上海市商業(yè)網(wǎng)點管理辦公室主任浦祖健為你投資商鋪支招

目前，商業(yè)網(wǎng)點仍是投資的取向之一，但隨著投資升溫，風(fēng)險也漸漸呈現(xiàn)。"一鋪養(yǎng)三代"一旦不慎便成為"一鋪套三代"。個人投資者，也要有意識地培養(yǎng)自己投資商業(yè)網(wǎng)點的技巧，避免"一鋪套三代"。

上海商業(yè)網(wǎng)點未來趨勢

近兩年上海將有三、五百萬平米的商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)市。新增商業(yè)網(wǎng)點，內(nèi)環(huán)以外的主要分布在新建居住區(qū)、城鎮(zhèn)及旅游城鎮(zhèn)；內(nèi)環(huán)以內(nèi)的以改造為主，有些是舊廠房改建成休閑商業(yè)區(qū)的，有些是商務(wù)樓改為商業(yè)網(wǎng)點的。

商業(yè)網(wǎng)點未來趨勢是單個項目規(guī)模將變大。目前面市的商業(yè)網(wǎng)點一般都在2萬平方米以上，與前幾年相比，商業(yè)網(wǎng)點直接銷售的比例明顯下降，特別是一些規(guī)模較大、商業(yè)氛圍有待形成、購購力尚需培養(yǎng)的商業(yè)網(wǎng)點已成招商經(jīng)營類商鋪項目的主流。

成熟居民區(qū)誕生成熟的社區(qū)商圈

近年來，社區(qū)商業(yè)改變了百年來上海的商業(yè)格局。商業(yè)網(wǎng)點從原先的"南京路""淮海路"等市、區(qū)級商業(yè)走向了大大小小的各個社區(qū)，這同時也不斷提升了上海商業(yè)網(wǎng)點租售價格的平均水平。

投資者需要注意的是，成熟的社區(qū)商圈大都圍繞成熟的居民區(qū)產(chǎn)生。上世紀的浦東經(jīng)過七八年的發(fā)展形成了"浦東的南京路"---昌里路商業(yè)街，還有徐匯區(qū)的田林路，普陀區(qū)的蘭溪路等都經(jīng)過了一段漫長的發(fā)展過程。只有當周邊居民的居住量達到相應(yīng)水平，社區(qū)商業(yè)才能發(fā)展起來，成為具有含金量的商業(yè)網(wǎng)點。

現(xiàn)在很多住宅項目在開發(fā)的同時會建造相應(yīng)數(shù)量的裙房，冠以社區(qū)商業(yè)街的名號。這類社區(qū)商業(yè)街商業(yè)氛圍的形成需要較長時間。因此，存在閑置的風(fēng)險，并因各個樓盤規(guī)劃定位不同，很難形成"店多成市"的效應(yīng)，對這類商鋪需要謹慎考量，小心投資。

（作者為上海市商業(yè)網(wǎng)點管理辦公室主任浦祖?。?p>

商業(yè)網(wǎng)點增值仍有盼頭

從"一鋪養(yǎng)三代"到"一鋪套三代"，商鋪投資市場流行語僅僅更換了一個字，卻反映出整個市場從一片全紅、有鋪就賺向有賺有賠的局勢轉(zhuǎn)型。"今年上海乃至整個長三角還是有大量的旺鋪購購機會，但是，也有越來越多存有險情的商鋪出現(xiàn)在市場上。"上海市商業(yè)網(wǎng)點管理辦公室主任浦祖健表示。

《每日經(jīng)濟新聞》：為何會有"一鋪套三代"的說法？

浦祖?。喝曛?，所有的人都認為購商鋪是搖錢樹，而且還是源源不斷的長期收益。三年之后，市場教會了大家另外一點---不是所有的商鋪都只贏不輸，弄不好會賠了自己的錢。

《每日經(jīng)濟新聞》：現(xiàn)在被商鋪套牢的現(xiàn)象多嗎？

浦祖?。撼翠佁澘照咄耆皇莻€別現(xiàn)象。

《每日經(jīng)濟新聞》：什么原因會使投資者"一鋪套三代"？

浦祖健：原因很復(fù)雜，主要與商業(yè)街區(qū)的周邊環(huán)境、居民、新增商業(yè)物業(yè)等變化有關(guān)，也有一些是情況比較惡劣的投資方資金鏈斷裂或經(jīng)營方發(fā)生招商危機導(dǎo)致的半拉子商鋪的問題。

《每日經(jīng)濟新聞》：這是否意味著商鋪投資開始退出理財市場？

浦祖?。荷啼伬碡斈Ｊ酵耆粫顺觥ｋm然目前商業(yè)網(wǎng)點的投資回收期一般需要15年左右，但與國家規(guī)定的商業(yè)物業(yè)使用40年限相比，還有較多的收益回報時間。商業(yè)網(wǎng)點本身的價值隨著時間的推移，增值仍有盼頭。如果沒有更多新的資金投向，購合適的商鋪仍是理財?shù)闹髁餍问?。　　　　?作者：王舒)

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