按揭貸款是不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的一個(gè)種類(lèi)。按揭是香港俚語(yǔ)，由英語(yǔ)

mortgage（意為抵押）一詞的音譯而來(lái)。它和其他形式的不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保貸

款的區(qū)別在于，按揭貸款是由發(fā)展商方面申請(qǐng)，請(qǐng)求金融機(jī)構(gòu)在資金上予以

協(xié)助，把貸款借給發(fā)展商的客戶(hù)，由購(gòu)房客戶(hù)用自己所購(gòu)的房產(chǎn)抵押給金融

機(jī)構(gòu)作保證擔(dān)保，以保證自己履行債務(wù)。同時(shí)發(fā)展商也用自己的信譽(yù)向金融

機(jī)構(gòu)作擔(dān)保，自己為購(gòu)房的客戶(hù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，即當(dāng)購(gòu)房客戶(hù)不能按期

償還金融機(jī)構(gòu)的貸款本息時(shí)，發(fā)展商代購(gòu)房客戶(hù)償還借款。

在按揭貸款活動(dòng)中，金融機(jī)構(gòu)、發(fā)展商和購(gòu)房客戶(hù)之間構(gòu)成了一個(gè)三角

法律關(guān)系。購(gòu)房人既是發(fā)展商的客戶(hù)，與發(fā)展商簽有房屋購(gòu)賣(mài)協(xié)議，與發(fā)展

商是購(gòu)賣(mài)關(guān)系，同時(shí)，購(gòu)房人也是金融機(jī)構(gòu)的客戶(hù)，與金融機(jī)構(gòu)簽訂了借貸

合同，是借貸關(guān)系。發(fā)展商與金融機(jī)構(gòu)簽定擔(dān)保合同，確定了擔(dān)保法律關(guān)

系。

在按揭貸款活動(dòng)中，頭先是發(fā)展商向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)由金融機(jī)構(gòu)幫助向其

客戶(hù)提供貸款以促進(jìn)其房產(chǎn)銷(xiāo)售。經(jīng)過(guò)考察，金融機(jī)構(gòu)同意向發(fā)展商客戶(hù)提

供按揭貸款，金融機(jī)構(gòu)與發(fā)展商簽訂按揭合作協(xié)議書(shū)，金融機(jī)構(gòu)向發(fā)展商發(fā)

出按揭貸款承諾書(shū)。

金融機(jī)構(gòu)向購(gòu)房的客戶(hù)提供貸款的前提是，購(gòu)房人必須已與發(fā)展商簽訂

了購(gòu)房合同，并已付足了規(guī)定比例的房?jī)r(jià)款。只有在此基礎(chǔ)上，金融機(jī)構(gòu)才

開(kāi)始對(duì)按揭申請(qǐng)人進(jìn)行初審。經(jīng)審查合格，金融機(jī)構(gòu)與按揭申請(qǐng)人簽定按揭

貸款合同即房地產(chǎn)抵押貸款合同。同時(shí)與發(fā)展商簽定保證合同，一般情況

下，金融機(jī)構(gòu)與按揭申請(qǐng)人和發(fā)展商在同一合同上簽字，但也有分開(kāi)簽署

的。

房地產(chǎn)抵押貸款合同簽完后，抵押各方同時(shí)到房屋土地管理部門(mén)辦理抵

押登記手續(xù)。通常按揭申請(qǐng)人提供的抵押都是在建中的物業(yè)，也即期房，尚

沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，通行的作法是期房抵押登記后，預(yù)售契約由金融機(jī)構(gòu)占管。這

時(shí)的抵押登記僅是預(yù)售契約的抵押登記，也即房產(chǎn)權(quán)益的抵押登記。等房屋

全部竣工后，發(fā)展商先辦理完大產(chǎn)權(quán)證，然后將大產(chǎn)權(quán)證分割成若干個(gè)小產(chǎn)

權(quán)證，再辦理抵押登記，這時(shí)的抵押登記才是真正的產(chǎn)權(quán)抵押登記。所以，

金融機(jī)構(gòu)不見(jiàn)得拿到了預(yù)售契約就萬(wàn)事大吉了，重要的不是替借款人保管合

同，而是及時(shí)辦理完抵押物的產(chǎn)權(quán)抵押登記。

（北京中倫律師事務(wù)所 陳文）

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