關(guān)鍵：地段　交通　配套設(shè)施　房屋戶型

投資型置業(yè)常常因地產(chǎn)保值、增值功能性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)受到購(gòu)房人的青睞。而投資型物業(yè)的開(kāi)發(fā)商也宣傳其物業(yè)的率并承諾未來(lái)租金會(huì)令業(yè)主收獲頗豐。但是，開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)的未來(lái)租金往往并不代表投資者每月的凈得收益。在房屋租賃稅費(fèi)下調(diào)之前，房屋出租的相關(guān)稅費(fèi)超過(guò)20％，減去稅費(fèi)后，再考慮到空置期，減去物業(yè)管理費(fèi)，房屋裝修、家具家電折舊費(fèi)后，房屋出租的凈收益就未必那么理想了。業(yè)主無(wú)奈之下，自然想到提高租金補(bǔ)回?fù)p失，但這樣一來(lái)，空置期更是無(wú)限期延長(zhǎng)。

■投資房產(chǎn)先“相看”一番

專業(yè)人士認(rèn)為，2004年將是北京投資型住宅集中放量的一年，小戶型樓盤(pán)更多地涌入市場(chǎng)，單身公寓及酒店式公寓也逐漸浮出水面。投資型住宅的快速上市，為投資客提供了的房產(chǎn)投資的大好環(huán)境。同時(shí)，奧運(yùn)會(huì)的臨近為京城帶來(lái)更多生機(jī)和活力，外地、外籍人士將云集北京。京城人氣的驟升將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房屋租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)因流動(dòng)人口數(shù)量的增大而更為突出，加之房屋租賃稅費(fèi)下調(diào)的政策利好，使投資客對(duì)于投資型住宅的回報(bào)信心更強(qiáng)，這將使京城的房產(chǎn)投資熱潮再一次達(dá)到新的高度。房屋租賃稅費(fèi)的下調(diào)，也間接為投資型置業(yè)帶來(lái)了更多生機(jī)。

■投資型樓盤(pán)四注意

投資型樓盤(pán)需注意以下四方面：

頭先是地段。同樣是地段，投資型住宅和自住型住宅對(duì)地段的選擇是不一樣的，購(gòu)?fù)顿Y型住宅比較注重地段的商業(yè)氣氛，如周邊是否有寫(xiě)字樓、商務(wù)區(qū)，是否有強(qiáng)大的租房需求市場(chǎng)支持。一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)物業(yè)的需求非常大，正如北京國(guó)貿(mào)商圈對(duì)京東物業(yè)的影響，IT業(yè)對(duì)中關(guān)村地區(qū)的物業(yè)帶動(dòng)作用，都為該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的需求潛力。

其次是交通。現(xiàn)代城市的發(fā)展，交通體系是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈。公路、**、主干道通往機(jī)場(chǎng)、市區(qū)的距離，都是人們選擇物業(yè)時(shí)十分關(guān)注的。

再次是配套設(shè)施。周邊的商業(yè)配套設(shè)施、物業(yè)自身配套設(shè)施，是人們選擇物業(yè)時(shí)考慮的一個(gè)重要因素。完善、成熟的配套反映一處物業(yè)的“生命力”，能堅(jiān)定人們的潛在購(gòu)購(gòu)信心，是未來(lái)升值的不可或缺的重要條件。

較后是房屋戶型。作為投資購(gòu)房，對(duì)于戶型的考慮必不可少。如果購(gòu)房是為了日后出租，不宜購(gòu)購(gòu)戶型過(guò)大的房子，否則不利于以后變現(xiàn)。

■算好率防止盲目投資

對(duì)于投資客而言，投資收益比較客觀的算法是按照時(shí)間段劃分出租年份，將收入和支出相除進(jìn)行計(jì)算。收入就是出租所得的租金，支出包括頭付款、銀行按揭的月還款、裝修費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、車位費(fèi)、中介費(fèi)等等。還有一個(gè)成本也沒(méi)有加進(jìn)去，就是將你的投資款存入銀行或者進(jìn)行其他投資帶來(lái)的機(jī)會(huì)成本，如果將這些都算進(jìn)去，率可能還會(huì)更低。所以有些樓盤(pán)宣稱自己的率達(dá)到50％以上的算法是一種片面的算法，將率算高是很簡(jiǎn)單的，投資類業(yè)主在計(jì)算自己的房屋率的時(shí)候必須要將上述這些因素都考慮進(jìn)去。

■投資如何預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)

頭先，調(diào)查該地區(qū)住宅的總體規(guī)模。北京的住宅品種較多，有高端外銷公寓、別墅、普通商品房以及經(jīng)濟(jì)適用房等，投資人可以有較大的選擇范圍，但要考慮，如果一個(gè)區(qū)域的某一類居住物業(yè)被過(guò)度開(kāi)發(fā)將會(huì)導(dǎo)致空置率的上升，影響未來(lái)的租金回報(bào)。其次，了解租賃消費(fèi)水平。由于以租金收入為主，因此，未來(lái)租賃的目標(biāo)群體將是投資人考慮的對(duì)象，他們租房支出的消費(fèi)水平?jīng)Q定著租金價(jià)格的高低，關(guān)系到投資是否能盡快收回。再次，銀行的貸款利率水平。

一般來(lái)說(shuō)，利率較低的時(shí)候，房地產(chǎn)的交易成本低，適合房地產(chǎn)投資；而利率較高時(shí)，成本與費(fèi)用也高，導(dǎo)致物業(yè)不易出租或出售。較后，請(qǐng)教投資專家?guī)兔?。個(gè)人投資者可以求助于市場(chǎng)上從事房地產(chǎn)投資咨詢顧問(wèn)較久的 人士及專業(yè)公司，利用他們?cè)谑袌?chǎng)上多年的經(jīng)驗(yàn)和豐富的專業(yè)知識(shí)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，得到預(yù)期的回報(bào)。　　　　　(作者：劉新雷)

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