已過去的2005年，我們經(jīng)歷了宏觀調(diào)控、股市全流通改革等等一系列重大變革。展望2006年，我們在房地產(chǎn)、樓市等投資領(lǐng)域，該怎么辦？

2005中國投資理財(cái)大事記

2月 國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)支持和引導(dǎo)個(gè)體私營等非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》。

3月 和上海相繼出臺(tái)房產(chǎn)新政，上海樓市價(jià)格普遍下降30%。

4月 中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于上市公司股權(quán)分置改革試點(diǎn)有關(guān)問題的通知》，股權(quán)分置改革全面啟動(dòng)。

7月 人民幣對美元升值2%。

10月中國共產(chǎn)黨第十六次全國代表大會(huì)，第11個(gè)五年規(guī)劃(“十一五”規(guī)劃)建議案。

《證券法》修正案通過。

新《公司法》修正案通過。

中國建設(shè)銀行在香港聯(lián)交所掛牌上市。

11月 《創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理暫行辦法》發(fā)布。

樓市：減持，觀望

從2005年3月份開始的房產(chǎn)宏觀調(diào)控，房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)攀升得到有效調(diào)控。

在這調(diào)控之秋，樓市機(jī)會(huì)何在？

在TG俱樂部舉辦的“2006，財(cái)富論壇”上，中國臺(tái)灣凱基證券研究部副經(jīng)理陳旭認(rèn)為，“資金鏈與土地儲(chǔ)備是較關(guān)注的問題；投機(jī)的成本與風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。”陳旭說，“結(jié)果是自用需求支撐市場，明年房價(jià)將底部運(yùn)行?！?p>

前國際貨幣基金組織經(jīng)濟(jì)學(xué)家、啟明研究院陳朝暉博士認(rèn)為，房地產(chǎn)還是有投資價(jià)值，因?yàn)榇溯喺哒{(diào)整是暫時(shí)的。

把握時(shí)機(jī)點(diǎn)

中國臺(tái)灣不動(dòng)研究秘書長蔡為民說，樓市可以看好20年，房價(jià)不一定看好20年。

10月初的上海房展會(huì)，有16萬人次進(jìn)場參觀。蔡為民認(rèn)為，還有這么多人去看房，說明現(xiàn)在很多市場需求被壓抑住了。這會(huì)導(dǎo)致未來大的反彈。只是，反彈的時(shí)機(jī)點(diǎn)不好掌握。

“至于時(shí)間點(diǎn)，在2006年季度，包括內(nèi)環(huán)，都會(huì)有降價(jià)樓盤出現(xiàn)，而且是大幅降價(jià)?！辈虨槊裾f，“內(nèi)環(huán)是泡沫較嚴(yán)重的地區(qū)，但是好處是，消化泡沫的能力也較強(qiáng)?！?p>

上海樓市，觀望為主

搜房網(wǎng)副總裁代建功住的那個(gè)單元，一共有65套房。真正住進(jìn)去的，只有6戶人家，其他的全是投資客。

“這些空房子會(huì)逐步推向市場，加上源源不斷的新房供應(yīng)，將來形勢很嚴(yán)峻。”代建功說。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平認(rèn)為，世界上沒有哪個(gè)城市的發(fā)展是靠房地產(chǎn)帶動(dòng)起來的，以房地產(chǎn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的后果，往往是高房價(jià)反而阻礙了這個(gè)地區(qū)的發(fā)展。“因?yàn)楦叻績r(jià)的原因，很多政策推不下去?！崩上唐秸f。

陳朝暉則認(rèn)為，上海房地產(chǎn)與內(nèi)陸地區(qū)不一樣，它與國際聯(lián)系緊密。上海房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是國際性的。

代建功說，“如果說沒有更好的刺激措施出來的話，我相信整個(gè)市場到頭了?，F(xiàn)在對于購房者來說，觀望為主，除非有特別的投資機(jī)會(huì)?！?p>

適當(dāng)介入異地房地產(chǎn)

郎咸平說，房地產(chǎn)真正有泡沫的地區(qū)，就是上海地區(qū)。北京還好，廣東、武漢是沒有泡沫的。

個(gè)人投資理財(cái)網(wǎng)CEO洪曦分析說，沈陽市房地產(chǎn)的均價(jià)是3300元，房價(jià)近兩年增長4%~5%，二手房市場的增長幅度是8%~10%，二手房市場租金回報(bào)是4%~5%。商品房和二手房整體交易的面積比例是5：5。

“僅看房地產(chǎn)這一個(gè)層面和產(chǎn)業(yè)來看，沈陽的5%顯然是好于上海的3%?！焙殛卣f，“銀行的存款利率是2%左右，房產(chǎn)率是5%，如果在沈陽這樣的城市有錢而沒有房子，或者適當(dāng)投資、持有少量房產(chǎn)，現(xiàn)在購房子是不錯(cuò)的時(shí)機(jī)?！?p>

寫字樓表現(xiàn)突出

陳旭認(rèn)為，辦公樓將是較佳的投資品種，預(yù)計(jì)未來半年租金將繼續(xù)上漲，由于供給緊張，預(yù)計(jì)未來半年到一年，平均空置率將下降至5%以下，上海寫字樓房租將繼續(xù)上漲，幅度10%左右。

“另外，人民幣的升值預(yù)期依然存在，寫字樓仍是較佳投資品種。”陳旭說。

金融：抓住創(chuàng)新產(chǎn)品和海外投資

投資理財(cái)較重要的是要有產(chǎn)品，但內(nèi)地的金融產(chǎn)品還不多，投資者要嘗試主動(dòng)出擊，爭取更多的投資機(jī)會(huì)。

銀行理財(cái)產(chǎn)品趨旺

2003年下半年，內(nèi)資商業(yè)銀行開始推出一系列理財(cái)計(jì)劃或產(chǎn)品，主要是外匯理財(cái)。而此前，外資銀行紛紛推出各種結(jié)構(gòu)性存款。

從2004年下半年開始，各銀行主推的是人民幣理財(cái)計(jì)劃，這個(gè)階段的理財(cái)業(yè)務(wù)已初步顯現(xiàn)出委托理財(cái)或委托投資的特性，銀行開始直接或間接代理客戶進(jìn)行投資操作和資產(chǎn)管理。隨著本外幣產(chǎn)品的彼此滲透，理財(cái)與非理財(cái)工具的相互結(jié)合，商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長態(tài)勢?？蛻舻馁Y金收益獲得一定提高，“各家銀行推出的外匯結(jié)構(gòu)性存款和人民幣理財(cái)產(chǎn)品，是很好的開始，但是還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在中國投資理財(cái)比較重要的是要有產(chǎn)品，我們的產(chǎn)品還不多。”陳朝暉說，“需要金融機(jī)構(gòu)和管理部門更加積極地創(chuàng)新?！?p>

經(jīng)過幾年來的不斷運(yùn)用與完善，各家銀行的結(jié)構(gòu)性存款和理財(cái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、已經(jīng)比較成熟，對于欠缺投資渠道的內(nèi)地投資者，這些產(chǎn)品不失為一種選擇，但投資者應(yīng)適當(dāng)注意控制風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)注海外投資機(jī)會(huì)

郎咸平1994年離開美國的時(shí)候，把4萬美元退休金，放在美國的股市。2001年，查詢退休金賬戶時(shí)，已有20萬美元。他說，1930年~1980年 50年間，美國每年股市回報(bào)率是8.3%加銀行利率，1940年~1990年每年是7.6%加銀行利率。投資者通過股市分享經(jīng)濟(jì)成長的收益。銀行存款、股票、債券、基金、信托、保險(xiǎn)、房產(chǎn)、黃金、收藏品、期貨、外匯……等等，這是國內(nèi)普通百姓目前可供選擇的投資品種，貌似齊全，但與海外的投資產(chǎn)品相比，顯得捉襟見肘，香港御峰理財(cái)公司一家所代理的海外基金產(chǎn)品，就有上千種之多。

“投資者可以跳出選擇產(chǎn)品的傳統(tǒng)投資模式，嘗試主動(dòng)出擊，尋找能夠平衡投資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益的切入點(diǎn)，留意海外金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)品和私人銀行服務(wù)，爭取在不久的將來，享受和國際投資者一樣廣泛的投資機(jī)會(huì)?！比谇趪H上海公司研究員程飚說。

2006年金融業(yè)全面開放在即，海外各大理財(cái)顧問機(jī)構(gòu)加大了中國內(nèi)地的排兵布陣，加大了對海外市場投資的宣傳和知識普及。在上海成立代表處的香港御峰理財(cái)公司，每月都開設(shè)有海外投資理財(cái)講座。香港興亞理財(cái)顧問公司總裁在2005年11月，就兩度飛赴上海，做一些普及講座，并尋找生意機(jī)會(huì)和“落地良機(jī)”。億創(chuàng)理財(cái)更是于2005年底在《財(cái)經(jīng)》雜志上刊登廣告，邀請標(biāo)準(zhǔn)普爾環(huán)球證券研究部董事總經(jīng)理，免費(fèi)講授《第4季度美股趨勢及2006年投資策略》。內(nèi)地投資者不妨多關(guān)注類似的信息。

“投資北美市場，風(fēng)險(xiǎn)控制較關(guān)鍵。”被譽(yù)為“北美華人巴菲特”的唐煒臻說，“在北美金融市場，股票沒有漲跌幅限制，漲起來很快，跌下去也很快，不做好風(fēng)險(xiǎn)控制，贏10次輸1次，可能就前功盡棄?！?p>

他認(rèn)為，初次到海外投資的人，委托專家是一種好的選擇。其次是購一些基金，獲得超過大盤的收益。

股市：時(shí)刻關(guān)注，謹(jǐn)慎進(jìn)入

2005年是轉(zhuǎn)折的開始，2006年會(huì)是更大規(guī)模的轉(zhuǎn)折。市場總體上看好，但是還是要回避風(fēng)險(xiǎn)，“謹(jǐn)慎進(jìn)入，時(shí)刻關(guān)注”，5大選股原則細(xì)思量。

2005年，全流通目標(biāo)下的股權(quán)分置改革，正式啟動(dòng)股改基本上是103，一個(gè)星期20家，一個(gè)月約90家。上海 證券分析專家賀宛男認(rèn)為，到 2006年4月底，也就是上市公司年報(bào)公布結(jié)束的時(shí)候，完成股權(quán)分置改革的公司可以達(dá)到700家～800家、約占60%市值。年報(bào)公布的時(shí)候，就是新股再融資的時(shí)候。這基本上沒有懸念了。

她認(rèn)為，全流通造成嚴(yán)重的供需失衡。對全流通情況下選股的原則，她總體上不主張購購股票，但提出要關(guān)心股市。因?yàn)楝F(xiàn)在是轉(zhuǎn)折的開始，明年會(huì)有更大規(guī)模的轉(zhuǎn)折，“謹(jǐn)慎進(jìn)入，時(shí)刻關(guān)注”，她選股的原則有以下幾條：

1.“十一五”規(guī)劃的概念?？傮w上說，選股的原則是“退二進(jìn)三”，就是少一點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，多一點(diǎn)第三產(chǎn)業(yè)。在配置上面，產(chǎn)業(yè)不要太多，要和 “十一五”的發(fā)展規(guī)劃統(tǒng)一起來。產(chǎn)業(yè)有三大致命傷：其一是周期性，比如說安徽的海螺水泥，就在3個(gè)月以前，海螺水泥在H股市場上增發(fā)還是很高的價(jià)格，但是三季報(bào)出來的時(shí)候，一個(gè)季度就可以下降90%多，原來將近是10個(gè)億的利潤，現(xiàn)在只有幾千萬了。

其二是高能耗?！笆晃濉币?guī)劃提出“未來到2010年，人均GDP翻一番，單位能耗降20%”。在這種情況下，高能耗的一些產(chǎn)業(yè)，總體上政策是不支持的，前景就不看好。

還有是高污染。因?yàn)楝F(xiàn)在要講求和諧、清潔、安全、環(huán)保的科學(xué)發(fā)展觀。

這些行業(yè)雖然現(xiàn)在的業(yè)績不錯(cuò)，但總體缺乏成長性。

“十一五”規(guī)劃提到新能源，會(huì)帶起新一波的能源行情。比如說長江電力、文山電力，但要有一定的規(guī)模。這種股票也可以選一點(diǎn)。

還有消費(fèi)類、銀行類，比較看好。比如銀行在全流通的情況下，可以放進(jìn)很多外資，那么它就有新的流通模式。

2. 購并。在全流通情況下，購并是一個(gè)非常重要的因素。購并通常發(fā)生在熊市，因?yàn)楣墒袃r(jià)格比較低，購并成本也比較低。

現(xiàn)在股指在下跌，但是較近外資在高調(diào)、高價(jià)入市。比如華夏銀行，德意志銀行收購它的股權(quán)是20%，4.5元/股。通用電工收購申發(fā)展，是5.27元／股，是非流通股。還有徐工集團(tuán)，三季報(bào)出來也是虧損的，但凱雷基金用大概30多億元人民幣購并徐工集團(tuán)。

整個(gè)股市在下跌，社保不進(jìn)來，基金不進(jìn)來，股民覺得越來越?jīng)]希望。但是為什么外資進(jìn)來？ 因?yàn)槿魍ê?，外資有了有效的退出手段。現(xiàn)在是高價(jià)進(jìn)來，是為了將來更高價(jià)退出。

如果說2005年是整個(gè)中國證券市場開始轉(zhuǎn)折之年，2006年這個(gè)轉(zhuǎn)折可能會(huì)更大，就是我們面對嚴(yán)重的供需失衡，股價(jià)拼命地往下跌。

中國股市不是業(yè)績不好，總體上中國的股票是具備投資價(jià)值的，但是由于拼命地?cái)U(kuò)融，造成股市的跌價(jià)，往下的拉力非常大。

購并使證券市場活躍，購到這種被購并的股票總體上是有收益的。

3. 現(xiàn)金流的概念。巴菲特非常注重現(xiàn)金流，第三產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流就比較有保證，如上港集箱，一上市就發(fā)展得很快，還要在洋山港投資，包括整個(gè)臨港新城的建設(shè)。這樣的企業(yè)現(xiàn)金流是相當(dāng)好的，它的現(xiàn)金能力是源源不斷的，它就是“現(xiàn)金奶?！?。

有現(xiàn)金流的企業(yè)還有一個(gè)很重要的特點(diǎn)，將來購并的時(shí)候，哪怕企業(yè)的效益不好，公司有現(xiàn)金，其他的企業(yè)就會(huì)來購并，可以拿到很多的現(xiàn)金。而且公司的狀況好

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