，造成社會關(guān)系的不確定性，從而危害交易安全，破壞市場秩序?，F(xiàn)實中，情勢變更往往與商業(yè)風(fēng)險之間難以區(qū)分，所以，為嚴(yán)肅司法，維護正常的市場秩序，法官對此原則的適用更應(yīng)該趨向保守、慎重為妥。為了防止濫用這一規(guī)則引致市場混亂，較高人民法院三番五次發(fā)文，要求嚴(yán)格慎用情勢變更。就在《合同法司法解釋（二）》第26條頒布僅僅三天，即2009年4月27日，較高人民法院發(fā)布《關(guān)于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務(wù)黨和國家工作大局的通知》，要求嚴(yán)格履行適用情勢變更的相關(guān)審核程序，強調(diào)指出："各級人民法院務(wù)必正確理解、慎重適用。如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應(yīng)當(dāng)由高端人民法院審核。必要時應(yīng)提請較高人民法院審核。"市場主體應(yīng)當(dāng)對于市場風(fēng)險存在一定程度的預(yù)見和判斷。人民法院應(yīng)當(dāng)依法把握情勢變更原則的適用條件，嚴(yán)格審查當(dāng)事人提出的"無法預(yù)見"的主張。時隔三個月后，即2009年7月7日，較高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》又重新強調(diào)指出："慎重適用情勢變更原則，合理調(diào)整雙方利益關(guān)系"，"對于部分當(dāng)事人在訴訟中提出適用情勢變更原則變更或者解除合同的請求，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則和情勢變更原則嚴(yán)格審查。"對照以上意見，該案件的的裁決顯然不符合嚴(yán)格慎重適用情勢變更原則的精神。

第五，該案件的裁判，可能會引發(fā)同類型訴訟案大量涌現(xiàn)，增加社會糾紛，影響正常的市場交易秩序。該案一經(jīng)裁判，輿論媒體大肆渲染"海淀法院頭判三套房無法貸款可以退房"。中國目前的經(jīng)濟形勢下，住房已經(jīng)不再是單純的居住功能，金融投資性功能日趨顯現(xiàn)，如此裁判，將會指引投資人不去理性地預(yù)判和正確預(yù)估自己的購購能力，忽視市場風(fēng)險，貿(mào)然訂立合同。一旦遇到什么市場或者政策變化，就依據(jù)所謂的情勢變更而要求解除合同。在目前中國誠信缺乏的商業(yè)環(huán)境下，動輒允許解除合同，必然導(dǎo)致權(quán)利的濫用，造成大量經(jīng)濟關(guān)系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，從而破壞社會經(jīng)濟秩序。

(作者：中房協(xié)法律專業(yè)委員會專家委員、深圳市房協(xié)法律專業(yè)委員會副主任、金地〈集團〉股份有限公司高端法務(wù)經(jīng)理 耿延良)

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