王婷去年購(gòu)房的時(shí)候，房?jī)r(jià)才開始飚升，當(dāng)時(shí)她看中了一處三室兩廳的房產(chǎn)。，房產(chǎn)中介的電話響了，售樓小姐通知王婷，房?jī)r(jià)明天統(tǒng)一上漲，每平方米500-1000元不等，讓王婷看要不要馬上下訂單。

王婷只考慮了五時(shí)辰，就和老公開著車，直奔售樓處，毫不猶豫付了20萬(wàn)元訂金。不久之后，王婷就補(bǔ)足了頭付，共200萬(wàn)元，余下的房款還有200萬(wàn)元，王婷貸了12年。那是2007年5月，房?jī)r(jià)和股市都正在等候著較后的一輪飚升。

因?yàn)樯弦淮喂e金貸款還有一點(diǎn)未還完，所以此次王婷全部是商業(yè)貸款。2007年上調(diào)了6次息口后，在2008年1月份，王婷每月需還款20202元。

2007年6月開始，月供，共12年（假設(shè)維持2008年的利率）

2007年，賬越算越開心

王婷至今也沒有后悔那次購(gòu)房，實(shí)際上，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)雖然從較高點(diǎn)跌下來(lái)兩成左右，但離她的成本，還有20%多，而如果不是購(gòu)了房，王婷作為一個(gè)一直在股市里進(jìn)進(jìn)出出的股民，很有可能將這筆錢放著，如果那樣，結(jié)果可能更壞。

作為一個(gè)企業(yè)的會(huì)計(jì)，王婷很會(huì)算賬。她和先生本身已有一處房產(chǎn)，只余下10多萬(wàn)元的貸款，用兩人的公積金逐月充還，完全不用動(dòng)用手上的現(xiàn)金。有了新房后，王婷就將老房子余下的10多萬(wàn)貸款還了，將公積金用來(lái)還新的房貸。每月2萬(wàn)多元的還款，對(duì)王婷和其先生來(lái)說(shuō)，也還能夠承擔(dān)，差不多正好是兩人月凈收入的一半。新房子雖然是毛坯，但購(gòu)時(shí)王婷就想到要先租出去，所以房產(chǎn)證還沒到手，王婷已經(jīng)在好幾處中介將信息掛了出去，房子一到手，王婷就帶租戶去看，直接簽下了5000元/月的租金，及時(shí)幫助抵清一部分房貸。

王婷當(dāng)時(shí)很滿意自己的決定，房?jī)r(jià)呼呼地漲，較高時(shí)漲了近50%，如果扣除房貸部分，賬面盈利有200萬(wàn)元！自己和先生的工資也在穩(wěn)定增長(zhǎng)，只等存夠了裝修的錢，就搬到新房子去。這個(gè)賬，她越算越開心。

[理財(cái)師建議]

房貸要考慮家庭現(xiàn)金流，房貸是負(fù)債生活，對(duì)普通市民來(lái)說(shuō)，或許是一輩子的一次投資，因此，很多問(wèn)題要細(xì)細(xì)考慮。

1.月供不能超過(guò)凈收入的50%，同時(shí)考慮利息上升時(shí)的壓力：在考慮付多少頭付，貸款多少額度時(shí)，王婷將手中的現(xiàn)金留出50萬(wàn)元以備裝修和緊急狀況，其余的付頭付，而月供的計(jì)算是要求其額度不能超過(guò)整個(gè)家庭月凈收入的一半。基本上，這個(gè)原則是適用的，同時(shí)，手中較好留足6個(gè)月的貸款額，以備不時(shí)之需。不過(guò)，王婷還應(yīng)該考慮到，當(dāng)時(shí)利率正在上漲，還款的壓力在下一個(gè)年份開始時(shí)，可能加大，應(yīng)該做一個(gè)加息后的壓力測(cè)試，讓加息后的還款額也可以控制在月凈收入50%的范圍內(nèi)。王婷貸款時(shí)是6.84%的基礎(chǔ)利率，但經(jīng)過(guò)2007年的6次利息上漲后，在2008年變?yōu)?.83%，好在2009年利息會(huì)從7.83%降為7.2%，還款的壓力將有所減輕。

2.提前還貸問(wèn)題：其實(shí)王婷和先生并沒有準(zhǔn)備真的貸足12年。他們的設(shè)想是現(xiàn)在每年還能存下30萬(wàn)元左右的錢，如果沒有好的投資機(jī)會(huì)，是準(zhǔn)備每年提前還貸一部分的。

3.貸款品種的選擇：其實(shí)，像王婷這樣的房奴，銀行是比較喜歡的，手上還有一套無(wú)貸的房產(chǎn)，夫妻收入穩(wěn)定，很多銀行是搶著要的。王婷在選擇貸款時(shí)，可以多看幾家，進(jìn)行一些比較。

以下的幾種方式，各有優(yōu)點(diǎn)，王婷當(dāng)時(shí)完全可以多問(wèn)幾家銀行，選擇一個(gè)更合適自己的貸款產(chǎn)品，節(jié)省利息費(fèi)用。我們假設(shè)其從2009年1月開始貸款，如果繼續(xù)用其在建行的貸款產(chǎn)品，每月還款額度如下：

2009年1月開始還款，12年，月供，建設(shè)銀行如果考慮其它銀行的產(chǎn)品，如轉(zhuǎn)按揭至深圳發(fā)展銀行，運(yùn)用其氣球貸（長(zhǎng)貸轉(zhuǎn)短貸，現(xiàn)在就是將5年期以上的貸款通過(guò)這個(gè)產(chǎn)品轉(zhuǎn)成3年的短期貸款，以獲得短期貸款較低的利率，適合還款穩(wěn)定，或可以提前還款的人）產(chǎn)品，每月還款額度則如下，每月可節(jié)省約400元：

2009年1月轉(zhuǎn)為深圳發(fā)展銀行氣球貸（3年）除了氣球貸，還有一些"隨借隨還"，"存抵貸"，"固定利率貸款"等產(chǎn)品可以選擇，也可以進(jìn)行一些組合，投資人可以了解一下，現(xiàn)在的市場(chǎng)和利率情況下，"隨借隨還"是比較有吸引力的，特別是對(duì)部分資金暫時(shí)閑置，但又有可能隨時(shí)動(dòng)用的投資人來(lái)說(shuō)。

4.公積金：公積金貸款和還款，是一定要用足的部分，因?yàn)楣e金貸款的利率較商業(yè)貸款低得多，比如說(shuō)，如果近期利息沒什么調(diào)整的話，2009年5年期以上商業(yè)房貸利率是7.2%，而公積金只有4.59%，利率相差非常大了。其實(shí)當(dāng)時(shí)王婷貸款購(gòu)房時(shí)，雖然不能再用公積金貸款，卻可以申請(qǐng)20萬(wàn)元左右的公積金裝修貸款的，這個(gè)部分，現(xiàn)在也沒有辦法再調(diào)整了。另外，還款時(shí)，如果公積金賬戶中有較多的余額，可以先做一個(gè)沖還本金的申請(qǐng)，之后再轉(zhuǎn)為用公積金每月還款，充分用足公積金。

2008年，賬太難算了

轉(zhuǎn)眼到了2008年。年初的時(shí)候，王婷碰到了在證券公司做鋼鐵研究員的老同學(xué)，老同學(xué)先判斷股市會(huì)大跌，接著又放言說(shuō)房?jī)r(jià)要跌去一半不止，而他自己，已經(jīng)基本空倉(cāng)了，他自己的兩處房產(chǎn)據(jù)說(shuō)都賣了。

王婷心里有點(diǎn)打鼓，畢竟還看好自己現(xiàn)在的房子，如果房?jī)r(jià)大跌，也可以考慮將新購(gòu)的房子賣掉，還能賺不少錢，等房?jī)r(jià)跌下去后再購(gòu)回來(lái)。可是想想房產(chǎn)購(gòu)賣那要辦的一大套手續(xù)，加上來(lái)回稅費(fèi)，王婷覺得還是要看一看。

2007年購(gòu)房時(shí)，王婷夫婦只付了一半款，當(dāng)時(shí)手上也還有幾十萬(wàn)元現(xiàn)金。但是兩人想看看股市的機(jī)會(huì)，沒舍得全放進(jìn)房產(chǎn)里。結(jié)果這幾十萬(wàn)元現(xiàn)金，就放在貨幣基金里沒怎么動(dòng)。今年年初，王婷算了好幾次賬，都覺得存貨幣基金太不劃算，一年3%的利息，還不如直接還貸呢?？墒牵胫@錢也有可能去裝修新房，王婷只好繼續(xù)放在貨幣基金里。

其實(shí)，王婷已經(jīng)在考慮如果減省月供和利息，很有危機(jī)感了。但她沒想到，她房貸的危機(jī)，并不是來(lái)自股市或房市的大跌，而是自己和先生的工作。自己在一個(gè)咨詢公司做財(cái)務(wù)經(jīng)理，收入一直穩(wěn)中有升，而先生在一個(gè)制造業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，兩個(gè)人的工資水平差不多，每月還貸之后還能積累不少錢?？墒?，10月份，王婷的公司因?yàn)橛薪粋€(gè)季度沒有一單業(yè)務(wù)，高層已經(jīng)在考慮進(jìn)行"適度裁員"。王婷反應(yīng)就是："如果我失業(yè)了，房貸怎么辦？"沒有了王婷的一半收入，先生的工資只剛夠還貸，5000元租金根本不夠全家的生活，而且，先生的公司，看起來(lái)訂單量也不保證，王婷一下子有些不知所措了。拋房吧，房?jī)r(jià)在下跌，而且王婷本來(lái)是準(zhǔn)備搬過(guò)去住的；不拋吧，裝修住進(jìn)去的話，現(xiàn)金壓力太大；提前還貸呢，還不知什么時(shí)候才能裝修住上新房。王婷一時(shí)沒有了方向。

[理財(cái)師建議]

1.經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，較重要的，是穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這包括工作所得，也包括對(duì)已有積蓄的"去高風(fēng)險(xiǎn)化"。簡(jiǎn)而言之，經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，要保住工作；要保住現(xiàn)金。

2.如果工作有些不穩(wěn)定，也不用太擔(dān)心，只要手上有較充足的現(xiàn)金，就可以安心過(guò)冬。這個(gè)時(shí)候，手持現(xiàn)金，一是延遲消費(fèi)，能少消費(fèi)的，能不消費(fèi)的，盡量延期，典型的例子就是裝修了。王婷本來(lái)留下的50萬(wàn)元裝修款，正好可以作為過(guò)冬儲(chǔ)備，而裝修的事，肯定要延期了；另一方面，則是要保護(hù)好本金。這50萬(wàn)元現(xiàn)金，要作為日常生活費(fèi)用不夠的補(bǔ)貼，甚至急需之用，不宜再放入高風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)，而應(yīng)該以保本為主，放在貨幣基金中，如果想收益高一些，也可考慮純債基金。

3.以王婷家庭而言，我們覺得也不用過(guò)于擔(dān)心，畢竟手上有兩套房產(chǎn)。不過(guò)，如果兩人中有一人工作出了問(wèn)題，而另一人的工作開始不那么穩(wěn)定，站在控制風(fēng)險(xiǎn)的立場(chǎng)上，我們會(huì)建議王婷考慮拋售套住房，目前的價(jià)格比成本還是可以高出15-20%，出手后，財(cái)務(wù)危機(jī)馬上可以緩解，而此時(shí)股市已歷經(jīng)大跌，房市可以再看機(jī)會(huì)，夫妻倆也可較安心地再找工作。其實(shí)，擁有安全穩(wěn)定的生活感受，是保證生活質(zhì)量非常重要的前提。

我們幫王婷重新規(guī)劃了一下，有兩種方案選擇：1.積極一些：不拋售套房產(chǎn)，也不裝修套房子。目前家庭的開支進(jìn)行合理的調(diào)整，以延期消費(fèi)和削減 性消費(fèi)為主，裝修不要做，提前還貸也不要做，在保證本金安全的情況下進(jìn)行一些低風(fēng)險(xiǎn)投資，渡過(guò)比較艱難的經(jīng)濟(jì)下滑期。

2.保守一些：如果判斷兩人中有一人工作可能會(huì)出問(wèn)題，可以考慮拋售套房產(chǎn)，馬上手上就會(huì)有450萬(wàn)元的現(xiàn)金，可以還清套房貸款，裝修套房，余錢可以積極地尋找股市的機(jī)會(huì)；或在房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，或在工作重新穩(wěn)定之后，再尋找房市的機(jī)會(huì)。

1、用足公積金貸款。

2、月供不能超過(guò)家庭月凈收入的50%。

3、要為月供做壓力測(cè)試，即如果利率水平有明顯上升，能否還滿足個(gè)條件。

4、要儲(chǔ)備至少6個(gè)月的房貸資金，以備不時(shí)之需。

5、不要怕麻煩，要多選擇幾家銀行，多問(wèn)一些產(chǎn)品，讓銀行為自己做房貸還款的測(cè)算，尤其要關(guān)注公積金的貸款額度、利率的優(yōu)惠程度、提前還貸的約定、氣球貸、隨貸隨還等產(chǎn)品的了解等，可以節(jié)省利息，保留一些投資機(jī)會(huì)。

　　　　　(作者： 張茹　)

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