本周開始,房貸新政策正式實(shí)施,頭次貸款購房者的房貸門檻和成本均大幅度降低。房產(chǎn)政策的小變化對于剛剛結(jié)婚的小張來說,無疑是一件大事。 新政策剛剛頒布,他就與新娘計(jì)劃起來購房事宜,打算在未來一年間完成置業(yè)的大事。

有足夠現(xiàn)金,要不要貸款

小張和妻子小王都是屬于那種很會理財(cái)?shù)陌最I(lǐng),剛剛過了而立之年的兩個(gè)年輕人,已經(jīng)擁有了150萬元現(xiàn)金,現(xiàn)在他們計(jì)劃購購一套浦東三林地區(qū)的三房,總價(jià)約150萬元。在選房子、選地段、選樓層時(shí),小夫妻倆都很默契,但是在計(jì)劃貸款的時(shí)候,兩個(gè)人出現(xiàn)了矛盾,小張希望用足政策規(guī)定的八成貸款,而小王希望不用貸款,一次付清房款,而兩人的朋友又有各種建議,其中還包括固定利率貸款、五年以下期限的短期房產(chǎn)貸款等。

小張夫妻倆之前沒有購過房,這套三林的三房屬于兩人的頭套自住房,按照現(xiàn)在的房產(chǎn)政策,小張夫婦可以享受兩成頭付,也就是30萬元,貸款總額可以達(dá)到120萬元。如果貸足30年的話,按照新政策利率下浮30%來計(jì)算,5年以上期的房貸利率為5.04%。小張說,用足貸款的話,可以留120萬元現(xiàn)金在手,如果股市有好的投資機(jī)會,可以有足夠的資本賺錢,賺到錢就可以提前還款。

還款方式,等額等本有講究

如果選擇八成貸款,小張還有兩種貸款方式可供選擇--等額和等本。如果選擇前者,小張夫婦倆每月還款6471元,30年的利息總額是113萬元。如果選擇后者,小張夫婦個(gè)月還款額8373元,以后每月遞減14元,30年累計(jì)利息總額是91萬元。以上兩種貸款方式,各有優(yōu)劣,前者盡管利息總額較大,但由于前期還款較少,因此適合那些收入穩(wěn)中有升、經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大的家庭。后者盡管前期還款量大,但是貸款人本金歸還得快,適用那些準(zhǔn)備提前還款的人群。

作為頭次購房的自住需求者,小張夫婦不但可以獲得優(yōu)惠的商業(yè)房貸利率,還可以獲得利率水平更低的公積金貸款,按照目前的房貸政策,由于兩人都有基本公積金和補(bǔ)充公積金,小張夫婦倆可以獲得80萬元的公積金貸款,如果按照80萬元公積金貸款、40萬元商業(yè)貸款來計(jì)算,按照等額的還款方式,夫婦倆每月約還款6253元,30年貸款的利息總額是105萬元。如果選擇等本的還款方式,夫婦倆頭月還款8073元,以后每月遞減13元,30年期間,夫婦倆利息還款總額為85萬元。

利率走低,不宜選擇固定利率

當(dāng)然,夫妻倆還有其他形式的房貸可以選擇,比如固定利率房貸。按照目前固定利率房貸政策,5年以上期的房貸固定利率為7.11%,而一些銀行可以為優(yōu)質(zhì)貸款客戶提供優(yōu)惠利率,比如招商銀行(600036)的優(yōu)惠利率就是6.85%,固定利率仍低于相同期限的商業(yè)貸款利率。但是從目前來看,選擇固定利率房貸并不劃算。21世紀(jì)不動產(chǎn)的一分析人士就向記者表示,目前處于降息通道中,房貸利率還有進(jìn)一步下降的可能。從未來兩三年的預(yù)期來看,目前利率水平仍屬于高位,因此,選擇固定利率房貸并不劃算。

小張夫婦購購的房產(chǎn)處于內(nèi)環(huán)和中環(huán)之間,按照上海剛剛出臺的政策,在這個(gè)區(qū)域中,140萬元的總價(jià)是劃分普通商品房和自住商品房的界限,夫婦倆還不得不為房價(jià)的走勢做好準(zhǔn)備,一旦房價(jià)上漲,這套房產(chǎn)的總價(jià)超過140萬元,兩人就可能享受不到優(yōu)惠政策了。按照銀行的基準(zhǔn)利率貸款購房,夫妻倆人的支出將進(jìn)一步增加,增幅約為30%甚至更高。如果享受不到優(yōu)惠利率的扶持,小張認(rèn)為,或許現(xiàn)在還不是購房的良好時(shí)機(jī)。

　　　　　(作者： 林勁榆)

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