投資提示

長(zhǎng)線投資，投資二手房比較實(shí)際，可選擇40平方米以下的單位，樓齡不要超過(guò)八年如無(wú)大量資金，應(yīng)避開區(qū)域，而以主要商務(wù)區(qū)為核心，沿**沿線投資長(zhǎng)線投資者應(yīng)盡量將金額較大的物業(yè)先辦理按揭，后再辦理金額較小單位的按揭只要價(jià)格與二手市場(chǎng)存在差價(jià)，拍賣市場(chǎng)上被查封的先進(jìn)居住用房就有投資價(jià)值

近日，隨著廣州市國(guó)土房管局和產(chǎn)權(quán)交易所2005年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)陸續(xù)披露，各大中介研究部門也相應(yīng)作出了2005年廣州房地產(chǎn)投資總結(jié)和對(duì)2006年的展望。有行內(nèi)專家分析提出，2006年普通市民投資房地產(chǎn)較好把轉(zhuǎn)到二手房市場(chǎng)，并采取“以低利率貸金額多，以高利率貸金額少”的新手段。而也有行家預(yù)測(cè)，“先進(jìn)居住用房禁止拍賣”規(guī)定的更新，將令拍賣市場(chǎng)成為更旺的投資熱土。

投資對(duì)象：二手市場(chǎng)成

行內(nèi)專家認(rèn)為，做長(zhǎng)線收租投資，珠江新城和天河北仍是2006年普通投資者一個(gè)不錯(cuò)的選擇。但由于政府加大了對(duì)珠江新城的各項(xiàng)市政配套的投入，在2006年新推出的公寓項(xiàng)目售價(jià)不菲，據(jù)估算，單身公寓的價(jià)格也可能要40萬(wàn)元左右，均價(jià)很可能高達(dá)1萬(wàn)元/平方米左右。因此中原研究部副經(jīng)理劉志武建議，普通投資者沒(méi)有大量資金，就應(yīng)該避開區(qū)域，以主要商務(wù)區(qū)為核心，沿**沿線展開投資。因?yàn)椤白夥咳说男睦砀?gòu)房人差不多，當(dāng)區(qū)房租較高時(shí)，在交通便利的情況下，會(huì)考慮到稍遠(yuǎn)地段租房”。目前，隨著**三號(hào)線頭段開通，赤崗一帶的房屋售價(jià)、租價(jià)已有逐步上升的趨勢(shì)。

而據(jù)披露的數(shù)據(jù)顯示，2005年廣州市10區(qū)新建商品住宅成交量為917.89萬(wàn)平方米，同比減少4.7%；二手住宅成交量為612.54萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.1%,廣州房地產(chǎn)購(gòu)賣的天平已經(jīng)明顯開始傾向二手市場(chǎng)。而觀察2006年甫推出的一手樓盤，可發(fā)現(xiàn)其定位都非常高端，而且戶型面積大、價(jià)格高，普通投資者很難將其作為投資對(duì)象。因此，許多行內(nèi)人士都表示，要長(zhǎng)線投資，還是將眼光放到二手市場(chǎng)比較實(shí)際，這樣才不會(huì)“心有余而力不足”。

另外，有投資研究人士表示，如果投資者想降低投資風(fēng)險(xiǎn)的話，應(yīng)該注意兩點(diǎn)：一是投資40平方米以下的小面積單位，針對(duì)單身出租客，或者考慮60~75平方米的小型兩房戶型；另外，樓齡較好在2~8年，既可以收租作為主要的投資目的，在價(jià)格合適的時(shí)候也可以順利出手。

投資手段：要善用銀行資金

投資手段方面，劉志武提出，如果普通投資者學(xué)會(huì)善用銀行資金，對(duì)投資將大有幫助。他說(shuō)，由于銀行會(huì)根據(jù)客戶從銀行貸款購(gòu)屋的套數(shù)來(lái)確定新申請(qǐng)貸款的利率，所以長(zhǎng)線投資者（即有計(jì)劃購(gòu)購(gòu)多套物業(yè)投資）應(yīng)盡量將金額較大的物業(yè)先辦理按揭，后再辦理金額較小單位的按揭，從而“以低利率貸金額多，以高利率貸金額少”。

比如王先生計(jì)劃投資兩套物業(yè)，分別為甲房40萬(wàn)元、乙房20萬(wàn)元，個(gè)方案是先購(gòu)甲房再購(gòu)乙房。購(gòu)購(gòu)甲房時(shí)，40萬(wàn)元貸款七成即28萬(wàn)元，銀行按5.51%的年利率批準(zhǔn)；而再購(gòu)購(gòu)乙房時(shí)，銀行只可能批準(zhǔn)作六成12萬(wàn)的貸款，利率也可能提高到6.12%，因此兩套單位的頭付共計(jì)20萬(wàn)元。

而個(gè)方案，如果先購(gòu)乙房再購(gòu)甲房，乙房可以先作七成14萬(wàn)元的貸款，利率為5.51%；而甲房則要作六成24萬(wàn)元貸款，利率也可能會(huì)提高到6.12%或者更高。這樣，王先生高利率的貸款多了12萬(wàn)元，付出的利息自然就多了，而頭付也提高了10%，成為22萬(wàn)元。

“先進(jìn)居住用房”成亮點(diǎn)

2005年，“先進(jìn)居住用房禁止拍賣”的規(guī)定一度令拍賣市場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物供應(yīng)量出現(xiàn)萎縮。2005年11月14日，較高人民法院出臺(tái)新規(guī)定：“對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法拍賣、變賣或者抵債。”

拍賣研究人員周峰表示，該規(guī)定對(duì)2006年的拍賣市場(chǎng)將起到相當(dāng)大影響，因?yàn)椤跋冗M(jìn)居住用房”中，很多是樓齡較短的物業(yè)，由于沒(méi)有房產(chǎn)證不能在二手市場(chǎng)流通，但卻可以在拍賣市場(chǎng)購(gòu)賣。所以，大量的住宅將在2006年涌入拍賣市場(chǎng)，并改變2005年拍賣市場(chǎng)“無(wú)筍貨”的狀況。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，只要其價(jià)格與二手市場(chǎng)存在差價(jià)，投資新機(jī)就存在于拍賣市場(chǎng)上被查封的先進(jìn)居住用房。（記者 林琳）

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