“不應(yīng)該提前還的，這筆錢拿來較近炒短線早就賺了。”提起前兩天的提前還貸，市民馬先生就連連后悔。他的房貸已經(jīng)還了十幾萬，還剩十幾萬元。前不久，他到銀行提前還了5萬元。

市民要弄清提前還款方式

近日，記者從深發(fā)、工行、建行等銀行了解到，隨著年底臨近，提前還貸的客戶多了起來。事實上，咨向的遠比真正辦理的人多，不過—部分人分析后感覺不劃算，還是放棄了提前還貸?？偟膩碚f，提前還貸的總量增加了，但沒有原先預(yù)期的那樣出現(xiàn)明顯的高峰。

不過“部分提前還貸”有兩種方式，市民劉小姐原來月供3000多，但她弄錯了“縮短還貸期限”和“減少每月還款額”的區(qū)別，原本想將月供減少到1000多元的，現(xiàn)在月供仍然是3000多元。

農(nóng)行個貸人員表示，如果想減少月還款額、還貸時間不變，應(yīng)用“減少每月還款額”，希望今后每月有閑錢投資(如“基金定投”)的市民可以選擇這種方式。如果市民想盡快不做“房奴”，就不妨選擇“縮短還貸期限”。況且，按照“利隨本清”原則，支出的總利息也會比前一種方式少。

中小企業(yè)有錢不必急著還

“尤其要給中小企業(yè)打個預(yù)防針，現(xiàn)在提前還很容易，但明年再貸就困難了?！苯ㄐ袀€貸人員告訴記者，“上個月，一位私營企業(yè)主來提前還款，銀行提醒她先放在手邊，別急著還，但她堅持還了?，F(xiàn)在她又突然急需資金周轉(zhuǎn)，銀行卻沒有多余額度放貸了”。與此同時，到典當(dāng)行短期融資的中小企業(yè)也增多了，將汽車、房產(chǎn)抵押仍是主要方式。

今年，經(jīng)濟會議提出在2008年貨幣政策從緊。其中，信貸收緊包括繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、提高貸款門檻等。按照當(dāng)前銀行75％時存貸比率，14．5％的準(zhǔn)備金率以及4％左右的庫存現(xiàn)金和備付金的規(guī)定，預(yù)計銀行明年信貸規(guī)模會萎縮，銀行向企業(yè)發(fā)放貸款將更加謹慎，中小企業(yè)要想從銀行得到貸款扶持將會更加困難。

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轉(zhuǎn)(加)按揭貸款央行要求取消

繼“套房”新政細則后，近日，中國人民銀行再次就房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融問題作出嚴(yán)厲表態(tài)。央行副行長劉士余明確要求，要堅決取消轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款。記者昨日就此采訪了南京的部分銀行，其中，有的銀行現(xiàn)在已經(jīng)停辦，有的銀行雖繼續(xù)辦理，但嚴(yán)格設(shè)置了門檻。

轉(zhuǎn)(加)按揭貸款增加放貸量

所謂轉(zhuǎn)(加)按揭，打個比方，某市民購購價值100萬元的房子，在A銀行貸款80萬元。隨后的1年中，他還了10萬元，這時他把貸款轉(zhuǎn)到了B銀行。而B銀行對他的房產(chǎn)進行重新評估后發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)升值到了130萬元，就給他放貸100萬元，比原來的貸款額度高20萬元。這就是典型的轉(zhuǎn)按揭和加按揭業(yè)務(wù)，而如果該購房者沒有到B銀行，而是直接在A銀行重新評估房產(chǎn)并貸款，就實現(xiàn)了加按揭。

準(zhǔn)備再購房、炒股不給辦

目前，南京還有部分銀可以辦理轉(zhuǎn)(加)按揭貸款，但對增加的貸款去向進行嚴(yán)格把關(guān)。例如，工行頭先要求加放的貸款不能用作炒股等高風(fēng)險投資。其次，如果要用這筆錢再次購房，則不能作為購房頭付。有的房產(chǎn)商要求一次付清房款，購房者必須自己付清頭付，再用轉(zhuǎn)(加)按揭增加的貸款付清余錢。

那么，銀行如何能保證貸款的流向呢?銀行業(yè)內(nèi)人士表示，銀行對轉(zhuǎn)(加)按揭貸款進行跟蹤管理，要求貸款人在拿到款后的一段時間內(nèi)出示相關(guān)證明，例如房屋裝修發(fā)票等。由于不會出現(xiàn)貸款人拿到錢后放著不用的情況，因此出示用款證明成了比較有效的手段。

一位銀行個貸工作人員告訴記者，設(shè)此門檻后，成功辦理的客戶比例只有80％-85％。

先保證新房貸款

與此同時,有的貸款額度較緊的銀行已經(jīng)停止了轉(zhuǎn)(加)按揭貸款，即使沒有完全停止，也是在確保新房貸款部分后才讓它分—杯羹。例如，中行近期基本不再接手該業(yè)務(wù)，原因非常明確——年底貸款額度吃緊。在這種情況下，銀行要頭先確保新房的貸款需求。

業(yè)內(nèi)人士指出，與新房貸款需求相比，這部分客戶資源優(yōu)質(zhì)程度明顯偏低。對行而言，新房貸款是較放心、較優(yōu)質(zhì)的貸款部分。

　　　　　(作者：李冪)

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