在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，樓市新政出臺(tái)后，一些購(gòu)房者因不符合購(gòu)房資格或者首付款比例增加而無(wú)法繼續(xù)履行房屋買賣合同，通常會(huì)出現(xiàn)買方想解除合同，要求返還定金，而賣方不愿解除合同，或者拒絕返還定金的糾紛。這其中涉及幾個(gè)法律問(wèn)題值得分析。

北京易準(zhǔn)律師事務(wù)所律師楊錦炎表示，首先要明白，無(wú)論限購(gòu)前還是限購(gòu)后簽訂的房屋買賣合同都是有效的。因?yàn)楦鶕?jù)《*高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問(wèn)題的解釋（一）》第４條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！?/p>

楊錦炎表示，各地出臺(tái)的限購(gòu)限貸政策，并不屬于全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律，也不屬于國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)。因此，限購(gòu)限貸政策的規(guī)定不影響買賣雙方簽訂購(gòu)房合同的效力。但這里面因調(diào)控政策突然出臺(tái)導(dǎo)致無(wú)法履行合同，可分為限購(gòu)和限貸兩種情況分析。

一種情況是限購(gòu)。在政策出臺(tái)前購(gòu)房者是有購(gòu)房資格的，但因?yàn)檎叱雠_(tái)，購(gòu)房者喪失了購(gòu)房的主體資格。此政策構(gòu)成了對(duì)房屋買賣雙方的不可抗力。《合同法》百一十七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外?！彼砸蛳拶?gòu)導(dǎo)致無(wú)法履行合同的當(dāng)事人，可以向?qū)Ψ街鲝埥獬贤?，并且不承?dān)違約責(zé)任。

另一種情況就是限貸。即政策以提高首付比例等方式對(duì)購(gòu)房者的貸款條件進(jìn)行了限制，從而影響了購(gòu)房者的履約能力，導(dǎo)致合同不能履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢(shì)變更。所謂情勢(shì)變更是合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。楊錦炎說(shuō)，購(gòu)房者因?yàn)槭赘稐l件的提高，無(wú)法履行合同的，可根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，主張解除合同，不負(fù)違約責(zé)任。

在中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)邱寶昌看來(lái)，各地限購(gòu)限貸政策通常以“網(wǎng)簽”時(shí)間作為是否適用新政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，但買賣雙方簽訂合同后，未能在限購(gòu)政策出臺(tái)之前完成“網(wǎng)簽”的人，成為了受政策影響者。

邱寶昌建議，政策出臺(tái)之后，對(duì)于買賣雙方，應(yīng)按著公平的原則妥善處理，比如沒(méi)有網(wǎng)簽，但交了定金和傭金的，可以根據(jù)紙質(zhì)的合同、銀行的流水等加以甄別視為網(wǎng)簽或者因不可抗力政策，雙方可以解除合同，但該退的定金和傭金還是要退。

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