投資城市：北京

地域樣本：望京商圈，中關(guān)村商圈

投鋪攻略：三里屯、秀水街等北京的老商圈，都是花費(fèi)了10年，甚至幾十年的時(shí)間才形成成熟的商圈氛圍。如今即使各種營(yíng)銷方式繁多，一個(gè)商圈的成熟時(shí)間至少也需要3年～5年的時(shí)間。實(shí)際上，考察一個(gè)商圈的潛質(zhì)，不僅僅是考察那里的商鋪是不是夠多，而是看相應(yīng)的區(qū)域內(nèi)，是否有較好的商業(yè)架構(gòu)和規(guī)劃。投資者要有前瞻性眼光，不一定是位置好的項(xiàng)目就一定好。

如今，在北京原有以長(zhǎng)安街為軸線的傳統(tǒng)商圈以外，逐級(jí)發(fā)展形成了更多的外圍商圈，如望京、亞運(yùn)村等。北京城市商業(yè)“多”的發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯，而這些商圈興起都對(duì)原有位于城市的商圈形成了競(jìng)爭(zhēng)。

新商圈崛起對(duì)峙老商圈

隨著北京城逐漸往外圍發(fā)展，望京和亞運(yùn)村這些新興商圈也逐漸成熟起來，這些新崛起的商圈能夠比老商圈更具活力嗎？

戴德梁行商鋪部高端助理董事、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃顧問張家鵬認(rèn)為，一個(gè)區(qū)域點(diǎn)的商業(yè)氛圍，取決于區(qū)域內(nèi)人口的穩(wěn)定度，如周圍是否有住宅、辦公樓。而要想持續(xù)有人氣，還應(yīng)該有一些產(chǎn)業(yè)存在。由于缺乏一定的產(chǎn)業(yè)鏈，逐漸興起的望京商圈在人氣上還不如中關(guān)村具有持續(xù)性；同樣，由于以前的商業(yè)并不完備，亞運(yùn)村的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，就業(yè)機(jī)會(huì)少，很多人往亞運(yùn)村外尋求就業(yè)。因此，這個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍波動(dòng)性明顯，而一些以居住為主的業(yè)態(tài)，則比較受歡迎，如餐飲、休閑、SPA等。

由于目前北京正處于消費(fèi)升級(jí)的階段，許多以前生活基礎(chǔ)性的需求，開始往享受型發(fā)展。一些諸如娛樂類、餐飲類、健康類的業(yè)態(tài)，增長(zhǎng)迅速，如一些健身等等。另外，精神性需求也在增長(zhǎng)，這也帶動(dòng)了一些主題概念性較強(qiáng)的餐廳，或服裝類品牌店的增長(zhǎng)。

“如今，新的商業(yè)熱點(diǎn)集中在通州、大興、亦莊等，包括新**沿線?！北本┌偈兰瓮顿Y有限公司馮德焰認(rèn)為，以前那些商業(yè)設(shè)施的稀缺地，如西南三環(huán)、萬柳、六里橋、菜戶營(yíng)橋、草橋、花鄉(xiāng)附近，也將隨著城市外擴(kuò)，填補(bǔ)北京城市區(qū)外分布不均的商業(yè)設(shè)施。

盡管新商圈不斷涌現(xiàn)，張家鵬也強(qiáng)調(diào)，即使北京的新商圈不斷涌現(xiàn)，那些老商圈，諸如中關(guān)村這類已經(jīng)走向成熟的商業(yè)板塊也會(huì)更為穩(wěn)定。

商業(yè)氛圍需要長(zhǎng)期培育

回望三里屯、秀水街等北京的老商圈，都是花費(fèi)了10年，甚至幾十年的時(shí)間才形成成熟的商圈氛圍。如今即使各種營(yíng)銷方式繁多，一個(gè)商圈的成熟時(shí)間至少也需要3年～5年的時(shí)間。實(shí)際上，考察一個(gè)商圈的潛質(zhì)，不僅僅是考察那里的商鋪是不是夠多，而是看相應(yīng)的區(qū)域內(nèi)，是否有較好的商業(yè)架構(gòu)和規(guī)劃。投資者要有前瞻性眼光，不一定是位置好的項(xiàng)目就一定好。

某中式快餐連鎖店區(qū)域主管王先生告訴記者：“對(duì)于我們這種餐飲品牌，進(jìn)駐一個(gè)商圈，一般需要半年到一年的時(shí)間培養(yǎng)人氣。而在一年之后，店鋪才會(huì)有一定的集客力?！?p>即使是迅速崛起的新商圈，對(duì)于那些四處選址的品牌商，他們的選擇也是現(xiàn)實(shí)的，要挑選那些成熟的商圈，不會(huì)白白幫開發(fā)商培養(yǎng)商業(yè)氛圍。而開發(fā)商也同樣，希望快速收回成本，加快招商的速度。

“就現(xiàn)階段而言，進(jìn)行店鋪擴(kuò)張的品牌零售商頭先考慮的還是傳統(tǒng)成熟商圈，其次考慮新近形成的外圍商圈，所以更多招商壓力還是在新興商圈的項(xiàng)目上。”張家鵬表示。

選址需要綜合考量

陳先生所供職的國(guó)際品牌家居連鎖店，對(duì)于選址的考慮則更有針對(duì)性。他們青睞那些500平方米～800平方米，有獨(dú)立店面、成規(guī)模的商業(yè)設(shè)施。在北京，他們更傾向于選擇東部和北部，那些居住人群較多、對(duì)消費(fèi)敏感的商業(yè)密集區(qū)。由于家居飾品的消費(fèi)人群不同，他們更希望能夠和一些實(shí)力比較強(qiáng)的開發(fā)商合作，也對(duì)那些可以與其住宅銷售進(jìn)行聯(lián)動(dòng)合作的項(xiàng)目更感興趣。

張家鵬建議投資者，觀察哪些板塊更有前景，應(yīng)多關(guān)注其細(xì)節(jié)，如兼容了較多的業(yè)態(tài)，建筑的層高和可見度等因素。如果要用于開設(shè)餐飲或展示性的店鋪，則是層高越高越好用，而店內(nèi)的形狀則以方正為好。在可見度上，要避開死角，如廣州常見的騎樓下面的商鋪，可見度就很差。當(dāng)然，挑選合適的商鋪，難以用一言以概之，它也關(guān)乎很多方面的考量。

選址時(shí)，不僅僅要考察項(xiàng)目的位置、設(shè)計(jì)，還包括開發(fā)商的實(shí)力、背景等因素。實(shí)際上，那些真正實(shí)力雄厚的項(xiàng)目是不愁嫁的。較近，王先生所在的餐飲品牌就相上了中糧集團(tuán)在東單所建的一家新購物，而臺(tái)灣零售霸主新光三越開設(shè)的新光天地，也讓他們有些向往。

實(shí)際上，參看綜合的指標(biāo)，一些地級(jí)城市反而會(huì)比城市的業(yè)績(jī)更好。雖然并非經(jīng)濟(jì)繁華的都市，但是很多地級(jí)城市的房租壓力不大，人口的消費(fèi)能力卻未必低，在這些城市開店，更容易存活。王先生所在公司的快餐品牌在山東煙臺(tái)，短短7年內(nèi)就開出了8家店。

(注：應(yīng)被采訪者要求，本文隱去了部分公司名稱)

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