曾經(jīng)是“五陵年少爭(zhēng)纏頭”，如今是“門(mén)前冷落車(chē)馬稀”，上海二手房市場(chǎng)上近期經(jīng)歷的變化讓人聯(lián)想起白居易的《琵琶行》中那位落寞的歌女。如果用專(zhuān)業(yè)一點(diǎn)的術(shù)語(yǔ)來(lái)表達(dá)，則是二手房交易量嚴(yán)重萎縮。

“我在浦東花木地區(qū)的一套80平方米的房子，5月份掛牌以來(lái)居然連一個(gè)來(lái)問(wèn)的人都沒(méi)有。本來(lái)面積小的房型可是很搶手的呀?！狈慨a(chǎn)投資客徐先生近日向記者抱怨說(shuō)。來(lái)自權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)則顯示，整個(gè)4月，上海二手房成交約為1.4萬(wàn)套，比3月較高成交量近2萬(wàn)套縮水了近三成，而5月份1.1萬(wàn)套的成交量又比4月減少了二成左右，包括上房置換、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中原、博邦等在內(nèi)的滬上大型品牌中介商業(yè)務(wù)量普遍銳減二成以上，另一部分中介商業(yè)務(wù)量損失了超過(guò)五成甚至更多。6月份以來(lái)，成交量倒不見(jiàn)有回暖跡象。

成交量的劇減一方面逼著以“交易”為生的中介門(mén)店不斷關(guān)門(mén)，媒體上“平均每天有30家中介門(mén)店關(guān)門(mén)”之類(lèi)的消息不斷躍入眼簾，另一方面，它也讓以“轉(zhuǎn)手交易”為財(cái)源活水的房產(chǎn)投資客感到窒息，因?yàn)橐粓?chǎng)資金鏈的危機(jī)正在向他們步步緊逼。

房產(chǎn)投資流動(dòng)性差

較近，記者不斷聽(tīng)到有投資客因?yàn)橘Y金鏈緊張而急于降價(jià)拋房的消息，也有人因?yàn)椴辉敢饨祪r(jià)拋房而不得不承受著每月上萬(wàn)元的還款壓力，還有房產(chǎn)中介的店長(zhǎng)因?yàn)橹薪殛P(guān)門(mén)而一時(shí)成為“失業(yè)人員”，一方面沒(méi)有了收入來(lái)源，另一方面卻仍得面對(duì)每月數(shù)千元的銀行還款，資金吃緊的感受想必是一種煎熬。

據(jù)報(bào)道，上海法院今年1～5月共受理了1000件銀行起訴個(gè)人房貸糾紛的案件，其中有不少是因?yàn)闆](méi)有按時(shí)還款，銀行方面多次催繳無(wú)效而訴諸法庭。虹口區(qū)法院立案庭庭長(zhǎng)黃凱在接受記者采訪時(shí)也表示，近期遇到一些案例也是房產(chǎn)投資客因?yàn)榉孔訏伈坏舳斐少Y金吃緊，每月一、兩萬(wàn)元的還款壓力大大超出個(gè)人的收入，所以只能拖欠銀行貸款，銀行方面只得一邊盡力催繳一邊準(zhǔn)備起訴。他認(rèn)為，這和當(dāng)前樓市調(diào)控后交易清淡、成交困難有一定的關(guān)系。

其實(shí)，只要仔細(xì)想一想，這種情況的出現(xiàn)是必然的。因?yàn)橥善薄认啾?，房產(chǎn)投資的流動(dòng)性較差，這在牛市購(gòu)盤(pán)洶涌時(shí)可能會(huì)被掩蓋，因?yàn)殡S時(shí)都可以很容易地找到購(gòu)家，但到了樓市下跌而購(gòu)房者大多不愿出手時(shí)，“變現(xiàn)難”這一弱點(diǎn)就暴露無(wú)疑了。

玩過(guò)房子的人都知道，炒房講究的是“以小博大，快速出手”。以小博大指的是以資金較少的頭付款撬動(dòng)資金較多的總房?jī)r(jià)，頭付越少，資金的杠桿作用越大。而快速出手則指的是在較短時(shí)間內(nèi)購(gòu)進(jìn)賣(mài)出，賺取差價(jià)。然而如果在這個(gè)流程中出現(xiàn)了一點(diǎn)點(diǎn)的偏差，比如資金博得很大，卻又出不了手，就難免會(huì)陷入資金鏈的危機(jī)中。

每個(gè)環(huán)節(jié)都在考驗(yàn)資金實(shí)力

在過(guò)去的幾年里，上海的一些投資客中流行著這樣一個(gè)投資規(guī)律：春節(jié)期間，市場(chǎng)回落；進(jìn)入三月，行情轉(zhuǎn)好；到五月，傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季來(lái)臨；到了“金九銀十”，更是漲勢(shì)喜人，于是按照“春節(jié)購(gòu)入，十月拋售”的手法，短短8個(gè)月，一套120萬(wàn)元的中檔房在市場(chǎng)上一進(jìn)一出，就能賺到30萬(wàn)元左右的差價(jià)。

然而，今年3月以來(lái)，密集出臺(tái)的宏觀調(diào)控措施讓不少人的如意算盤(pán)落空了。同樣120萬(wàn)元的中檔房，購(gòu)房成本將大幅提高。筆是頭付款，起碼擁有兩套房的投資者，其頭付款將由原來(lái)的三成36萬(wàn)元變成了現(xiàn)在的五成60萬(wàn)元，頭期投入增加了整整30萬(wàn)元；筆是契稅，按照上海市政府較近出臺(tái)的細(xì)則，普通住房需繳納1.5%的契稅，如果是非普通住房，3%的契稅就是3.6萬(wàn)元。第三筆是房貸利息，假設(shè)同是貸款五成20，若以3月17日以前5.31%的年利率計(jì)算，按照等額本息還法，每月還款額約為4131元，而以6.12%的利息計(jì)算，每個(gè)月還貸約為4340元，兩者相差209元。

賣(mài)房支出也在增加。倘若一年內(nèi)拋售，總價(jià)5%的營(yíng)業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)將蠶食賣(mài)出總房?jī)r(jià)(假設(shè)漲幅為25%)的7.5萬(wàn)元；一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭停止辦理，又要求投機(jī)客一次性拿出57.5萬(wàn)元資金(已經(jīng)還掉了10個(gè)月的貸款，其中已還的本金共計(jì)約2.5萬(wàn)元)還清剩余貸款，在20天沉默期后才能購(gòu)賣(mài)；一年內(nèi)提前還貸，還要求投機(jī)客交納一筆違約金，以工行為例，這筆數(shù)額將是剩余貸款余額的5%，即2.875萬(wàn)元。投資成本一下子提高了10.375萬(wàn)元。

購(gòu)入時(shí)資金的門(mén)檻提高，賣(mài)出時(shí)的利潤(rùn)空間在縮小(至少要有8%以上的收益才有利可圖)，而持房期間每月的還款額也在增加?？梢哉f(shuō)，在房產(chǎn)投機(jī)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，都是資金實(shí)力的考驗(yàn)。而現(xiàn)在，流動(dòng)性的難題更是拉緊了資金鏈條之間的接縫，隨時(shí)都會(huì)有繃斷的可能。

每月還貸加大現(xiàn)金壓力

有人或許會(huì)說(shuō)，降點(diǎn)價(jià)把房子賣(mài)了不就解決問(wèn)題了嗎？此言不差?？墒窍胂肟?，如果你是今年年初以15000元/平方米購(gòu)的房子，現(xiàn)在的市場(chǎng)行情是12000元/平方米，你肯輕易出手，承認(rèn)自己短短幾個(gè)月里虧損幾十萬(wàn)元嗎？如果你堅(jiān)定地看好后市，認(rèn)為經(jīng)過(guò)短時(shí)間的調(diào)整后房?jī)r(jià)仍會(huì)向上，你肯現(xiàn)在就匆忙降價(jià)出手嗎？更何況，你忍痛半天報(bào)出的“低價(jià)”，就一定有購(gòu)房的人認(rèn)可和接受嗎？到各處的房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)就知道，如今有人“斷臂扼腕”降價(jià)拋售，也有不少人在“寧死不屈”地捂著等，甚至不惜讓銀行把房子拍賣(mài)了也不愿降價(jià)出售。

一位房產(chǎn)投資客去年底購(gòu)購(gòu)了閔行區(qū)一樓盤(pán)，購(gòu)入的單價(jià)為每平方米5000元左右，眼看著市場(chǎng)行情不斷走高，他的心理價(jià)位也一路攀升。當(dāng)周邊一手房突破萬(wàn)元大關(guān)時(shí)，他的價(jià)格底線是9000元／平方米。可是現(xiàn)在這個(gè)區(qū)域的價(jià)格已經(jīng)大幅下降，但他執(zhí)意要按這個(gè)價(jià)位脫手。掛牌了很長(zhǎng)時(shí)間都沒(méi)人接盤(pán)，他自己卻承受不住資金壓力，無(wú)力還銀行按揭了。在催討貸款無(wú)效之后，銀行決定向法院提起訴訟，較后對(duì)那套申請(qǐng)貸款的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)。結(jié)果呢，這套房產(chǎn)以總價(jià)40多萬(wàn)元拍賣(mài)成交，折合單價(jià)也就是當(dāng)初他的購(gòu)入價(jià)即5000元／平方米左右。折騰了半天，他不僅當(dāng)了被告惹了官司，還白白負(fù)擔(dān)了利息、稅費(fèi)等，真是竹籃打水一場(chǎng)空。

也許有人會(huì)說(shuō)，把房子出租了不就有了現(xiàn)金流嗎？事實(shí)上，在一些試圖通過(guò)“以租養(yǎng)貸”來(lái)避風(fēng)頭的投資客身上，現(xiàn)金流的不斷萎縮也讓他們度日如年。許先生今年2月底以16500元/平方米購(gòu)購(gòu)了聯(lián)洋的兩套房子，總價(jià)達(dá)到400多萬(wàn)元，他在頭付了四成后每月的還款額也達(dá)到了17000元。本來(lái)他想抬高至18500元/平方米拋出的，可一系列的宏觀調(diào)控政策襲來(lái)，房子出不了手，只能轉(zhuǎn)而出租。然而，兩套房子只出租了一套，月租金收入不過(guò)7000元左右，這樣一來(lái)，他每個(gè)月還得倒貼10000元，差不多把自己的月工資收入都貼進(jìn)去了。天看著房子在不斷侵蝕自己的“老本”，許先生愁眉苦臉，尤其是想到明年房貸利率還要上調(diào)，每月還款額增加，他更是急得上火了。

這樣的例子實(shí)在是不勝枚舉，尤其是一些房產(chǎn)投資客因?yàn)榍皫啄昝唾嵰还P嘗到了甜頭，此后將更多的資金投入到房產(chǎn)中，高位購(gòu)進(jìn)后手上捂著一大把的房子而又未能順利拋出，這些人如今真要“火燒眉毛”了。

投資時(shí)勿忘“現(xiàn)金為王”

其實(shí)只要想想，為什么龐大的德隆系會(huì)在短時(shí)間內(nèi)轟然倒下，為什么劉殊威一篇600字的文章就能讓藍(lán)田股份土崩瓦解，你就可以知道資金鏈斷裂的致命傷害。

對(duì)于個(gè)人而言，過(guò)度的負(fù)債同樣會(huì)帶來(lái)沉重的資金壓力。我們一直建議個(gè)人在購(gòu)房時(shí)，每月的還款負(fù)擔(dān)不要超過(guò)月收入50%的上限，而實(shí)際上，在這幾年進(jìn)行房產(chǎn)投資的熱潮中，很多人不僅追求限度的貸款，甚至為了獲得短期的差價(jià)而拼命貸款?；蛟S在他們賺得喜笑顏開(kāi)時(shí)會(huì)忽略一時(shí)的資金壓力，但是市場(chǎng)有漲總有跌，成交難一下子擊中了他們的“軟肋”，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)更是與日俱增。

盡管目前尚沒(méi)有出臺(tái)個(gè)人破產(chǎn)法，但是個(gè)人的資金鏈一旦出現(xiàn)問(wèn)題，不能按時(shí)還貸，很快就會(huì)被列入銀行的“黑名單”，今后也將失去再投資的機(jī)會(huì)。更可怕的是，如果房?jī)r(jià)下跌到一定程度，今天的現(xiàn)金流危機(jī)很可能導(dǎo)致明天的負(fù)資產(chǎn)，你就一輩子替銀行打工而不得翻身了。想想鐘鎮(zhèn)濤1996年大手筆借款置下5處豪宅的瀟灑，再想想他2002年因欠下2.5億元債務(wù)無(wú)法償還而宣布破產(chǎn)時(shí)的難堪，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)之大由此可見(jiàn)一斑。

“現(xiàn)金為王”，這是所有成功企業(yè)和投資者的一句至理名言。在做任何投資之前，除了要考慮利潤(rùn)之大小外，還要保證自己有足夠的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，這才是杜絕資金鏈危機(jī)的根本所在。　　　　　(作者：王玥　)

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