經(jīng)過(guò)宏觀政策調(diào)控，一度“虛火熊熊”的樓市終于開(kāi)始"敗火"，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在逐步回歸理性，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的回落。不少準(zhǔn)備購(gòu)房的人心存疑慮，如果今年欲購(gòu)房的話，應(yīng)該注意些什么?

攻略一：中低價(jià)房將是頭選

去年12月中旬，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，今年國(guó)家將繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，同時(shí)繼續(xù)嚴(yán)格控制大戶型、低密度高端住宅土地供應(yīng)，停止別墅類占用土地供應(yīng)。未來(lái)5年，土地供應(yīng)的閘門都將力求控制固定資產(chǎn)投資、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?？深A(yù)見(jiàn)的是，2006年自住型住房消費(fèi)的主體------中低收入群體的中低價(jià)住房將會(huì)得到更多的關(guān)注，房?jī)r(jià)將在更大范圍內(nèi)與百姓利益接軌。

按照這個(gè)思路，今年購(gòu)房應(yīng)遵循以下兩個(gè)原則：，中低價(jià)房是自住型住房消費(fèi)的頭選。從目前情況看，國(guó)家鼓勵(lì)自住型住房消費(fèi)，未來(lái)可能會(huì)出臺(tái)相應(yīng)配套優(yōu)惠政策或措施。上海市政府對(duì)于中低價(jià)收入的家庭購(gòu)房實(shí)行貼息政策，貸款比例和利率也有所松動(dòng)，而且有望放寬自住型普通商品房交易的稅費(fèi)。今年上海即將推出的新版商品房預(yù)售合同中也頭次提出，在商品房付款方式上可以分多次向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房款，付款比例和方式可由雙方約定。這樣一來(lái)，對(duì)普通工薪而言，將進(jìn)一步減輕其購(gòu)房還貸的成本和壓力。

其次，購(gòu)房應(yīng)盡量做到"寧小勿大"。有關(guān)部門明確規(guī)定，120平方米是區(qū)分普通住宅和非普通住宅的界限，非普通住宅房貸利率將上浮20%。如果你購(gòu)的是政策鼓勵(lì)的普通住宅，購(gòu)房成本以及未來(lái)維持費(fèi)用(物業(yè)管理費(fèi)等)都會(huì)大大降低。反之，成本將會(huì)大幅增加。

攻略二：頭要考慮租金收益

隨著穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格政策的陸續(xù)落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著遏制投機(jī)、控制投資、引導(dǎo)合理消費(fèi)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的預(yù)期目標(biāo)方向發(fā)展，投機(jī)性購(gòu)房行為將得到遏制。依靠樓市差價(jià)作為投資主要手段的時(shí)光已一去不復(fù)返了。"以租養(yǎng)貸"將是今年房市較佳的投資方式，面對(duì)沉重的資金成本和房貸壓力，租金收益將成為人們投資房產(chǎn)時(shí)頭要考慮的因素。

其實(shí)，租金回報(bào)率與房產(chǎn)價(jià)格的漲跌是緊密地聯(lián)系在一起的，租金的高低是支撐房產(chǎn)價(jià)格的重要因素。換句話講，購(gòu)購(gòu)有租金回報(bào)支撐的房產(chǎn)將會(huì)比較抗跌，而那些租金回報(bào)率偏低的樓盤將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。需要指出的是，5%的收益率是目前房產(chǎn)市場(chǎng)比較認(rèn)同的租金回報(bào)率的重要臨界點(diǎn)，也是判斷房產(chǎn)價(jià)值的重要參考指標(biāo)。

在具體操作過(guò)程中，投資者應(yīng)該把握以下四個(gè)基本原則：1、盡快把手中閑置的房產(chǎn)租出去，千萬(wàn)不要把房產(chǎn)"爛"在手中，要知道房產(chǎn)是有成本的，早租出去就多一份收益。2、對(duì)于那些回報(bào)率偏低甚至不容易租出去的房子，應(yīng)該考慮在合適的價(jià)位果斷"斬倉(cāng)"。3、 比毛坯房更有"身價(jià)"。記者一位朋友有一套房出租，但因是毛坯房，租價(jià)不高，與同地段經(jīng)過(guò)裝修的同類房產(chǎn)相比，收益率低了不少。4、地段也是影響租金高低的重要因素。一般來(lái)說(shuō)，處于商務(wù)區(qū)或大 附近的房產(chǎn)一般都比較熱銷，而且租金較高。

攻略三：商業(yè)地產(chǎn)可“掘金”

盡管上海樓市出現(xiàn)了一定程度的調(diào)整，但是2005年上海寫字樓市場(chǎng)依然非常紅火。全年共有42萬(wàn)平方米寫字樓上市，為歷年來(lái)較高，市場(chǎng)實(shí)際成交量超過(guò)供應(yīng)量4萬(wàn)平方米，明顯供不應(yīng)求?？罩寐室矂?chuàng)下歷年來(lái)較低，市場(chǎng)"缺口"仍將延續(xù)，預(yù)計(jì)2006年市場(chǎng)"缺口"為6萬(wàn)平方米。由此看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)含著很大的投資商機(jī)。穩(wěn)定增長(zhǎng)的需求使寫字樓的平均成交租金不斷上漲，截至去年年底，上海寫字樓平均租金相比上季度漲了4.3%，比上年同期漲了23%。受租金上漲的帶動(dòng)，寫字樓的平均售價(jià)也延續(xù)連續(xù)上升勢(shì)頭，2005年第四季度，每平方米平均售價(jià)達(dá)到3873美元。對(duì)于率，一位新加坡的地產(chǎn)商直言不諱，他認(rèn)為，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)期率大約為10%--15%。

當(dāng)然，對(duì)于一般投資者而言，投資商業(yè)地產(chǎn)往往力不從心。投資商業(yè)地產(chǎn)比較適合于實(shí)力雄厚的投資者，如果具備足夠的現(xiàn)金流，今年完全有望從商業(yè)地產(chǎn)中掘得一桶金。

攻略四：按揭期限不宜過(guò)長(zhǎng)

對(duì)于普通購(gòu)房者而言，購(gòu)房費(fèi)用是一筆巨款，不少人不可能一下子拿出這么多現(xiàn)金，不少購(gòu)房者采取以按揭貸款來(lái)支付的方式。雖然幾乎每家商業(yè)銀行都能辦理住房貸款，但其中玄機(jī)不少。其實(shí)，按揭貸款也是門學(xué)問(wèn)，按揭比例、還貸期限以及利率都頗有講究。目前辦理按揭貸款應(yīng)注意哪些方面呢?中行理財(cái)有關(guān)人士建議：1、按揭比例不宜過(guò)高。在樓市瘋狂的時(shí)候，按揭比例曾高達(dá)9成，目前銀行對(duì)個(gè)人房貸比例一般控制在6--7成。對(duì)于一般自住型消費(fèi)者，選擇過(guò)高的按揭比例無(wú)疑是在延長(zhǎng)為銀行打工的時(shí)間，辛辛苦苦賺來(lái)的錢都流入銀行的口袋。還不如購(gòu)小點(diǎn)、價(jià)格低點(diǎn)的房子，等到今后有錢時(shí)再作打算。2、還貸期限不宜過(guò)長(zhǎng)。自去年3月17日起，房貸利率調(diào)高至6.12%，而隨著人民幣升值預(yù)期的進(jìn)一步增強(qiáng)，不排除再度升息的可能，如果期限過(guò)長(zhǎng)，將承擔(dān)更多的利息成本。記者朋友張先生2003年辦理了30年按揭，當(dāng)時(shí)月供393元，去年加息后，月供增加到405元，雖然每月僅多12元，?0年下來(lái)將多付幾千元，這對(duì)收入不高的張先生是個(gè)很大的壓力。

攻略五：差價(jià)補(bǔ)貼寫入合同

需要提醒的是，在購(gòu)房時(shí)，如果遇到開(kāi)發(fā)商作出差價(jià)補(bǔ)貼的承諾，務(wù)必要把相關(guān)條款寫入購(gòu)房合同，以維護(hù)自身的合法權(quán)益，不妨做個(gè)"事先諸葛亮"。

文章純屬個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，文責(zé)自負(fù)。讀者據(jù)此入市，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。（李導(dǎo)/文）

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