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北京新舊商圈投資攻略 選址需要綜合考量
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 560 次
投資城市:北京
地域樣本:望京商圈,中關村商圈
投鋪攻略:三里屯、秀水街等北京的老商圈,都是花費了10年,甚至幾十年的時間才形成成熟的商圈氛圍。如今即使各種營銷方式繁多,一個商圈的成熟時間至少也需要3年~5年的時間。實際上,考察一個商圈的潛質,不僅僅是考察那里的商鋪是不是夠多,而是看相應的區(qū)域內,是否有較好的商業(yè)架構和規(guī)劃。投資者要有前瞻性眼光,不一定是位置好的項目就一定好。
如今,在北京原有以長安街為軸線的傳統(tǒng)商圈以外,逐級發(fā)展形成了更多的外圍商圈,如望京、亞運村等。北京城市商業(yè)“多”的發(fā)展態(tài)勢明顯,而這些商圈興起都對原有位于城市的商圈形成了競爭。
新商圈崛起對峙老商圈
隨著北京城逐漸往外圍發(fā)展,望京和亞運村這些新興商圈也逐漸成熟起來,這些新崛起的商圈能夠比老商圈更具活力嗎?
戴德梁行商鋪部高端助理董事、商業(yè)地產(chǎn)項目策劃顧問張家鵬認為,一個區(qū)域點的商業(yè)氛圍,取決于區(qū)域內人口的穩(wěn)定度,如周圍是否有住宅、辦公樓。而要想持續(xù)有人氣,還應該有一些產(chǎn)業(yè)存在。由于缺乏一定的產(chǎn)業(yè)鏈,逐漸興起的望京商圈在人氣上還不如中關村具有持續(xù)性;同樣,由于以前的商業(yè)并不完備,亞運村的產(chǎn)業(yè)基礎薄弱,就業(yè)機會少,很多人往亞運村外尋求就業(yè)。因此,這個區(qū)域的商業(yè)氛圍波動性明顯,而一些以居住為主的業(yè)態(tài),則比較受歡迎,如餐飲、休閑、SPA等。
由于目前北京正處于消費升級的階段,許多以前生活基礎性的需求,開始往享受型發(fā)展。一些諸如娛樂類、餐飲類、健康類的業(yè)態(tài),增長迅速,如一些健身等等。另外,精神性需求也在增長,這也帶動了一些主題概念性較強的餐廳,或服裝類品牌店的增長。
“如今,新的商業(yè)熱點集中在通州、大興、亦莊等,包括新**沿線。”北京百世嘉投資有限公司馮德焰認為,以前那些商業(yè)設施的稀缺地,如西南三環(huán)、萬柳、六里橋、菜戶營橋、草橋、花鄉(xiāng)附近,也將隨著城市外擴,填補北京城市區(qū)外分布不均的商業(yè)設施。
盡管新商圈不斷涌現(xiàn),張家鵬也強調,即使北京的新商圈不斷涌現(xiàn),那些老商圈,諸如中關村這類已經(jīng)走向成熟的商業(yè)板塊也會更為穩(wěn)定。
商業(yè)氛圍需要長期培育
回望三里屯、秀水街等北京的老商圈,都是花費了10年,甚至幾十年的時間才形成成熟的商圈氛圍。如今即使各種營銷方式繁多,一個商圈的成熟時間至少也需要3年~5年的時間。實際上,考察一個商圈的潛質,不僅僅是考察那里的商鋪是不是夠多,而是看相應的區(qū)域內,是否有較好的商業(yè)架構和規(guī)劃。投資者要有前瞻性眼光,不一定是位置好的項目就一定好。
某中式快餐連鎖店區(qū)域主管王先生告訴記者:“對于我們這種餐飲品牌,進駐一個商圈,一般需要半年到一年的時間培養(yǎng)人氣。而在一年之后,店鋪才會有一定的集客力。”
即使是迅速崛起的新商圈,對于那些四處選址的品牌商,他們的選擇也是現(xiàn)實的,要挑選那些成熟的商圈,不會白白幫開發(fā)商培養(yǎng)商業(yè)氛圍。而開發(fā)商也同樣,希望快速收回成本,加快招商的速度。
“就現(xiàn)階段而言,進行店鋪擴張的品牌零售商頭先考慮的還是傳統(tǒng)成熟商圈,其次考慮新近形成的外圍商圈,所以更多招商壓力還是在新興商圈的項目上。”張家鵬表示。
選址需要綜合考量
陳先生所供職的國際品牌家居連鎖店,對于選址的考慮則更有針對性。他們青睞那些500平方米~800平方米,有獨立店面、成規(guī)模的商業(yè)設施。在北京,他們更傾向于選擇東部和北部,那些居住人群較多、對消費敏感的商業(yè)密集區(qū)。由于家居飾品的消費人群不同,他們更希望能夠和一些實力比較強的開發(fā)商合作,也對那些可以與其住宅銷售進行聯(lián)動合作的項目更感興趣。
張家鵬建議投資者,觀察哪些板塊更有前景,應多關注其細節(jié),如兼容了較多的業(yè)態(tài),建筑的層高和可見度等因素。如果要用于開設餐飲或展示性的店鋪,則是層高越高越好用,而店內的形狀則以方正為好。在可見度上,要避開死角,如廣州常見的騎樓下面的商鋪,可見度就很差。當然,挑選合適的商鋪,難以用一言以概之,它也關乎很多方面的考量。
選址時,不僅僅要考察項目的位置、設計,還包括開發(fā)商的實力、背景等因素。實際上,那些真正實力雄厚的項目是不愁嫁的。較近,王先生所在的餐飲品牌就相上了中糧集團在東單所建的一家新購物,而臺灣零售霸主新光三越開設的新光天地,也讓他們有些向往。
實際上,參看綜合的指標,一些地級城市反而會比城市的業(yè)績更好。雖然并非經(jīng)濟繁華的都市,但是很多地級城市的房租壓力不大,人口的消費能力卻未必低,在這些城市開店,更容易存活。王先生所在公司的快餐品牌在山東煙臺,短短7年內就開出了8家店。
(注:應被采訪者要求,本文隱去了部分公司名稱)
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